Anfänger Bullshit bei Immobilien (Fix&Flip) | Zu viel Ablenkung und zu wenig Struktur!

Viele Anfänger, die mit Fix and Flip starten wollen, verlieren sich in Details, bevor sie auch nur einen einzigen konkreten Schritt gemacht haben. In dieser Folge spricht Johannes Klartext darüber, warum zu viel Ablenkung und zu wenig Struktur der größte Fehler von Einsteigern im Immobilienbereich ist, und wie du stattdessen mit einem klaren Plan vorgehst, der dich wirklich voranbringt.

Warum Anfänger beim Fix and Flip oft auf der Stelle treten

Johannes bekommt regelmäßig Nachrichten von Einsteigern auf Instagram, die sich intensiv mit dem Thema Immobilien und Fix and Flip beschäftigt haben. Sie kennen die einschlägigen YouTube-Kanäle, haben sich eingelesen, und haben innerlich schon die Entscheidung getroffen: Sie wollen flippen. Trotzdem passiert nichts. Kein erstes Objekt, keine Finanzierung, kein konkreter Schritt nach vorn.

Das Problem ist nicht fehlendes Wissen, sondern fehlende Struktur. Diese Anfänger verlieren sich in Details und Szenarien, die zum aktuellen Zeitpunkt schlicht noch keine Rolle spielen. Sie machen sich Gedanken über Bonität, Eigenkapital und Finanzierungsstrukturen, ohne auch nur einmal bei einer Bank gewesen zu sein. Genau das ist der Anfänger-Fehler Nummer eins.

Zuerst zur Bank, dann zum nächsten Schritt

Der erste konkrete Schritt, wenn du mit Fix and Flip anfangen willst, ist ein Bankgespräch. Nicht mehr, nicht weniger. Du legst die Karten auf den Tisch: Wie viel Eigenkapital hast du, was verdienst du, gibt es weitere Sicherheiten zum Beispiel durch Familienmitglieder? Du erklärst, was du vorhast, und fragst ganz direkt, was du brauchst, um eine Finanzierung zu bekommen.

Das Wichtige dabei: Die Bank gibt dir deinen Schlachtplan vor. Wenn das Gespräch ergibt, dass deine Bonität aktuell nicht ausreicht, weißt du, woran du arbeiten musst. Wenn sie sagt, du brauchst noch einen weiteren Partner mit entsprechendem Einkommen oder Eigenkapital, dann ist das deine nächste Hausaufgabe. Du arbeitest die Liste ab, Schritt für Schritt.

Ein Fix and Flip ist im Kern nichts anderes als eine Aneinanderreihung von Problemen, die du löst, und Aufgaben, die du abhakst. Wer versucht, alle Probleme gleichzeitig im Kopf durchzuspielen, bevor er den ersten Schritt gegangen ist, kommt nie vom Fleck.

Wenn die Bonität nicht reicht: Partner suchen

Was tust du, wenn die Bank sagt, dass deine Voraussetzungen allein nicht reichen? Du suchst dir einen Partner. Das kann jemand aus deinem Job sein, jemand aus der Familie, ein Freund oder ein Bekannter, dem das Thema Immobilien grundsätzlich interessant erscheint. Entscheidend ist, dass diese Person Vertrauen zu dir hat und bereit ist, gemeinsam mit dir in das Projekt einzusteigen.

Mit diesem Partner gehst du dann erneut zur Bank. Ihr legt gemeinsam eure finanzielle Situation offen: Eigenkapital, Einkommen, Sicherheiten. Die Bank prüft, ob das Gesamtpaket für eine Finanzierung ausreicht. Wenn ja, seid ihr einen Schritt weiter. Wenn nein, bekommt ihr wieder neue Hausaufgaben. Und genau so funktioniert der Prozess: iterativ, schrittweise, strukturiert.

