So hat Andreas diese 83 m² Wohnung um 50.000 € runtergehandelt und einen Wasserschaden entdeckt

In diesem Video besucht Johannes seinen Kursteilnehmer Andreas, der als Bankmitarbeiter in Regensburg sein erstes Fix-and-Flip-Projekt gestartet hat. Andreas hat eine 83 m² große Wohnung für 235.000 Euro erworben, nachdem der Verkäufer ursprünglich 290.000 Euro verlangt hatte, und schildert offen, wie die Akquise ablief, was er bei der Entkernung selbst gemacht hat und welchen versteckten Wasserschaden er dabei entdeckt hat. Ein ehrlicher Einblick in ein laufendes Renovierungsprojekt mit allem, was dazugehört.

Wie Andreas die Wohnung gefunden hat

Andreas hat die Wohnung ganz klassisch über Kleinanzeigen gefunden. Das Inserat war von privat eingestellt, keine Maklerprovision, kein Zwischenhändler. Vorher hatte er Flyer verteilt und sich ein paar andere Objekte in Regensburg angeschaut, ohne Erfolg. Diese hier war die dritte Wohnung, die er besichtigt hat, und gleichzeitig die erste, bei der er ernsthaft in die Verhandlung gegangen ist.

Die Kontaktaufnahme zum Verkäufer lief etwas verschlungen über den Schwager des Bruders von irgendjemandem, wie Andreas selbst sagt. Aber genau so funktioniert es oft in der Praxis: Man bleibt dran, fragt nach, bekommt irgendwie eine Besichtigung und schaut sich das Objekt an. Danach hat er den Deal gemeinsam mit Johannes geprüft und dann sein Angebot abgegeben.

55.000 Euro Verhandlungsspielraum

Der Verkäufer wollte ursprünglich 290.000 Euro für die Wohnung. Andreas hat 235.000 Euro geboten. Das sind knapp 55.000 Euro Unterschied vom Ausgangsangebot bis zum finalen Kaufpreis. Am Anfang hat es sich laut Andreas seltsam angefühlt, so wenig zu bieten. Mit der Zeit hat er sich daran gewöhnt, denn ein Angebot ist einseitig. Der Verkäufer muss nicht annehmen, und man ist nicht der Einzige, der auf dem Markt unterwegs ist.

Von der Angebotsabgabe bis zur Zusage hat es rund eineinhalb Monate gedauert, dann noch zwei Wochen bis zum Notartermin. Für ein Privatverkauf-Szenario mit so einem großen Preisunterschied ist das ein sehr vernünftiger Zeitrahmen.

Wichtig dabei: Andreas ist selbst bei einer Bank angestellt. Die Finanzierung war dadurch etwas entspannter als für jemanden ohne Branchenbezug, wobei er betont, dass er sich den Kredit natürlich nicht selbst genehmigen konnte.

Was Andreas selbst gemacht hat: Eigenleistung bei der Entkernung

Andreas hat die komplette grobe Entkernung in Eigenleistung durchgeführt. Konkret heißt das:

• Alle Bodenbeläge rausgeholt
• Sämtliche Türen demontiert
• Das gesamte Bad entkernt, inklusive der weinroten Altfliesen, die sich schon teilweise selbst gelöst hatten
• In einem Zimmer musste zusätzlich alte Bilderfarbe abgekratzt werden, weil sie sich vom Untergrund gelöst hatte und kein neuer Putz darüber gehalten hätte

Für die Entkernungsarbeiten hat er insgesamt sechs bis sieben Wochen gebraucht, jeweils nach der Arbeit und an Wochenenden, wobei Sonntags in der Regel nichts möglich war. Ein wichtiges Learning daraus: Beim nächsten Projekt würde er die Entkernung wahrscheinlich machen lassen. Die Eigenleistung spart zwar Geld, kostet aber vor allem Zeit, und Zeit ist bei Fix and Flip ein entscheidender Faktor.

Das Schließen von Leitungsschlitzen hat er dagegen bewusst an Handwerker abgegeben. Manche Arbeiten lohnen sich als Eigenleistung, andere nicht.

Der versteckte Wasserschaden

Beim Aufmachen der Wand hat Andreas einen Wasserschaden entdeckt, der beim Kauf nicht sichtbar war. Von außen war lediglich ein kleiner Riss in der weißen Wand zu sehen. Als Andreas anfing, etwas genauer hinzuschauen und zu klopfen, tauchte das eigentliche Ausmaß auf.

