Alte Wohnung mit 109 m² angekauft | Entrümpeln, renovieren und verkaufen | Folge #142

In dieser Folge zeigt Johannes gemeinsam mit seinem Mitstreiter Max eine frisch angekaufte 109-Quadratmeter-Wohnung in Saarbrücken. Die Wohnung befindet sich im Rohbauzustand und wird Schritt für Schritt renoviert, um anschließend gewinnbringend verkauft zu werden. Du bekommst eine ehrliche Baustellentour, konkrete Planungsentscheidungen und einen Einblick darin, wie hartnäckige Akquise am Ende zum Erfolg führt.

Die Wohnung: 109 m² in Saarbrücken, idyllische Randlage

109 Quadratmeter ist für ein Fix-and-Flip-Projekt etwas mehr als Johannes normalerweise empfiehlt. Sein Richtwert liegt bei maximal drei Zimmern und rund 85 Quadratmetern, weil größere Wohnungen im Abverkauf einfach spezieller sind. Aber hier hat die Lage den Ausschlag gegeben: Die Wohnung liegt sehr idyllisch, direkt neben einem Sportplatz, in einer Gegend mit architektonisch ansprechenden, bereits renovierten Altbauten. Solche Randlagen mit gutem Ruf erlauben es, auch mal ein etwas größeres Objekt anzufassen, ohne sich dabei zu verzetteln.

Der Grundriss überzeugt. Ein großes, offenes Wohnzimmer, eine Küche, die durch den Abriss einer nicht tragenden Leichtbetonwand in den Wohnbereich integriert wurde, dazu Schlafzimmer, Kinderzimmer, ein Hauptbad, ein Gäste-WC und ein geräumiger Balkon. Der Schnitt macht die Fläche nutzbar, und genau das zählt beim Weiterverkauf.

Akquise: 15 Objekte, ein Ankauf, viel Fleissarbeit

Max hat dieses Objekt nach hartnäckiger Suche gefunden. Dabei hat er einiges ausprobiert:

• Facebook Ads: Das Konto wurde kurz nach dem Start gesperrt.
• Zeitungsanzeige: Rund 50 Euro Kosten, kaum Resonanz.
• Flyer: 5.000 Stück verteilt, keine verwertbare Rückmeldung.
• Immobilienscout: Dort hat er das Objekt letztendlich gefunden, ganz klassisch, ohne Geheimtrick.

Das Objekt war bereits eine Weile auf dem Markt. Das erste Angebot von Max wurde abgelehnt. Dann passierte, was bei solchen Projekten oft passiert: Alle anderen Interessenten sprangen ab, und am Ende war Max der Einzige, der noch am Start war. So wurde der Kaufvertrag geschlossen.

Das ist eine wichtige Lektion für alle, die mit Fix and Flip anfangen wollen. Fleissarbeit schlägt jeden Geheimtipp. Du wirst viele Absagen hören, viele Objekte analysieren und viele Preisvorstellungen bekommen, die weit weg von deiner Kalkulation liegen. Wer dennoch dranbleibt, kommt irgendwann an sein Objekt. Max hat insgesamt 15 Wohnungen eingereicht, bevor es zu diesem Ankauf kam. Das ist kein Zufall, das ist Konsequenz.

Baustellentour: Was wird gemacht, was bleibt?

Die Wohnung befindet sich komplett im Rohzustand. Böden, Badezimmer und Teile der Elektrik sind bereits rausgehämmert. Jetzt geht es darum, gezielt zu entscheiden, was neu gemacht wird und was erhalten bleibt.

Wohnzimmer und Küche

Die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer ist gefallen. Es entsteht ein offener Wohn- und Essbereich, der optisch durch eine Industrietür vom restlichen Flur abgetrennt wird. Eine vollwertige Stahlindustrietür aus dem Kostenvoranschlag wäre ein cooles Highlight gewesen, hat sich aber als zu teuer erwiesen: Angebote lagen bei mindestens 3.000 Euro, teils bei 3.600 bis 3.700 Euro für eine Massanfertigung in der passenden Grösse. Es kommt eine günstigere Zwischenlösung mit Industriecharakter rein, die im Nachher-Video zu sehen sein wird.

Im Wohnbereich wird die Decke teilweise abgehangen, und es kommen sechs Einbauspots rein. Acht wären zu viel gewesen. Eine Küchenzeile wird geplant, der Esstisch soll in der Längsachse des Raumes platziert werden. Das ergibt räumlich am meisten Sinn bei dieser Grundrissform.

Stäbchenparkett bleibt

In den Zimmern liegt Stäbchenparkett in sehr gutem Zustand. Der wird nicht rausgerissen, sondern aufgearbeitet. Das spart Kosten und gibt der Wohnung gleichzeitig den altbautypischen Charakter, der gerade bei renovierten Altbauwohnungen sehr gut ankommt. Schwarze Akzente bei Türdrückern, Badearmaturen und anderen Details runden das Gesamtbild ab.

Kinderzimmer und Homeoffice

Das kleinere Zimmer hat eine schöne Fensterfront mit Blick auf den Balkon. Hier wird wenig gemacht. Die Wände sind relativ glatt, es wird frisch verputzt, ein paar Steckdosen werden nachgerüstet oder zugemacht. Kein grosser Aufwand, aber das Zimmer verkauft sich als Kinderzimmer oder Homeoffice-Option.

