So hat Andreas diese 83 m² Wohnung um 50.000 Euro runtergehandelt und einen Wasserschaden entdeckt

Andreas arbeitet bei einer Bank, hat sein erstes Fix-and-Flip-Projekt in Regensburg gestartet und dabei eine 83 m² große Wohnung um über 50.000 Euro vom Angebotspreis heruntergehandelt. Im Video begleitet Johannes ihn durch die laufende Renovierung, erklärt den Grundriss, bespricht Materialentscheidungen und zeigt, was passiert, wenn man beim Entkernen einen versteckten Wasserschaden entdeckt.

Vom Seminar zum ersten Flip: Wie Andreas gestartet ist

Andreas, den alle nur Andy nennen, ist Bankmitarbeiter und hat Johannes auf einem Seminar in München kennengelernt. Rund zwei Monate nach der Veranstaltung war er überzeugt, dass Fix and Flip das Richtige für ihn ist, und machte ernst. Dass er selbst aus dem Bankbereich kommt, hat die Finanzierung des Projekts erleichtert, auch wenn er seinen eigenen Kredit natürlich nicht selbst genehmigen konnte. Der Einstieg ins erste Immobilienprojekt war trotzdem entspannter als bei vielen anderen Erstflippern, weil das nötige Wissen über Finanzierung und Bonität bereits vorhanden war.

Das Wichtigste vorweg: Andreas hat nicht auf ein perfektes Objekt gewartet. Er hat Flyer verteilt, auf Kleinanzeigen geschaut und insgesamt acht Wohnungen besichtigt. Die dritte davon wurde sein erstes Projekt, gefunden auf einer privaten Anzeige, kontaktiert über Umwege durch Bekannte des Verkäufers. Wer aktiv sucht, findet schneller als gedacht.

Die Verhandlung: 290.000 Euro Angebotspreis, 235.000 Euro Kaufpreis

Der Verkäufer hatte die Wohnung für 290.000 Euro inseriert. Andreas hat 235.000 Euro geboten, ein Unterschied von 55.000 Euro. Am Anfang hat sich das unangenehm angefühlt, ein so niedriges Angebot abzugeben. Dieses Gefühl kennen viele Einsteiger. Wer ein Angebot macht, kann nur ein Ja oder Nein bekommen. Beide Optionen sind in Ordnung. Wer keine tiefen Angebote macht, kauft zu teuer ein und gefährdet seine Rendite von Anfang an.

Nach rund eineinhalb Monaten haben die Verkäufer zugesagt, weitere zwei bis drei Wochen später fand der Notartermin statt. Geduld und ein klares Konzept im Kopf zahlen sich aus. Wer gleichzeitig weiter sucht und weitere Objekte besichtigt, bleibt nicht an einem einzigen Deal kleben und kann entspannter verhandeln.

Die Wohnung: Grundriss, Durchbruch und offene Wohnküche

Die Wohnung hat 83 m² Wohnfläche, liegt in einem Sechsparteienhaus in einem klassischen Vorortgebiet bei Regensburg. Der Bestandsgrundriss war funktional, aber nicht optimal. Die Küche war ein separates, eher kleines Zimmer mit einer Eckbank, das als Küche und Esszimmer gleichzeitig genutzt wurde. Das war eng, der Laufweg war knapp.

Der Plan: Eine Wand zwischen Wohnzimmer und Küche wird durchgebrochen, mit einem Stahlträger gesichert, damit ein offener Wohn- und Essbereich entsteht. Abgeschlossen wird der Bereich Richtung Küche mit einer Glastür, damit das Licht vom großen Wohnzimmerfenster trotzdem in die Küche fällt. So entsteht eine deutlich attraktivere Raumwirkung, ohne dass die Wohnfläche größer wird.

Der Balkon ist vorhanden und wird aufgewertet: Terrassendielen kommen drauf, Beleuchtung und eine Steckdose wurden bereits verlegt. Gerade eine Steckdose auf dem Balkon ist ein kleines Detail, das Käufer und Mieter zu schätzen wissen und das kaum Mehrkosten verursacht.