Besichtigungen: Einfach loslegen, auch wenn das Objekt nichts taugt

Parallel zur Finanzierungsvorbereitung solltest du aktiv Objekte besichtigen. Dabei spielt es zunächst keine Rolle, ob ein Objekt wirklich als Flipprojekt geeignet ist oder nicht. Wer sich 50 Wohnungen angeschaut hat, ist mental in einer völlig anderen Verfassung als jemand, der zwei gesehen hat. Du lernst, den Zustand einer Immobilie einzuschätzen, du entwickelst ein Gefühl für Preise und Renovierungsaufwand, und du baust Beziehungen zu Maklern auf.

Diese Beziehungen sind langfristig wertvoll. Ein Makler, der weiß, dass du ernsthaft suchst und verlässlich bist, wird dich beim nächsten passenden Objekt im Kopf haben. Das ist kein Mythos, das ist einfach die Realität im Immobilienmarkt. Also: Besichtige, was das Zeug hält, auch wenn es auf den ersten Blick nicht passt.

Ablenkung durch Social Media und Instagram-Gurus

Ein weiteres großes Problem, das Johannes regelmäßig bei Anfängern beobachtet, ist die Ablenkung durch Social Media. Auf Instagram wirkt gefühlt jeder reich und erfolgreich. Der und die haben schon zehn Flips gemacht, verdienen fünfstellige Summen im Monat und machen das alles in kürzester Zeit. Das erzeugt Druck und Verwirrung.

Johannes bringt es auf den Punkt: Schaut auf euren eigenen Kram. Wenn dir jemand auf Instagram erzählt, dass du in drei Monaten deinen ersten Flip abgeschlossen haben kannst, dann verkauft er dir entweder einen Kurs, lügt dich an, oder hatte schlicht Glück. Glück ist kein Plan.

Dein Tempo ist dein Tempo. Manche flippen ihr erstes Objekt nach einem Jahr, andere nach fünf, und das ist vollkommen in Ordnung. Es gibt keine universelle Situation, die sich eins zu eins auf andere übertragen lässt. Ob du in einer Großstadt lebst oder in einer kleinen Gemeinde, ob du ein stabiles Gehalt hast oder noch in der Ausbildung bist, ob du auf ein Netzwerk zurückgreifen kannst oder nicht, all das macht einen Unterschied. Niemand, der dir auf Instagram seine Hochglanzmomente zeigt, kennt deine Ausgangssituation.

Fokus als wichtigste Ressource

Der entscheidende Rat aus dieser Folge lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Fokussiere dich auf eine Sache und arbeite die To-do-Liste ab. Was muss ich tun, um das nächste Ziel zu erreichen? Welchen Schritt muss ich jetzt gehen? Das ist die einzige Frage, die zählt.

Wer seinen Fokus klar hat und seine Ziele kennt, braucht sich nicht von anderen beirren zu lassen. Keine Guru-Videos, keine Instagram-Accounts, keine Halbwahrheiten von irgendwelchen selbsternannten Experten können dich aus dem Konzept bringen, wenn du weißt, wohin du willst und welchen Schritt du als nächstes gehst.

Dabei gilt auch: Es ist okay, wenn es länger dauert als geplant. Das hängt von vielen Faktoren ab, die du nicht alle kontrollieren kannst. Von deinem Umfeld, von deiner Ausgangssituation, vom Markt, und ja, auch ein bisschen von Glück. Aber der Hauptfaktor bist du selbst, und der einzige Weg vorwärts ist strukturiertes Handeln statt endlosem Grübeln.

Was als nächstes kommt

In der nächsten Folge geht es um eine Frage, die viele Kapitalanleger und Einsteiger beschäftigt: Was macht mehr Sinn, Neubau oder Bestandsimmobilien? Johannes wird beide Strategien gegenüberstellen, Vor- und Nachteile analysieren und ein Fazit ziehen, was für Neueinsteiger in das Thema Kapitalanlage zu empfehlen ist. Dazu gibt es ein Update von der aktuellen Renovierungswohnung sowie Einblicke in einen bevorstehenden Notartermin für ein Hauskauf. Es bleibt also einiges zu sehen.

Wenn du Fragen zum Thema Immobilien, Fix and Flip, Mindset oder Einstieg hast, schreib sie in die Kommentare oder melde dich direkt auf Instagram.