Badezimmer: Kernstück der Renovierung

Das Bad ist neben dem Wohn- und Essbereich der emotionalste Raum der Wohnung. Altes braun-gemustertes Fliesenwerk und eine klassische Wanne wurden rausgehämmert. Jetzt entsteht ein zeitgemässes Bad mit:

• Grossflächigen Fliesen in Beige-Grau
• Einer bodengleichen Dusche auf einem gemauerten Podest, weil das Fallrohr nicht komplett eben angefahren werden kann
• Schwarzen Akzenten bei Duscharmatur und Duschwand
• Einem beleuchteten Spiegel mittig über dem Waschtisch
• Platz für Waschmaschine und Stauraum links und rechts

Das Podest ist eine bewusste Entscheidung gegen die Duschtasse. Duschtassen stehen oft in einer anderen Farbe als die restliche Fliese und brechen das Gesamtbild. Ein gemauterter Podest, der nahtlos in den Boden übergeht, wirkt eleganter und wertiger, auch wenn es etwas mehr handwerklichen Aufwand bedeutet.

Die alten Entlüftungen aus früheren Jahrzehnten werden zugemacht und hinter einem bündig eingezogenen Vorbau mit Revisionsklappe versteckt. Alles bekommt Hand und Fuss.

Gäste-WC und Flur

Das Gäste-WC bleibt als eigenständiger Raum erhalten. Eine Erweiterung ins Badezimmer wurde überlegt, aber verworfen. Es kommt ein Waschtisch dazu, etwas Licht, fertig. Einfache Lösung, die funktioniert.

Im Eingangsbereich gibt es eine kleine Nische, die als Stauraum genutzt werden kann. Der Flur bleibt offen gestaltet, kein zusätzlicher Abtrennung.

Elektrik und Sicherungskasten

Für eine Wohnung dieser Grösse ist der Sicherungskasten ordentlich bestückt, der FI-Schutzschalter ist bereits vorhanden. Die Elektrik wird auf Standard gebracht: Steckdosen werden ergänzt, veraltete Installationen angepasst. Wer sich fragt, wann Elektrik erneuert werden muss, bekommt hier die klare Antwort: Wenn sie gemacht werden muss, muss sie gemacht werden. Keine Diskussion, kein Herumdoktern.

Ein praktischer Hinweis aus der Praxis: Vergilbte Lichtschalter und Steckdosen müssen nicht immer mit dem Aufstemmen der ganzen Wand verbunden sein. Bei Fenstern gilt Ähnliches: Scharniere lassen sich oft tauschen, ohne den ganzen Rahmen aufzumachen. Das kostet etwas Fingerspitzengefühl, spart aber Zeit und Geld.

Eigenleistung: Abriss selbst gemacht

Max hat beim Abriss selbst Hand angelegt. Wer Zeit hat und handwerklich nicht völlig unbegabt ist, sollte das in Betracht ziehen. Abreissen ist deutlich einfacher als Aufbauen und macht meistens sogar Spass. Die Entsorgung per Container hat in diesem Fall rund 350 Euro gekostet, alles inklusive. Im Vergleich dazu: Professioneller Abriss kann je nach Aufwand 1.500 bis 4.000 Euro kosten. Das ist eine Menge Geld, das man sich mit etwas eigener Arbeit sparen kann.

Balkon und Lage als Verkaufsargument

Der Balkon ist grosszügig. Gerade in grösseren Wohnungen ist ein passender Aussenbereich ein echtes Verkaufsargument. Hier passt Grill, Tisch, Stühle und noch Platz für Kinder oder Gäste rein. Der Balkon ist zwar aktuell komplett verwittert, aber die Fläche ist da und das zählt. Nach der Aufarbeitung wird das ein klarer Pluspunkt beim Abverkauf sein.

Die Lage mit dem Sportplatz in der Nähe und den vielen bereits sanierten Altbauten in der Strasse spricht eine klare Sprache: Hier wohnen Menschen, die Wert auf ihre Umgebung legen. Das ist genau die Zielgruppe, die man mit einer frisch renovierten, gut geschnittenen Altbauwohnung ansprechen will.

Was macht einen erfolgreichen Flip aus?

Dieses Projekt zeigt sehr gut, worauf es beim Fix and Flip in Deutschland ankommt:

• Geduld bei der Akquise: Manchmal braucht es 15 Anläufe für einen Ankauf. Wer aufgibt, hat verloren.
• Nüchterne Kalkulation: Kein erstes Angebot wird dich zum Jubeln bringen. Das ist normal.
• Smarte Kostenentscheidungen: Teure Highlights wie eine Massanfertigung aus Stahl werden abgewogen. Was dem Verkaufspreis nichts bringt, wird weggelassen.
• Fokus auf Schlüsselräume: Bad und Wohn-Essbereich entscheiden den Verkauf. Dort fliesst das meiste Geld und die meiste Planung rein.
• Eigenleistung wo möglich: Abriss, Flyer verteilen, Objekte recherchieren, alles was ohne Fachkenntnisse geht, kann man selbst machen und damit die Marge schützen.

Fix and Flip ist kein passives Investment. Es ist aktives Unternehmertum, mit allem was dazu gehört: Fleiss, Kalkulation, Nerven beim Verhandeln und das Auge für Details, die am Ende den Unterschied zwischen einer Wohnung die schnell verkauft und einer die lang liegt machen. Wer das ernst nimmt, hat eine reale Chance auf eine ordentliche Rendite.