Alte Immobilie gekauft! Wie renovieren wir das denn bitte?!

Eine neue Wohnung ist da, und diesmal ist es ein älteres Objekt im Allgäu mit ordentlich Potenzial und einem Verkaufspreis, der rund 1.500 Euro pro Quadratmeter über dem Einkaufspreis liegt. In dieser Folge geht Johannes zum ersten Mal nach dem Notartermin durch die Wohnung, nimmt Maße, zeigt den aktuellen Zustand und erklärt Schritt für Schritt, wie die Renovierung konkret geplant ist.

Das Objekt: Alte Wohnung im Allgäu mit Ferienregion-Bonus

Nach dem Notartermin und der laufenden Kaufpreiszahlung steht Johannes zum ersten Mal wirklich als Eigentümer in der Wohnung. Das Objekt liegt im Allgäu, sehr nah an den Bergen, in einer bekannten Ferienregion. Das macht den Unterschied bei der Kalkulation: Eingekauft wurde zum gleichen Quadratmeterpreis wie bei früheren Projekten, aber der erzielbare Verkaufspreis liegt rund 1.500 Euro pro Quadratmeter höher als bei vergleichbaren Wohnungen außerhalb der Region. Das ergibt deutlich mehr Puffer, was angesichts der Unsicherheiten am Immobilienmarkt bewusst eine Strategie ist.

Das Treppenhaus ist älter, kein Aufzug vorhanden, das Licht im Flur war eine kleine Herausforderung, aber das gehört bei solchen Objekten dazu. Die eigentliche Wohnung hat mehrere Zimmer, zwei Balkone mit Bergblick und eine Grundstruktur, die mit den richtigen Maßnahmen deutlich aufgewertet werden kann. Die Lage direkt mit Blick auf den bekanntesten Gipfel der Region, den sogenannten Wächter des Allgäus, ist dabei ein echtes Alleinstellungsmerkmal.

Wohnzimmer und Küche: Offener Grundriss durch Wanddurchbruch

Die größte bauliche Veränderung ist im Wohn- und Küchenbereich geplant. Das bisherige Trennelement zwischen Wohnzimmer und Küche kommt raus. Stattdessen soll eine großzügige Wohnküche entstehen, indem eine tragende Wand mit einem Durchbruch von rund zwei Metern Breite geöffnet wird.

Weil es sich um eine tragende Wand handelt, ist das kein Projekt, das man einfach so angeht. Die notwendigen Schritte:

• Statiker beauftragen und die Statik berechnen lassen
• Stahlträger einziehen lassen
• Genehmigung der Hausverwaltung einholen
• Erst wenn alles abgesegnet ist, wird der Durchbruch umgesetzt

Johannes hat bisher noch keinen Wanddurchbruch mit Statik-Erfordernis durchgeführt, geht das Thema aber strukturiert an und zeigt dabei genau, was beim Fix and Flip in Mehrfamilienhäusern zu beachten ist. Das ist ein wichtiger Punkt für alle Investoren, die ähnliche Projekte planen: Nicht jeder Durchbruch ist ohne Weiteres genehmigungsfrei.

Optisch soll das Ergebnis im Industrial Look gehalten werden. Konkret: Eine große Industrie-Tür mit schwarzen Stahlrahmen und Glas ersetzt das bestehende Trennelement. Das gibt dem Raum Struktur, ohne ihn optisch abzuschneiden. Die Küche könnte dann eine Kücheninsel bekommen oder die Küchenzeile entlang der Wand geführt werden. Die genaue Aufteilung ist noch offen, aber der Gewinn an Nutzfläche und Großzügigkeit ist das Ziel.

Elektrik: Nicht so schlimm wie befürchtet

Vor dem Kauf gab es kurz die Sorge, dass die Elektrik noch aus dem alten Zweiadersystem stammt, was eine Kompletterneuerung bedeutet hätte. Nach genauerer Prüfung stellte sich heraus: Es ist bereits Dreiadrig verkabelt. Das ist eine wesentliche Erleichterung für das Budget.

