Ankauf im Februar, Verkauf im März: Wie dieser Flip so fix ging | Folge #153

Ein Flip in Münster, der kaum schneller hätte laufen können: Wohnung im Februar angekauft, minimal renoviert und bereits im März wieder verkauft. In dieser Folge zeigt Johannes, was bei einem sogenannten "Flip Light" wirklich gemacht wurde, warum das Produkt von Anfang an überzeugt hat und was Fix and Flip mit Spekulation zu tun hat, nämlich gar nichts.

Das Objekt: Eine Wohnung in Münster mit starkem Grundriss

Der Flip fand in Münster statt, in einem Gebäude aus dem Jahr 2000 oder später, also vergleichsweise junger Bausubstanz. Das Objekt lag in einem gewachsenen Neubaugebiet mit guter Struktur. Was die Wohnung von Anfang an interessant gemacht hat, war nicht nur der günstige Einkaufspreis, sondern vor allem der Grundriss.

Die Wohnung hat einen zentralen L-förmigen Flurbereich, von dem aus drei Zimmer sowie die Küche abgehen. Das klingt zunächst unspektakulär, hat aber einen entscheidenden Vorteil: auf jeder Seite der Wohnung gibt es Fenster. Dadurch wirkt die Wohnung hell, großzügig und gut durchlüftet, ohne dass man baulich irgendetwas verändern muss. Ein guter Grundriss ist beim Flip oft das wichtigste Argument, weil er sich nicht durch Renovierung herstellen lässt. Den hat man oder den hat man nicht.

Dazu kommt ein großer Balkon, der die Wohnung weiter aufwertet. Fenster aus dem Jahr 2009 waren noch in sehr gutem Zustand und mussten nicht angefasst werden. Die Elektrik war auf 16er-Sicherungen aufgeteilt, also technisch solide und normgerecht. Kurz gesagt: Die Substanz hat gestimmt, und das war die Grundlage für diesen schnellen Flip.

Wie die Wohnung gefunden wurde

Das Objekt hat Tim, der mit Johannes zusammenarbeitet, online entdeckt, ganz klassisch über einen Makler. Die Wohnung war bereits länger auf dem Markt und hatte schon eine Reservierung, die dann geplatzt ist. Genau in diesem Moment ist das Team eingestiegen.

Nach einer Besichtigung und einer Preisverhandlung wurde der Deal gemacht. Kein besonderer Marktzugang, keine Insider-Kontakte, keine Flyer-Aktionen. Einfach aufmerksam sein, schnell reagieren und dem Makler bzw. Verkäufer eine klare Lösung anbieten, nämlich einen verlässlichen Käufer ohne weiteres Platzen. Genau das hat hier den Unterschied gemacht.

Johannes betont das ausdrücklich: 99 Prozent der Leute, die im Flipper-Immo-Programm mitmachen, kaufen Objekte, die online zu finden sind. Entweder handeln sie den Preis nach oder sind früh genug dabei, um bei den ersten Besichtigungen zuzuschlagen. Das ist kein Hexenwerk, aber es erfordert Konsequenz und ein gutes Gefühl dafür, wann ein Objekt trotz Online-Präsenz noch Potenzial hat.

Was renoviert wurde, und was nicht

Das ist der Kern dieser Folge: Bei diesem Flip wurde bewusst wenig gemacht. Kein vollständiger Bodenausbau, keine neue Küche, keine Kernsanierung. Stattdessen wurde gezielt dort investiert, wo es optisch den größten Effekt hatte und wirtschaftlich noch Sinn ergeben hat.

Im Wohnzimmer gab es einen alten Dielenboden, der erhalten blieb. Auf Wunsch des neuen Käufers wird er noch einmal abgeschliffen. Das geht nicht mehr auf die Kappe des Flip-Teams, macht aber handwerklich absolut Sinn. Johannes erklärt dabei einen praktischen Handwerker-Tipp: Das beim Schleifen entstehende Sägemehl lässt sich mit Leim zu einer Paste mischen, die exakt die Farbe des Holzes hat. Damit können Fugen und kleine Schäden im Dielenboden unsichtbar geschlossen werden, bevor der Boden versiegelt wird.

Was konkret gemacht wurde, lässt sich gut zusammenfassen:

• Wohnzimmer: Wände frisch gestrichen, Fußbodenleisten durchgestrichen, neues Schalterprogramm (Gira S, mattweiss, eckig)
• Küche: Fliesenspiegel gereinigt und aufgewertet, neue Schalter, alles durchgeputzt, ansonsten so belassen wie es war
• Badezimmer: Silikon komplett neu, Waschbecken neu, Hahn neu, Spiegel neu, Brause neu, einzelne Silikonfugen erneuert
• Allgemein: Durchgeputzt, kleine Schönheitsreparaturen, Schalter und Steckdosen einheitlich erneuert

Was nicht gemacht wurde: neuer Boden flächendeckend, Wände verputzen, Heizkörper tauschen, Türen austauschen. Das wäre alles möglich gewesen, hätte aber beim Verkaufspreis nicht genug zusätzlichen Spielraum gebracht. Und genau das ist der Punkt: Ein Flip-Light funktioniert dann, wenn das Objekt bereits gut eingekauft ist und die Substanz stimmt. Dann reicht oft schon eine gezielte optische Aufwertung, um das Produkt marktfähig zu machen.

