Asbest, zu teuer, verkalkuliert. Warum es trotzdem ein voller Erfolg war!

Erster Flip, Asbest im Boden, variables Darlehen, zu teuer angeboten und trotzdem am Ende 40.000 Euro Vorsteuergewinn. Johannes, 27 Jahre alt, Immobilienmakler und Fix-and-Flip-Investor aus Berlin, erzählt im Gespräch offen und ohne Beschönigung, wie sein erster echter Flip gelaufen ist, was schiefging und was er daraus mitgenommen hat. Ein ehrlicher Einblick in die Realität des ersten Projekts, der zeigt: Auch mit Fehlern lässt sich ein solides Ergebnis erzielen, wenn die Grundkalkulation stimmt.

Wer ist Johannes und wie kam er zum Fix-and-Flip?

Johannes ist 27 Jahre alt und kommt nicht aus dem klassischen Immobilienumfeld. Er hat früh unternehmerisch angefangen, noch während des Abiturs ein Franchise-System im Bereich Frozen Joghurt aufgebaut und dabei sieben Standorte betrieben. Das Business ist gegen die Wand gefahren, mit 23 hat er es beendet. Wer daraus schließt, er habe aufgegeben, liegt falsch. Die Erfahrung hat ihn härter gemacht, wie er selbst sagt.

Der Einstieg in Immobilien kam 2019, zunächst als klassischer Makler bei Engel und Völkers. Dort hat er schnell gemerkt, dass die großen Namen in der Branche am Ende auch nur mit Wasser kochen. Parallel dazu hat er sich über YouTube und eigene Recherche auf Immoscout das nötige Wissen zum Thema Fix-and-Flip angeeignet. Als Eigenkapital standen ihm damals rund 35.000 bis 40.000 Euro zur Verfügung, angespart aus seiner Maklertätigkeit.

Ausschlaggebend für den ersten Einstieg war der Wunsch, das Geld nicht einfach rumliegen zu lassen. Die Inspiration kam unter anderem aus amerikanischen TV-Shows rund um das Thema Fix-and-Flip, von denen es ja auch deutsche Pendants gibt. Recherchiert hat Johannes ausschließlich auf Immoscout, wo er bis heute alle seine Objekte gefunden hat.

Die erste Immobilie: Kaufpreis, Lage und eine Mieterin, die bleibt

Noch vor dem eigentlichen ersten Flip hat Johannes im Dezember 2019 eine vermietete Wohnung gekauft, eigentlich mit dem Ziel, sie zu flippen. Der Plan war simpel: der Mieterin ein nettes Angebot machen, sie zieht aus, er saniert und verkauft. Nichts davon ist eingetreten. Die Mieterin ist geblieben, und die Wohnung befindet sich bis heute in seinem Bestand. Dazu kommt: Das Darlehen hat er damals mit einem variablen Zinssatz von 1,3 Prozent abgeschlossen. Mittlerweile liegt der Zins bei 3,5 Prozent. Kein Totalschaden, aber ein deutlicher Reminder, dass nicht jeder Plan so aufgeht wie gedacht.

Sein tatsächlich erster Flip, also das erste Projekt, das er wirklich sanieren und verkaufen konnte, kam kurz darauf. Im Februar 2020 kaufte er eine Dreizimmerwohnung mit 57 Quadratmetern in Berlin-Treptow/Köpenick, im südöstlichen Bereich der Stadt, für 115.000 Euro. Das Objekt hatte er selbst über seine Maklertätigkeit bei Engel und Völkers hereingeholt. Da er es letztlich selbst kaufte, konnte er mit seinem damaligen Chef aushandeln, keine Provision zu zahlen, also provisionsfrei einzukaufen. Der Rückverkauf nach der Sanierung sollte dann wieder über das Maklerbüro laufen.

Die Wohnung hatte eine separate Küche, ein Bad mit Wanne und war zum Kaufzeitpunkt leer. Eine gute Ausgangslage, eigentlich.

Kein Eigenkapital mehr für die Sanierung und ein Generalunternehmer, der anklopft

Das Problem nach dem Kauf: Das Eigenkapital war weitgehend aufgebraucht. Für die Sanierung fehlte das Geld. 18.000 Euro konnte Johannes noch einbringen, der Rest musste anderweitig organisiert werden.