Was trotzdem gemacht wird:

• Neuer Sicherungskasten, inklusive eines zusätzlichen benötigten Leitungsschutzschalters
• Alle Steckdosen werden ausgetauscht, teils versetzt
• Jeder Raum soll mit mindestens vier Steckdosen ausgestattet werden, da früher deutlich weniger verbaut wurde

Gerade beim Fix and Flip ist die Elektrik ein Posten, bei dem man schnell in unerwartete Kosten laufen kann. Wer vor dem Kauf nicht genau hinschaut, erlebt hier böse Überraschungen.

Badezimmer: Elektrische Fußbodenheizung, neuer Waschtisch, bodenebene Dusche

Das Bad bekommt eine komplette Überarbeitung. Das Konzept, das Johannes bei seinen Fix-and-Flip-Projekten mittlerweile als Standard einsetzt, wird auch hier umgesetzt:

• Freistehender Waschtisch mit indirekt beleuchtetem Spiegel von hinten
• Vier Deckenspots für eine angenehme Raumbeleuchtung
• Kein klassischer Heizkörper, stattdessen ein Handtuchheizkörper an der Wand
• Erstmals kommt eine elektrische Fußbodenheizung zum Einsatz, Kosten für die Badfläche von ca. 2,5 Quadratmetern rund 200 bis 250 Euro, mit Thermostat
• Bodenebene, gemauerte Dusche statt Badewanne, bewusst so entschieden weil es moderner ist und besser ankommt

Eine praktische Lösung gibt es auch für die Waschmaschine: Die steht bisher im Bad und nimmt dort wertvollen Platz weg. Der Plan ist, die Anschlüsse durch die Wand nach draußen zu verlegen und dort einen Einbauschrank zu bauen, in dem die Waschmaschine verschwindet. So gewinnt das Bad mehr Fläche, und die Dusche wird großzügiger.

Bei der Fliesenfarbe ist noch keine finale Entscheidung gefallen: Entweder bleibt man beim bewährten hellen Grau oder man wechselt auf eine sandige, beige Optik. Wer eine Meinung hat, kann die in den Kommentaren loswerden.

Schlafzimmer und Durchgangszimmer: Smarte Lösung statt teurer Umbau

Im Schlafzimmer gibt es keine großen strukturellen Eingriffe. Hier stehen folgende Maßnahmen an:

• Neuer Parkettboden
• Neue Türen
• Flacher, moderner Heizkörper statt des alten Modells
• Schwarze Mattes Armaturen, wie bei allen bisherigen Projekten

Etwas aufwendiger wird das zweite Zimmer, das als Durchgangszimmer konzipiert ist. Das ist grundsätzlich keine gute Ausgangssituation für eine Wohnung, die man verkaufen will. Die Lösung: Die Tür wird versetzt, eine Trockenbauwand wird eingezogen, und über dieser Trennwand kommt ein Oberlicht mit Festverglasung. So entsteht ein abgeschlossenes, eigenständiges Zimmer, das trotzdem Tageslicht vom Fenster bekommt. Kostenpunkt für diese Maßnahme: rund 2.000 Euro. Dafür ist es dann aber wirklich ein nutzbares Zimmer.

Für den Einbauschrank im Schlafzimmer ist der Bruder von Johannes im Gespräch, der Schreiner ist. Was auf Rechnung läuft, läuft auf Rechnung, auch wenn es Familienarbeit ist. Das ist eine wichtige Grundregel beim Fix and Flip: Klare Trennung zwischen Projektkosten und persönlichen Beziehungen.

Toilette: Separat bleibt separat

Ursprünglich war geplant, die separate Toilette in das Bad zu integrieren, also die Trennwand einzureißen und beides zu einem Raum zu machen. Das hätte eine elegante Toilettennische neben dem Waschbecken ergeben.