Eigenleistung beim Entkernen: Was Andreas selbst gemacht hat

Andreas hat die grobe Entkernung selbst übernommen. Konkret bedeutet das:

• Bodenbeläge komplett rausgerissen
• Alle alten Stahltüren ausgebaut, alleine
• Das gesamte Badezimmer entkernt, inklusive Fliesen rausschlagen
• In einem Zimmer alte Bilderfarbe von der Wand abgekratzt, weil sie sich gelöst hatte und man nicht direkt neu verputzen kann

Für die Leitungsschlitze hat er Handwerker beauftragt, das war eine bewusste Entscheidung. Die Entkernung hat ihn insgesamt sechs bis sieben Wochen gekostet, immer nach der Arbeit und am Wochenende. Beim nächsten Projekt würde er das Entkernen wahrscheinlich komplett vergeben, weil der Zeitverlust einfach zu groß ist. Trotzdem war es ein wertvolles Learning: Man sieht den Zustand der Wohnung viel genauer und versteht den Ablauf besser.

Der versteckte Wasserschaden: Was dahintersteckt und wie er gelöst wurde

Während des Entkernens hat Andreas etwas entdeckt, was vorher nicht sichtbar war. An einer Wand im Bereich des WC war nur ein kleiner Riss zu sehen, ansonsten normale weiße Farbe. Als er anfing zu klopfen und zu prüfen, stellte sich heraus: Die Wand bauchte deutlich nach innen, hatte mehrere Schichten Putz übereinander und war durch und durch feucht gewesen.

Der Ursprung des Schadens: Jemand hatte beim Bohren die Abflussleitung an drei Stellen angebohrt. Das Wasser ist nicht sofort ausgetreten, sondern hat über längere Zeit innen getropft und kondensiert. Anstatt die Leitung zu reparieren, wurde das Problem über Jahre hinweg immer wieder überputzt und übergestrichen. Das Ergebnis war eine Wand mit sechs oder sieben Putzlagen übereinander, einem deutlichen Bauch und Rostspuren an den umliegenden Metallteilen durch aufsteigende Feuchtigkeit.

Was hat die Reparatur gekostet? Die undichte Leitung wurde getauscht, das war es im Wesentlichen. Kein großes Drama, keine fünfstelligen Nachkosten. Der Schaden war auf die interne Leitung begrenzt, nicht auf die Fassade oder externe Einflüsse. Wer beim Fix and Flip solche Situationen entdeckt, muss das einordnen können: Wasserschäden klingen groß, sind aber oft lösbar, wenn die Ursache bekannt und behoben ist. Entscheidend ist, dass das Problem von innen kommt und vollständig gelöst wurde, bevor der Neuaufbau startet.

Materialauswahl: Durchdachtes Konzept in Schwarz-Weiß

Andreas hat sich für ein klares, zeitloses Gestaltungskonzept entschieden, das beim Verkauf oder der Vermietung gut ankommt:

• Fußboden: Eichenparkett in Landhausdielenoptik, langer Stab, warme Ausstrahlung
• Steckdosen und Schalter: Schwarz matt als Akzent, passend zur restlichen Ausstattung
• Armaturen im Bad: Ebenfalls schwarz matt, konsequent durchgezogen
• Fliesen im Bad: 60x60 cm, rektifiziert, für schmale Fugen geeignet, beim Fliesenfachhändler als Restposten für rund 35 Euro pro Quadratmeter gefunden
• Waschbecken: Mattes Weiß, große Form, hoher Rand, mit Ablaufschutz, rund 175 Euro im Baumarkt

Johannes betont dabei einen Punkt, den viele unterschätzen: Wenn man sich für ein Farbkonzept entscheidet, muss man es konsequent durchziehen. Schwarz matt bei den Armaturen und Schaltern, aber dann ein Chromabfluss beim Waschbecken oder eine Drückerplatte mit Silberrahmen am WC, das fällt auf und zerstört den Gesamteindruck. Diese Details kosten meist nicht mehr, man muss sie nur beim Einkauf bewusst auswählen.

Das Badezimmer: Raumaufteilung, Dusche und elektrische Fußbodenheizung

Das Bad wird komplett neu aufgebaut. Die bisherigen weinroten Fliesen mit Muster hatten sich bereits teilweise gelöst und konnten nicht überfließt werden. Der neue Plan sieht so aus:

• Offene Dusche mit Glaswand, Maß 90 x 140 cm
• Waschbecken in mattem Weiß mit Eichenunterschrank
• Großer Spiegel mit Beleuchtungsanschluss über dem Waschbecken
• Elektrische Fußbodenheizung auf ca. 3 m², als Heizmatte verlegt
• Elektrischer Handtuchheizkörper, weil die Heizungsleitung nicht sinnvoll umgelegt werden konnte
• Abgehängte Decke mit LED-Beleuchtung für ein moderneres Erscheinungsbild

Diskutiert wurde auch, ob WC und Bad zusammengelegt werden sollten. Die Entscheidung fiel dagegen: Ein separates WC hat klare praktische Vorteile. Gäste müssen nicht ins private Bad, und wenn jemand duscht, kann gleichzeitig jemand das WC nutzen. Dazu kamen leitungstechnische Gründe, die eine Zusammenlegung verkompliziert hätten. Das Ergebnis ist eine durchdachte, alltagstaugliche Aufteilung.