Hier kommt Jan ins Spiel. Ein Generalunternehmer, der die Wohnung besichtigt hat und danach ans Autofenster klopfte, um zu fragen, wie das eigentlich so funktioniert mit dem Flippen, er wolle das auch gerne mal machen. Johannes, der selbst noch beim ersten Projekt war und zugibt, keine Ahnung vom Handwerk zu haben, hat die Gelegenheit genutzt. Zwei Wochen später traf man sich zum Essen und einigte sich auf eine Partnerschaft: Jan nimmt einen Kredit für die Sanierungskosten auf, seine Firma führt die Arbeiten aus, er übernimmt die Bauleitung vor Ort, und am Ende wird der Gewinn geteilt. Eine klassische Win-win-Situation, die sich aus einem zufälligen Gespräch ergeben hat.

Asbest im Boden und in den Wänden: Was es wirklich kostet

Dann der erste große Schock: Asbest. Und zwar nicht zu knapp. Im Boden lagen asbesthaltige Vinylplatten, die mit dem Untergrund verklebt waren. Die konnten nicht einfach rausgehoben werden, der gesamte Boden musste abgeschliffen werden. Noch dazu stellte sich heraus, dass die Tapeten mit Asbestkleber befestigt worden waren, erkennbar an schwarzem Kleber hinter den Wänden. Das bedeutete: Alle Wände in der Wohnung mussten ebenfalls abgeschliffen werden. Ein professionelles Spezialunternehmen mit Abluftsystem, kompletter Absperrung und abschließendem Gutachten musste ran.

Was hat das gekostet? Für die 57 Quadratmeter hat die professionelle Asbestentfernung inklusive Gutachten 6.000 Euro gekostet. Eine Zahl, die Johannes selbst als legitim bezeichnet, wenn man bedenkt, was alles gemacht werden musste. Wer jetzt reflexartig denkt, Asbest bedeute automatisch Insolvenz, liegt nach seiner Einschätzung falsch. Mit den richtigen Kontakten, er hat heute zwei, drei Firmen an der Hand, lässt sich so eine Maßnahme in Berlin für unter 10.000 Euro realisieren. Entscheidend ist, es nüchtern zu kalkulieren und nicht in Panik zu verfallen.

Kernsanierung auf 57 Quadratmetern: Was wurde gemacht?

Die Sanierung war eine echte Kernsanierung, also kein oberflächliches Aufhübschen. Was alles erneuert wurde:

• Asbestentfernung aus Boden und Wänden
• Komplette Elektrik neu
• Heizungsrohre neu verlegt
• Sanitär komplett erneuert
• Grundrissänderungen vorgenommen
• Natursteinfliesen im Bad
• Echtholz-Klickparkett im Wohnbereich

Die Sanierung dauerte trotz Asbest und Grundrissänderungen unter drei Monate. Das ist schnell, wenn man bedenkt, dass hier wirklich alles von Grund auf erneuert wurde. Die Firma, mit der Jan zusammenarbeitete, hatte damals klare Richtwerte: 30 Quadratmeter in fünf Wochen, 50 Quadratmeter in acht Wochen, 100 Quadratmeter in rund dreieinhalb Monaten, jeweils inklusive kompletter Entkernung.

Die Sanierungskosten lagen bei rund 100 Euro pro Quadratmeter, also etwa 5.700 Euro für die reine Baumaßnahme. Das war 2020. Heute, so Johannes selbst, würde man dafür eher 1.200 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen, zumindest wenn Qualität und Vollsanierung gefragt sind. Er arbeitet heute mit einem Budget von bis zu 600 Euro pro Quadratmeter für seine Flips, inklusive hochwertiger Ausstattung, aber ohne alles komplett auf links zu krempeln.

Staging für 10.000 bis 12.000 Euro und die große Lektion

Hier passierte der wohl teuerste Fehler des gesamten Projekts. Johannes und Jan hatten sich keine klare Zielgruppe überlegt. War die Wohnung für einen Selbstnutzer? Für einen Kapitalanleger? Niemand wusste es genau. Also haben sie einfach alles reingeworfen: eine komplette Einbauküche von Ikea, Möbel in allen Räumen, Besteck, Töpfe, sogar ein Staubsauger war dabei. Die Wohnung war so vollständig ausgestattet, dass man nur noch seine Klamotten mitbringen musste.

Die Reaktion der Besichtiger? Verwirrung. Niemand hat verstanden, warum da Besteck in der Schublade liegt. Das Staging hat 10.000 bis 12.000 Euro gekostet und hat am Ende nicht zum Verkauf beigetragen, sondern ihn eher erschwert. Eine Investition, die sich hätte sparen lassen.