Der Plan ist aber aus einem konkreten Grund geplatzt: Durch genau die Wand, die hätte fallen sollen, werden die Wasseranschlüsse für die Waschmaschine nach draußen verlegt. Wenn diese Wand fehlt, kann die Verlegung nicht stattfinden. Also bleibt die Wand stehen, und die Toilette bleibt separat.

Was in der Toilette passiert:

• Der winzige alte Heizkörper kommt weg, er hat wirklich nur zwei Lamellen und ist das kleinste Exemplar, das Johannes je in einer Wohnung gesehen hat
• Elektrische Fußbodenheizung auf rund zwei Quadratmetern, Kosten ca. 150 bis 200 Euro
• Neuer Geberit-Unterputzspülkasten
• Kleines Holzbrettchen als Ablage, wie Johannes es bei seinen Projekten gerne macht
• Neue Lüftung
• Abgehängte Decke mit zwei bis drei kleinen Spots
• Kleines Waschbecken

Generalunternehmer und Zeitplan

Die Renovierung wird komplett an einen Generalunternehmer abgegeben, der ein gutes Angebot gemacht hat. Johannes übergibt den Schlüssel, der GU erledigt alles. Bezahlt wird in zwei Tranchen: Die erste bei Beginn, die zweite erst nach vollständiger, abgenommener Übergabe. Das ist eine sinnvolle Absicherung bei größeren Projekten.

Der Startschuss ist nach den Sommerferien geplant, weil viele Handwerker aktuell im Urlaub sind. Realistischer Starttermin ist Mitte August. Parallel läuft noch die Kaufpreiszahlung, die nochmals drei bis vier Wochen dauern wird, also passt der Zeitplan gut zusammen.

Die Gesamtkosten der Renovierung werden höher ausfallen als bei früheren Projekten, weil die Wohnung größer ist, der Wanddurchbruch mit Statik kommt, Fußbodenheizungen in Bad und Toilette eingebaut werden und Johannes diesmal wirklich ein besonderes Ergebnis anstrebt. Indirekte Beleuchtung, abgehängte Decken mit LED-Streifen, ein klares Designkonzept, das Richtung modernes Stadtapartment geht, ohne kitschig zu werden.

Was dieses Projekt für Fix-and-Flip-Investoren interessant macht

Dieses Projekt zeigt sehr gut, worauf es beim Fix and Flip in der Praxis ankommt. Es geht nicht nur darum, eine günstige Wohnung zu kaufen und schnell zu renovieren. Es geht darum, die richtige Region zu wählen, den Verkaufspreis realistisch zu kalkulieren und mit einem klaren Renovierungskonzept die Differenz zwischen Einkauf und Verkauf zu maximieren.

Im Allgäu, in einer Ferienregion mit Bergblick und guter Infrastruktur, ist das Potenzial nach oben deutlich größer als in einer durchschnittlichen Stadtrandlage. 1.500 Euro mehr pro Quadratmeter im Verkaufspreis bei gleichem Einkaufspreis ist ein erheblicher Puffer, der Raum lässt für höhere Renovierungskosten, für unvorhergesehene Ausgaben und für einen attraktiven Gewinn am Ende.

Gleichzeitig wird in diesem Video auch der Plan B klar: Wenn der Markt dreht und der Verkaufspreis nicht mehr stimmt, ist das Objekt gut genug, um selbst einzuziehen oder es zu vermieten. Das ist eine Denkweise, die bei der Immobilienauswahl immer mitgedacht werden sollte: Kaufe nur, was du auch halten kannst, wenn der Markt nicht mitspielt.

Die nächsten Folgen werden zeigen, wie die Renovierung Gestalt annimmt. Den Grundriss blendet Johannes im Video ein und lädt alle ein, ihre Ideen in die Kommentare zu schreiben. Manchmal kommt die beste Idee von außen.