Ankauf im Februar, Verkauf im März: Wie dieser Flip so fix ging | Folge #153

In dieser Folge zeigt Johannes einen besonders schnellen Fix-and-Flip in Münster: Ankauf im Februar, kurze Renovierung, Verkauf im März. Was genau gemacht wurde, warum hier bewusst wenig investiert wurde und was das Ganze am Ende gebracht hat, siehst du im Video und liest du hier im Artikel.

Ein Flip in Münster: Günstig eingekauft, schnell aufgewertet

Das Objekt befindet sich in Münster, in einem Neubaugebiet aus der Zeit nach 2000. Die Wohnung hat einen durchdachten L-Grundriss mit einem zentralen Flurbereich, von dem Küche und drei Zimmer abgehen. Auf jeder Seite gibt es Fenster, was die Wohnung hell und wohnlich macht. Dazu kommt ein großer Balkon, der das Objekt nochmal deutlich attraktiver macht. Kurzum: ein Grundriss, der verkauft sich fast von selbst, wenn die Substanz stimmt.

Gefunden hat Tim das Objekt online über einen Makler. Der erste Kontakt war im Dezember, das Objekt war aber schon länger auf dem Markt. Es hatte zwischenzeitlich eine Reservierung, die geplatzt ist, bevor Johannes zugeschlagen hat. Genau solche Situationen sind es, die interessant werden: Ein Verkäufer, der schon länger wartet, ein Makler, der eine Lösung braucht, und ein Käufer, der schnell und zuverlässig abwickeln kann. Das Objekt wurde für rund 260.000 bis 265.000 Euro eingekauft.

Was wurde bei diesem Flip tatsächlich gemacht?

Dieser Flip war bewusst ein sogenannter Flip Light. Das bedeutet: minimaler Renovierungsaufwand, maximale Wirkung durch gezielte optische Aufwertung. Es wurde keine Kernsanierung durchgeführt, keine Wände verputzt, kein Boden komplett erneuert. Stattdessen hat das Team gezielt dort angesetzt, wo es den größten sichtbaren Unterschied macht.

• Fußbodenleisten wurden einmal durchgestrichen und neu gefasst.
• Wände wurden gestrichen und aufgefrischt.
• Schalterprogramm wurde erneuert: eckige, matte Schalter von Gira, die optisch einen deutlichen Qualitätssprung zeigen.
• Dielenboden im Wohnzimmer wird auf Wunsch des neuen Eigentümers abgeschliffen. Tipp von Johannes: Das beim Abschleifen entstehende Sägemehl lässt sich mit Leim zu einer Paste verarbeiten und damit Fugen in der gleichen Holzfarbe schließen.
• Im Badezimmer: Silikon neu, Waschbecken neu, Hahn neu, Spiegel neu, Silikonfugen neu, Duschbrause neu. Die Fliesen selbst wurden nicht angetastet.
• Küche: Fliesenspiegel und Boden wurden gereinigt und aufgefrischt, neue Schalter gesetzt. Ansonsten blieb alles erhalten.
• Die Elektrik war bereits auf 16-Ampere-Sicherungen aufgeteilt und damit auf einem guten Stand.
• Fenster aus dem Jahr 2009 waren in sehr gutem Zustand und mussten nicht ersetzt werden.

Was nicht gemacht wurde, ist dabei mindestens genauso interessant: Boden wurde nicht komplett erneuert, Heizkörper nicht ausgetauscht, Türzargen waren bereits in Ordnung. Johannes selbst sagt im Video, er kommt eigentlich aus dem Eigennutzbereich und hätte dort noch mehr investiert. Beim Flip aber gilt: Was nicht mehr rauszuholen ist, muss auch nicht reingesteckt werden. Und genau dieses Kalkül hat hier funktioniert.

Verkauf ohne Makler: 23 bis 27 Anfragen in zwei Tagen

Das aufgewertete Objekt wurde ohne Makler auf dem Markt angeboten. Das Ergebnis: innerhalb von zwei Tagen zwischen 23 und 27 Anfragen. Die Reservierung folgte kurz danach. Johannes spricht im Video auch davon, dass man bei so einer Nachfrage theoretisch einen höheren Preis hätte aufrufen können. Aber er hat sich bewusst dagegen entschieden, weil Geschwindigkeit beim Fix and Flip ein entscheidender Faktor ist. Kapital, das gebunden ist, arbeitet nicht. Je schneller der Verkauf, desto besser die effektive Rendite.