Das zweite große Problem: Der Verkaufspreis war zu Beginn mit 270.000 Euro komplett überzogen. Weit entfernt von dem, was der Markt für diese Wohnung in dieser Lage zu zahlen bereit war. Das Resultat war eine lange Vermarktungsphase mit mehreren Preisreduzierungen, bis die Wohnung schließlich für 225.000 Euro verkauft wurde. Ein Fehler, den Johannes heute selbst jeden Tag bei seinen Maklerkunden zu vermeiden versucht: Wer zu teuer einsteigt, signalisiert dem Markt, dass er Spielraum nach unten hat, und verliert Vertrauen und Zeit.

Das Ergebnis: 40.000 Euro Vorsteuergewinn beim ersten Flip

Trotz Asbest, trotz überteuertem Staging, trotz falschem Einstiegspreis und trotz eines schweren Unfalls im April 2020, durch den Johannes sechs Monate im Rollstuhl verbracht hat, und trotz Corona stand am Ende ein Vorsteuergewinn von 40.000 Euro. Ohne die unnötige Möblierung wären es rund 52.000 Euro gewesen.

Zahlen im Überblick:

• Ankaufspreis: 115.000 Euro
• Verkaufspreis: 225.000 Euro
• Eigenkapitaleinsatz Johannes: 18.000 Euro
• Asbestentfernung: 6.000 Euro
• Staging und Möblierung: 10.000 bis 12.000 Euro
• Sanierungskosten gesamt: rund 100 Euro pro Quadratmeter
• Vorsteuergewinn: 40.000 Euro (geteilt mit dem GU-Partner)

Für einen ersten Flip ist das solide. Johannes sieht es pragmatisch: Wenn das Ergebnis nicht im Minus ist und man dabei gelernt hat, ist man auf der richtigen Seite. Entweder man ist danach angefixt, oder man will es nie wieder machen. Er hat es wieder gemacht, und der zweite Flip war nach eigener Aussage ein anderes Level.

Was Johannes aus dem ersten Flip mitnimmt

Die wichtigsten Learnings aus diesem Projekt, ohne Schönfärberei:

• Fixpreis verhandeln: Wer keine Handwerkserfahrung hat, sollte einen Generalunternehmer auf Festpreisbasis engagieren. Das schafft Planbarkeit und schützt vor bösen Überraschungen bei Materialpreiserhöhungen.
• Zielgruppe klären: Vor der Sanierung muss klar sein, wer die Wohnung kaufen soll. Selbstnutzer oder Kapitalanleger, das sind komplett unterschiedliche Anforderungen an Ausstattung und Staging.
• Staging mit Verstand: Ein professionelles Home-Staging kann helfen, aber vollmöbliert mit Besteck und Staubsauger ist kein Mehrwert, das verwirrt nur.
• Realistischer Verkaufspreis von Anfang an: Zu hoch einsteigen kostet Zeit, Nerven und Geld. Mehrfache Preisreduzierungen schaden dem Objekt am Markt und dem Vertrauen der Kaufinteressenten.
• Asbest ist kein K.o.-Kriterium: Mit den richtigen Kontakten und einer nüchternen Kalkulation ist Asbest in Berlin ein lösbares Problem, kein Grund zur Panik.
• Netzwerk aufbauen: Der GU-Partner, der damals ans Autofenster klopfte, ist heute ein enger Freund und Geschäftspartner. Gute Kontakte entstehen oft unerwartet.

Was kommt als nächstes?

Johannes hat mittlerweile ein kleines Makler-Team aufgebaut, mehrere Flips abgeschlossen und einiges im Bestand. Sein aktueller Fokus liegt darauf, sich in einem schwierigen Immobilienmarkt langfristig aufzustellen und das System so zu strukturieren, dass sein Team kontinuierlich mit Projekten versorgt wird. Neu auf dem Plan: Gewerbeimmobilien mit anschließender Airbnb-Vermietung. Kurz vor dem Gespräch hat er zu einem Objekt eine Kaufpreiszusage erhalten, der nächste Schritt steht also kurz bevor.

Auf YouTube dokumentiert er seine Projekte von Anfang bis Ende, zeigt die Bauphasen, die Zahlen und die Ergebnisse. Wer sich also für den Weg vom ersten Flip zur strukturierten Immobilienstrategie interessiert, findet dort eine ehrliche Begleitung ohne Hochglanzfassade.