Alte Wohnung mit 109 m² angekauft | Entrümpeln, renovieren und verkaufen | Folge #142

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf eine Rohbau-Besichtigung in Saarbrücken. Gemeinsam mit seinem Kooperationspartner Max zeigt er, was aus einer in die Jahre gekommenen 109-m²-Altbauwohnung werden soll, welche Umbaumaßnahmen geplant sind und wie Max sich die Wohnung überhaupt gesichert hat. Dazu gibt es ehrliche Einblicke in Akquise, Abriss und die typischen Kostenfallen bei solchen Fix-and-Flip-Projekten.

Das Objekt: 109 m² Altbau in Saarbrücken

Die Wohnung liegt in einer ruhigen, idyllischen Randlage in Saarbrücken. Direkt in der Nähe befindet sich ein Sportplatz, und das Umfeld ist geprägt von Altbauten, die in den letzten Jahren komplett kernsaniert wurden. Genau diese Lage macht den Unterschied, denn Johannes erklärt im Video, warum er hier ausnahmsweise bei der Größe eine Ausnahme macht.

Normalerweise empfiehlt er für ein Fix-and-Flip-Projekt maximal drei Zimmer und bis zu 85 m². Alles darüber wird im Abverkauf erfahrungsgemäß schwieriger, weil die Zielgruppe kleiner wird. Bei dieser Wohnung hat er sich trotzdem für den Ankauf entschieden, weil der Grundriss sehr gut geschnitten ist und die Lage stimmt. Ein großes, offen gestaltetes Wohnzimmer, ein geräumiger Balkon und ein funktionaler Grundriss sind Argumente, die in einer guten Lage den Mehrpreis rechtfertigen können.

Grundriss und geplante Umbaumaßnahmen

Die Wohnung befindet sich im Rohbauzustand, alles wurde bereits freigelegt. Das ermöglicht einen guten Überblick darüber, was gemacht werden muss und was erhalten bleibt. Hier die wichtigsten geplanten Maßnahmen im Überblick:

• Wohnzimmer und offene Küche: Eine nicht tragende und nicht aussteifende Wand aus Luftbeton wurde bereits entfernt, um einen offenen Wohn- und Essbereich zu schaffen. Die Wand war nicht tragend, das wurde vorab geprüft. Die Risse im angrenzenden Bereich stammen aus der Bauzeit und haben nichts mit dem Wanddurchbruch zu tun.
• Industrietür als Raumtrenner: Zwischen dem Wohn- und Essbereich und dem restlichen Flur kommt eine Tür mit Industriecharakter. Eine komplette Stahl-Industrietür war im Angebot, allerdings lagen die Kostenvoranschläge bei mindestens 3.000 bis 3.700 Euro für ein Maß von etwa 110 x 220 cm. Das war schlicht zu teuer, deshalb wird eine günstigere Zwischenlösung verbaut, die trotzdem den gewünschten Look erzeugt.
• Kinderzimmer und Homeoffice: Ein kleinerer Raum mit schöner Fensterfront und direktem Blick auf den Balkon. Hier wird wenig verändert, der vorhandene Stäbchenparkett ist in sehr gutem Zustand und bleibt erhalten. Er passt gut zum Altbaucharakter des Objekts und spart gleichzeitig Kosten.
• Schlafzimmer: Wände sind relativ glatt, werden neu geputzt und aufbereitet. Einige Steckdosen werden nachgerüstet, andere zugemacht. Auch die Fenster werden aufbereitet, wo nötig werden Fensterbänder ausgetauscht, ohne den gesamten Rahmen zu öffnen.
• Decke im Wohnbereich: Statt LED-Leisten werden sechs Einbauspots verbaut. Ein Teil der Decke wird dafür leicht abgehangen. Acht Spots wären laut Johannes zu viel gewesen.
• Gäste-WC: Die separate Toilette im Flurbereich bleibt als Gäste-WC bestehen. Es wurde kurz überlegt, sie ins Badezimmer zu integrieren, am Ende aber verworfen. Es kommt ein Waschtisch rein, etwas Licht, fertig.

Das Badezimmer: der emotionalste Raum

Johannes bezeichnet das Badezimmer zusammen mit dem Wohn- und Essbereich als die zwei Schlüsselräume, die beim Verkauf den entscheidenden Eindruck hinterlassen. Und der Zustand beim Ankauf war entsprechend: dunkelbraun-rote gemusterte Fliesen, klassische Badewanne, alles weggehämmert und jetzt eine leere Fläche.

Was geplant ist:

• Großflächige Fliesen in einem hellen Beige-Grau-Ton, klassischer Flipper-Stil
• Schöne Duschwand mit schwarzen Akzenten bei Armatur und Beschlägen
• Da das Fallrohr zu hoch sitzt, um eine ebenerdige Dusche einzubauen, kommt ein gemauerter Podest mit eineinhalb Prozent Gefälle. Das ist sauberer als eine Duschtasse in einer anderen Farbe oder einem anderen Material.
• Alte Entlüftungen werden zugemacht, Leitungen mit einer Revisionsklappe in der Wand verpackt.
• Fliesen werden bis auf 120 cm Höhe verlegt, darüber wird verputzt.
• Die Waschmaschine bekommt ihren festen Platz, der Waschtisch kommt in die Mitte, links und rechts bleibt Platz. Ein beleuchteter Spiegel sorgt für ausreichend Licht.