Verkauf und Nachfrage: Schnell, ohne Makler

Die Wohnung wurde ohne Makler auf den Markt gestellt. Innerhalb von zwei Tagen gingen 23 bis 27 Anfragen ein. Das zeigt, wie groß die Nachfrage in Münster für ein solches Produkt ist: gute Lage, junges Baujahr, ordentlicher Grundriss, saubere Substanz und ein fairer Preis.

Johannes räumt selbst ein, dass man bei dieser Nachfrage vielleicht noch etwas mehr hätte aufrufen können. Aber hier war Geschwindigkeit wichtiger als das letzte Quäntchen Marge. Die Reservierung kam kurzfristig, der Notartermin stand zum Zeitpunkt des Videos noch aus. Das Ziel war ein sauberer, schneller Abschluss, nicht die Maximierung auf den letzten Euro.

Dieses Prinzip zieht sich durch den gesamten Flip: lieber einmal zügig und sauber abwickeln als lange auf das perfekte Ergebnis warten. Beim Ankauf günstig genug einsteigen, die Renovierung schlank halten und beim Verkauf nicht zu lange feilschen. So funktioniert der Liquiditätszyklus im Fix and Flip.

Fix and Flip ist kein spekulatives Geschäft

Einen wichtigen Punkt spricht Johannes in dieser Folge explizit an, weil er ihn immer wieder hört: Fix and Flip hat nichts mit Spekulation zu tun.

Spekulation bedeutet, auf externe Ereignisse zu wetten. Dass ein neues Werk gebaut wird. Dass die Zinsen sinken. Dass der Markt in zwei Jahren dreißig Prozent zulegt. Das ist nicht das Modell. Das Modell ist ein anderes: Eine Immobilie kaufen, die im aktuellen Markt, in der aktuellen Lage, zum aktuellen Zeitpunkt nicht den Wert hat, den sie haben könnte, diesen Wert durch gezielte Renovierung herstellen und das Objekt dann wieder verkaufen. Der Gewinn entsteht also durch den Einkauf und die Aufwertung, nicht durch Marktschwankungen.

Johannes vergleicht das gerne mit dem Autohandel: Auto günstig einkaufen, aufbereiten, mit Gewinn verkaufen. Keine Wette auf den Gebrauchtwagenmarkt, sondern saubere Kalkulation auf Basis des Ist-Zustands. Wer das versteht, begreift auch, warum Fix and Flip auch in einem schwierigen Marktumfeld funktioniert, solange man gut einkauft und die Kosten im Griff hat.

Was diesen Flip besonders macht

Dieser Münster-Flip ist ein gutes Beispiel dafür, dass nicht jeder Flip ein umfangreiches Renovierungsprojekt sein muss. Manchmal ist das Produkt selbst gut genug, und die Arbeit liegt im Ankauf. Wer ein Objekt mit solider Substanz, gutem Grundriss und guter Lage günstig genug einkauft, muss gar nicht viel Hand anlegen, um einen vernünftigen Gewinn zu erzielen.

Gleichzeitig zeigt die Folge aber auch, dass selbst ein "Flip Light" Disziplin erfordert. Man muss wissen, was man nicht macht. Wer aus Gewohnheit oder Perfektionismus zu viel investiert, wo es keinen Mehrwert bringt, zerstört die Marge. Das ist eine Fähigkeit, die man erst entwickeln muss, besonders wenn man wie Johannes ursprünglich aus dem Eigennutzbereich kommt, wo man jedes Detail optimieren will, weil man selbst drin wohnt.

Beim Flip gilt: Nicht was du magst zählt, sondern was der Markt braucht. Und manchmal braucht der Markt kein neues Bad und keinen neuen Boden, sondern einfach eine saubere, helle, gut geschnittene Wohnung zu einem fairen Preis.

14 bis 15 aktive Flips gleichzeitig: Das Programm dahinter

Johannes erwähnt, dass das Team aktuell rund 14 bis 15 Baustellen gleichzeitig quer durch Deutschland betreut, alle mit Leuten, die vorher keine tiefen Marktkenntnisse hatten. Kein Insolvenzverwalter-Netzwerk, keine geheimen Off-Market-Deals, kein jahrelanges Kontakte knüpfen. Stattdessen: online suchen, richtig verhandeln, schnell entscheiden.

Das 1:1-Programm von Flipper Immo richtet sich an Menschen mit guter Bonität, die bereit sind, fünf bis zehn Stunden pro Woche zu investieren und einen Flip innerhalb von etwa sechs Monaten abzuwickeln. Die Begleitung läuft über ein Jahr, mit Johannes direkt an der Seite. Wer wissen will, ob das für die eigene Situation passt, findet den Einstieg über den Link in der Videobeschreibung.

Das Münster-Projekt ist dabei ein gutes Beispiel dafür, was in diesem Rahmen möglich ist: ein schneller, kalkulierbarer Flip, bei dem am Ende ein schönes Jahresgehalt als Gewinn übrig bleibt, ohne dass Monate auf der Baustelle verbracht wurden.