Die Wand hatte eine deutliche Wölbung. Wer sich das Video anschaut, kann es am Verlauf des Bodenbelags erkennen, der damals noch genau der Kontur der aufgewölbten Wand folgte. Was dahinter steckte: Über die Jahre hinweg hatte jemand immer wieder neue Putzschichten aufgetragen, anstatt das eigentliche Problem zu lösen. Insgesamt zählte Johannes an einer Stelle sechs oder sieben Putzlagen, während der obere Wandbereich nur wenige Schichten hatte.

Die Ursache war menschliches Verschulden: Jemand hatte in eine Abflussleitung gebohrt, drei Löcher, die nicht sofort Wasser austreten ließen, aber über lange Zeit für Feuchtigkeit im Inneren der Wand sorgten. Zusätzlich hatte jemand ein Armierungsgitter mit Nägeln eingespachtelt, die ebenfalls in die Leitung ragten und für Rost gesorgt hatten. Das Wasser stieg kapillar auf und hat den Bereich großflächig durchfeuchtet.

Das klingt erstmal schlimm, war in der Praxis aber überschaubar. Eine Leitung wurde getauscht, der Schaden war damit behoben. Da Andreas das Bad ohnehin komplett entkernt und neu aufgebaut hat, ist der Wasserschaden praktisch im laufenden Renovierungsbudget aufgegangen. Er hat weder den Verkauf rückgängig gemacht noch einen großen rechtlichen Aufwand betrieben. Das Objekt wurde gekauft wie gesehen, und solche Überraschungen gehören zum Geschäft.

Der Grundriss und die geplanten Umbaumaßnahmen

Die Wohnung hat 83 m² Wohnfläche, liegt in einem Sechsparteienhaus in einem ruhigen Vorortgebiet in der Nähe von Regensburg, mit Balkon, ordentlicher Deckenhöhe und einem Grundriss, der mit einer gezielten Maßnahme deutlich attraktiver wird.

Die wichtigste bauliche Veränderung ist ein Wanddurchbruch zwischen Wohnzimmer und Küche. Dafür kommt ein Stahlträger rein, damit eine offene Wohn-Ess-Küche entsteht. Die Küche selbst bleibt durch eine Glastür vom restlichen Bereich abtrennbar, damit auch Licht aus dem großen Fenster in die angrenzenden Räume kommt. Das Konzept funktioniert gut, weil der bisherige Grundriss die Küche als separates, etwas enges Zimmer hatte, das mit einer Eckbank ausgestattet war. Nach dem Durchbruch entsteht ein deutlich großzügigerer Wohnbereich.

Weitere geplante Maßnahmen im Überblick:

• Neue Trockenbaudecke im Wohnzimmer, weil die Leitungen offen liegen
• Komplette Elektroinstallation erneuert: Die alte Anlage war noch mit Flachbandkabeln aus den 70ern ausgeführt, was heute so nicht mehr zulässig ist. Neuer Sicherungskasten mit vier Reihen wurde bereits gesetzt.
• Eine Wand im Flurbereich wurde versetzt, um das Bad ein paar Zentimeter zu vergrößern und gleichzeitig Platz für die neue Elektroinstallation zu schaffen.
• Lichtschalter wurden auf das heutige Normmaß abgesenkt, da sie in der alten Wohnung ungewohnt hoch angebracht waren.
• Auf dem Balkon wurden Elektrik und eine Steckdose vorbereitet, was bei der Renovierung oft vernachlässigt wird, aber beim Verkauf positiv auffällt.

Das neue Bad: Konzept und Materialien

Das Badezimmer wird komplett neu aufgebaut. Die alten weinroten Fliesen mit Muster sind raus, die Wände sind blank. Das neue Konzept setzt auf ein klares schwarz-weißes Design, das sich konsequent durch alle Details zieht:

• Offene Dusche mit Glaswand, 90 x 140 cm
• Armaturen und Duscharmatur in mattem Schwarz
• Waschbecken in mattem Weiß, hoher Rand, mit Lippe zum sauberen Abfugen auf dem Holzunterschrank, rund 170 Euro
• Eichenunterschrank unter dem Waschbecken
• Großer Spiegel mit Stromanschluss
• Abgehängte Decke mit LED-Beleuchtung
• Elektrische Fußbodenheizung auf ca. 3 m²
• Elektrischer Handtuchheizkörper
• Bodenfliesen im 60x60 Format, rektifiziert, vom Fliesenfachhändler als Restposten für 35 Euro pro m² gekauft

Ein Detail, das Johannes extra anspricht: Wer ein konsequentes Designkonzept umsetzt, muss auch bei den kleinen Teilen aufpassen. Der Abfluss unter dem Waschbecken sollte dann ebenfalls weiß sein, nicht chrom. Die Drückerplatte am WC sollte kein silbernes Rahmchen haben, wenn das Konzept schwarz-weiß ist. Das sind keine Kostenfragen, sondern Einkaufsfragen. Man muss nur wissen, worauf man achten muss.