Mit diesen Maßnahmen entsteht aus einem hässlichen Altbad ein modernes, helles Badezimmer, das beim späteren Käufer sofort einen guten Eindruck macht.

Elektrik und Sicherungskasten

Ein häufig unterschätztes Thema bei älteren Objekten ist die Elektrik. In dieser Wohnung mit rund 75 m² Nutzfläche der relevanten Räume gibt es im Verhältnis auffallend viele Sicherungen. Ein FI-Schutzschalter ist bereits vorhanden. Johannes erklärt dazu klar: Wenn die Elektrik gemacht werden muss, dann wird sie gemacht, Punkt. Es gibt keine sinnvolle Abkürzung, wenn die Anlage nicht dem Standard entspricht.

Bei Fenstern und Bändern gibt es dagegen oft günstige Lösungen. Vergilbte Fensterbänder lassen sich bei Baumärkten wie Hornbach einzeln austauschen, ohne den gesamten Rahmen aufzureißen. Das ist laut Johannes hartes Gefummel, lohnt sich aber, weil niemand eine frisch renovierte Wohnung mit vergilbten Fensterbändern kaufen möchte.

Wie Max das Objekt gefunden hat: ehrliche Akquise

Max ist derjenige, der dieses Projekt entwickelt. Er arbeitet noch in Vollzeit, weshalb Johannes bewusst darauf verzichtet, konkrete Zahlen zu nennen, da das Internet nichts vergisst. Was aber erzählt wird, ist der Weg zur Wohnung, und der ist lehrreich.

Max hat verschiedene Akquisewege ausprobiert:

• Facebook Ads: Konto wurde kurz nach dem Start gesperrt, nichts dabei herausgekommen.
• Zeitungsanzeige: Etwa 50 Euro Kosten, keine verwertbaren Rückmeldungen.
• Flyer: Rund 5.000 Stück bestellt und verteilt. Einige Anrufe, aber kein passendes Objekt dabei. Johannes kommentiert das ehrlich: Flyer sind ein bisschen wie Lotto. Man sollte es trotzdem tun, aber man kann das Ergebnis nicht kontrollieren.
• ImmoScout: Am Ende war es der klassische Weg. Max hat den Makler über die Plattform angeschrieben. Das Objekt war schon eine Weile online, beim ersten Besichtigungstermin war das Gegenangebot noch zu niedrig. Doch mit der Zeit blieb Max der einzige ernstzunehmende Interessent, und schließlich wurde der Deal gemacht.

Das Fazit von Johannes ist eindeutig: Kein Geheimtrick, keine Abkürzung. Max hat insgesamt 15 Objekte eingereicht, bevor es zu diesem Ankauf gekommen ist. Viele Absagen, viele Gespräche, viel Schreibarbeit. Aber genau das ist der Weg. Wer erwartet, dass das erste Angebot direkt angenommen wird, wird enttäuscht sein. Wer dranzbleibt, findet irgendwann das richtige Objekt zum richtigen Preis.

Eigenleistung beim Abriss: so viel kannst du sparen

Ein konkretes Beispiel aus diesem Projekt zeigt, wie sinnvoll Eigenleistung beim Abriss sein kann. Max hat selbst Hand angelegt, Fliesen rausgeklopft, altes Material entfernt. Der gesamte Schutt wurde über einen Container entsorgt, Gesamtkosten inklusive Entsorgung: 350 Euro.

Laut Johannes kann man durch solche Eigenleistung beim Abriss locker 1.500 bis 4.000 Euro sparen, je nach Aufwand und Umfang des Projekts. Abreißen ist immer einfacher als aufbauen, handwerkliche Vorkenntnisse sind dafür kaum nötig. Wer Zeit hat und nicht zwei linke Hände, sollte das auf jeden Fall in Betracht ziehen.

Der Balkon: ein unterschätztes Verkaufsargument

Ein Detail, das beim Abverkauf oft unterschätzt wird: der Balkon. Diese Wohnung hat eine großzügige Balkonfläche, die zwar aktuell komplett verwittert ist und noch aufbereitet werden muss, aber nach der Renovierung ein echtes Highlight sein wird. Platz für Grill, Liegestuhl, Kinderspielzeug. Johannes betont, dass viele große Wohnungen oft nur einen winzigen Balkon haben. Hier stimmt das Verhältnis.

Was dieses Projekt zeigt

Diese Folge ist ein gutes Beispiel dafür, wie ein Fix-and-Flip-Projekt in der Praxis aussieht, bevor es schön ist. Der Rohbauzustand schreckt viele ab, aber genau darin liegt die Chance. Wer die richtigen Räume erkennt, eine klare Renovierungsstrategie hat und weiss, wo er sparen kann und wo nicht, kann aus einer alten Altbauwohnung ein attraktives Verkaufsobjekt machen.

Entscheidend sind in diesem Fall vor allem zwei Dinge: der offene Wohn- und Essbereich mit Küche und das neu gestaltete Badezimmer. Diese beiden Räume werden beim Käufer den ersten und stärksten Eindruck hinterlassen. Alles andere ist Handwerk und Konsequenz in der Umsetzung.

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