Dieses Objekt ist ein gutes Beispiel dafür, dass ein gutes Produkt, das zu einem fairen Preis auf den Markt kommt, keine aufwendige Vermarktung braucht. Lage, Grundriss, Substanz und ein stimmiges Preis-Leistungs-Verhältnis überzeugen Kaufinteressenten von alleine.

Fix and Flip ist kein spekulatives Geschäft

Ein Punkt, den Johannes in dieser Folge explizit anspricht und der für das Verständnis des Geschäftsmodells grundlegend ist: Fix and Flip ist keine Spekulation. Wer das Modell mit Aktien oder Wetten auf Standortentwicklungen vergleicht, hat das Prinzip nicht verstanden.

Beim Fix and Flip kaufst du eine Immobilie, die im gleichen Markt, in der gleichen Lage, zum gleichen Zeitpunkt einen höheren Wert haben könnte als aktuell erzielt wird. Der Abstand entsteht nicht durch externe Ereignisse wie ein neues Industriewerk oder steigende Bodenrichtwerte, sondern durch den Zustand der Immobilie selbst. Du kaufst günstig, weil das Objekt optisch oder funktional hinter seinen Möglichkeiten zurückbleibt. Du investierst gezielt in die Aufwertung. Du verkaufst dann zum Marktpreis für eine Immobilie in diesem Zustand.

Johannes vergleicht das Modell mit dem Autohandel: Einkaufen, aufwerten, verkaufen. Das ist handwerklich und kaufmännisch, aber nicht spekulativ. Der Gewinn entsteht durch die Marge zwischen Einkaufspreis und Marktwert nach Aufwertung, nicht durch Hoffnung auf externe Preissteigerungen.

Wie findet man solche Deals?

Auch das wird in dieser Folge konkret angesprochen. Das Objekt in Münster war kein Geheimtipp, der über Insider-Netzwerke oder Zwangsversteigerungslisten gelandet ist. Es war schlicht online auf einem der bekannten Immobilienportale, wurde über einen Makler angeboten und war sogar schon eine Weile am Markt. Was den Unterschied gemacht hat: Johannes war schnell, hatte engen Kontakt zum Makler, hat eine Problemlösung angeboten und dann zugeschlagen.

Das ist eine wichtige Botschaft für alle, die glauben, man brauche besondere Zugänge oder Kontakte zu Insolvenzverwaltern, um beim Fix and Flip erfolgreich zu sein. Johannes berichtet, dass aktuell rund 14 bis 15 laufende Flips quer durch Deutschland von Leuten begleitet werden, die vorher keine tiefe Immobilienerfahrung hatten und fast ausschließlich auf öffentlich zugänglichen Portalen einkaufen. Entweder durch Preisverhandlungen nach unten oder dadurch, dass sie früh besichtigen und schnell entscheiden.

Gleichzeitig stellt Johannes klar: Der fertige Deal liegt nicht einfach auf ImmoScout, ohne dass man aktiv werden muss. Wer glaubt, einmal Refresh drücken und dann fällt der perfekte Flip heraus, wird enttäuscht. Es braucht aktives Suchen, Besichtigen, Verhandeln und Entscheidungsfreude. Aber es ist kein Hexenwerk.

Was bleibt von diesem Flip?

Ein schneller Flip mit überschaubarem Renovierungsaufwand, der am Ende ein ordentliches Jahresgehalt als Gewinn abwirft, wie Johannes eingangs andeutet. Konkrete Zahlen nennt er im Video nicht vollständig, aber der Einkaufspreis liegt im Bereich von 260.000 bis 265.000 Euro, die Renovierung war minimal und der Verkauf erfolgte zügig ohne Maklerprovision auf der Verkaufsseite.

Was diesen Flip besonders lehrreich macht, ist nicht die Komplexität, sondern das Gegenteil davon. Manchmal ist die klügste Entscheidung beim Fix and Flip, nicht zu viel zu machen. Ein guter Einkaufspreis, eine saubere und zielgerichtete Aufwertung sowie ein schneller Verkauf ergeben am Ende eine attraktive Rendite, auch ohne umfangreiche Kernsanierung. Das zeigt dieses Objekt in Münster eindrücklich.

Wenn du selbst einen Flip angehen möchtest, lohnt es sich, genau dieses Prinzip zu verinnerlichen: günstig einkaufen, gezielt aufwerten, schnell verkaufen. Und das alles lässt sich, laut Johannes, mit guter Bonität und rund 5 bis 10 Stunden Zeit pro Woche innerhalb von etwa 6 Monaten umsetzen.