Das separate WC bleibt eigenständig, was ursprünglich in Frage stand. Die Idee, WC und Bad zusammenzulegen, wurde verworfen, weil die Leitungsführung dagegen sprach und ein separates WC im Alltag einfach praktischer ist: Einer duscht, der andere kann trotzdem aufs Klo, und Gäste müssen nicht ins private Bad.

Handwerker finden: So hat es Andreas gemacht

Andreas hatte vor dem Projekt keine Kontakte in die Handwerkerbranche. Sein Einstieg war denkbar einfach: Sein Schwiegervater ist Elektriker und hat ihm sowohl selbst geholfen als auch Kontakte zu anderen Gewerken vermittelt. Andreas hat einfach gefragt, wen er kennt, wer zuverlässig ist und mit wem er regelmäßig zusammenarbeitet.

Daraus hat sich ein eingespieltes Team aus drei bis vier Gewerken gebildet:

• Elektriker
• Heizung und Sanitär
• Maurer, der auch verputzt
• Ein weiterer Handwerker über einen Kollegen, der Fliesen legt, Türen setzt und Decken abhängt

Alle kommen aus der Region rund um Regensburg. Das Prinzip dahinter ist universell: Wer einen guten Handwerker kennt, kennt meistens auch dessen Netzwerk. Ein Telefonat, eine direkte Frage, und man hat auf einmal Zugang zu einem eingespielten Team.

Was Andreas sich schwerer vorgestellt hatte als erwartet: Handwerker zu finden, die zeitlich verfügbar sind und preislich noch vernünftig kalkulieren. Der Sommer brachte Betriebsurlaub, danach hatten alle Kapazitäten für Schulen und Kindergärten gebunden. Das hat die Projektdauer laut eigener Einschätzung um ein bis zwei Monate verlängert.

Was Andreas sich für das nächste Projekt vornimmt

Nach acht Besichtigungen und einem abgeschlossenen Kaufprozess zieht Andreas ein nüchternes, aber positives Zwischenfazit. Was er sich anders vorgestellt hatte:

• Akquise war leichter als gedacht, wenn man konsequent vorgeht und Angebote abgibt, auch wenn es sich komisch anfühlt
• Handwerker zeitlich zu koordinieren war schwieriger als erwartet, weil verfügbare und gleichzeitig preislich faire Handwerker rar sind
• Die Eigenleistung bei der Entkernung würde er beim zweiten Projekt wahrscheinlich outsourcen, weil die zeitliche Belastung neben dem Hauptjob erheblich ist

Das Projekt ist noch nicht abgeschlossen, aber Andreas ist bereits klar, dass es nicht das letzte bleibt. Wenn die Renovierung durch ist, geht die Suche nach dem nächsten Objekt weiter. Genau das ist der Kern von Fix and Flip: ein Projekt abschließen, das Kapital reinvestieren, weitermachen.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Projekt zeigt gut, wie ein erster Fix-and-Flip-Deal in der Praxis aussieht: kein perfekter Ablauf, aber ein solider. Einige konkrete Punkte, die sich übertragen lassen:

• Kleinanzeigen funktioniert. Nicht nur Maklerportale, auch Privatinserate sind eine ernsthafte Quelle.
• Niedrige Angebote abgeben ist normal. 55.000 Euro unter dem Angebotspreis einsteigen ist möglich, wenn der Markt es hergibt und man nicht der Einzige ist, der verhandelt.
• Wasserschäden müssen kein Drama sein. Wenn man ohnehin renoviert, ist ein Leitungsschaden oft im laufenden Aufwand integrierbar.
• Designkonsequenz kostet nichts extra. Wer schwarz-weiß plant, muss auch beim Abfluss und der Drückerplatte schwarz-weiß kaufen. Das ist keine Budgetfrage.
• Handwerker über Netzwerke finden. Ein guter Elektriker kennt einen guten Sanitärbetrieb. Fragen kostet nichts.
• Hausverwaltungen vorab ansprechen. Wände versetzen, Durchbrüche machen, Türen tauschen: In der Praxis reicht oft ein Anruf. Nicht immer gibt es strenge Vorgaben.

Wenn du selbst überlegst, ein Fix-and-Flip-Projekt anzugehen, und wissen möchtest, wie das konkret mit Begleitung aussehen kann, findest du alle Infos dazu unten im Kanal.