Neu in der Wohnung sind außerdem Warm- und Kaltwasserzähler. Vorher wurde der Wasserverbrauch pauschal abgerechnet, was für einen Käufer oder Mieter nachteilig ist. Jetzt kann alles sauber getrennt erfasst werden.

Elektro, Leitungen und Wände: Was sonst noch gemacht wird

Die gesamte Elektroinstallation der Wohnung war veraltet, das Flachbandformat aus den 1970er Jahren wird heute nicht mehr verbaut. Die Leitungen wurden komplett neu verlegt. Lichtschalter, die vorher deutlich zu hoch saßen, wurden auf Normmaß gebracht. Im Schlafzimmer wurden Steckdosen und Lichtschalter so positioniert, dass man sie bequem vom Bett aus erreicht, auch bei hohen Boxspring-Betten.

Eine Wand im Eingangsbereich wurde leicht versetzt, um das Bad minimal zu vergrößern und gleichzeitig Platz für den neuen Elektroverteilerkasten zu schaffen, der jetzt vier Reihen hat. Kleine Anpassungen, die im Ergebnis den Unterschied machen.

Im Wohnzimmer wird eine Trockenbadecke eingezogen, weil die freiliegenden Leitungen nach dem Schlitzen offen sichtbar sind. Die Deckenhöhe ist gut, das lässt sich problemlos umsetzen.

Handwerker finden: Netzwerk statt Ausschreibung

Andreas hat seine Handwerker nicht über Plattformen oder Ausschreibungen gefunden, sondern über sein persönliches Netzwerk. Sein Schwiegervater ist Elektriker und hat ihm einen Heizungs- und Sanitärbetrieb empfohlen. Von dort kam der Kontakt zu einem Maurer. Drei bis vier Gewerke, alle aus der Region, die untereinander bekannt sind und gut zusammenarbeiten.

Was er sich schwerer vorgestellt hatte, als es dann war: die Akquise. Nach acht Besichtigungen und ein paar Angeboten war das erste Projekt gefunden. Was er unterschätzt hat: die Verfügbarkeit der Handwerker. Die Entkernung war abgeschlossen, aber dann war Sommer, Betriebsurlaub, danach hatten die Handwerker andere Aufträge. Das hat die Projektlaufzeit um ein bis zwei Monate verlängert. Wer als nächstes Mal plant, sollte Handwerker frühzeitig einbinden, idealerweise schon parallel zum Entkernen.

Was dieses Projekt zeigt: Fix and Flip in der Praxis

Das Projekt von Andreas ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix and Flip in der Realität aussieht. Kein perfekter Ablauf, aber ein strukturiertes Vorgehen. Der Deal wurde auf Kleinanzeigen gefunden, nicht über einen Makler. Der Preis wurde deutlich verhandelt. Eigenleistung wurde eingebracht, wo sie sinnvoll war. Unerwartete Probleme wie der Wasserschaden wurden nüchtern bewertet und gelöst, ohne in Panik zu verfallen.

Das Materialkonzept ist durchdacht, auf den Verkauf ausgerichtet und trotzdem budgetbewusst umgesetzt. Restpostenware vom Fliesenfachhändler statt teurer Designerfliesen, Waschbecken aus dem Baumarkt in der richtigen Qualitätsstufe, konsequentes Farbkonzept statt Kompromissen.

Andreas hat nach dem abgeschlossenen Projekt Lust auf mehr. Das nächste Objekt wird er direkt nach dem Verkauf angehen. Genau das ist der Rhythmus, der beim Fix and Flip funktioniert: ein Projekt abschließen, das Kapital reinvestieren, weitermachen.

Wenn du Fragen zum Projekt hast oder selbst am Anfang stehst, schreib sie in die Kommentare unter dem Video.