Asbest, zu teuer, verkalkuliert. Warum es trotzdem ein voller Erfolg war!

Was passiert, wenn beim ersten Flip Asbest im Boden steckt, der Verkaufspreis komplett falsch kalkuliert ist und mittendrin ein schwerer Unfall alles aufhält? Johannes von Flipper Immo spricht in diesem Video mit einem anderen Johannes, ebenfalls Fix-and-Flip-Investor und YouTuber, offen über dessen ersten Flip in Berlin. Trotz aller Rückschläge stand am Ende ein Vorsteuergewinn von 40.000 Euro und eine Menge wertvoller Erfahrung.

Vom Gastronomen zum Immobilieninvestor: Der Weg zum ersten Flip

Der Gast in diesem Video, Johannes, ist 27 Jahre alt und kommt ursprünglich nicht aus der Immobilienbranche. Schon während des Abiturs hat er ein Franchise-System im Bereich Frozen Joghurt aufgebaut und dabei sieben Standorte betrieben, bevor das Konzept scheiterte. Statt aufzugeben hat ihn diese Erfahrung als Unternehmer geprägt. Mit 23 Jahren war das Kapitel Gastronomie beendet, mit 24 begann er als Makler bei Engel und Völkers.

Über YouTube hat er sich sein Immobilienwissen selbst angeeignet, genau so wie viele Einsteiger das heute noch tun. Durch die Maklertätigkeit hat er verstanden, wie der Markt funktioniert, und gleichzeitig rund 35.000 bis 40.000 Euro Eigenkapital angespart. Dieses Kapital war der Startschuss für seinen ersten Fix-and-Flip.

Interessant dabei: Seine erste jemals gekaufte Immobilie war tatsächlich eine vermietete Wohnung, die er eigentlich flippen wollte. Die Mieterin wollte jedoch nicht ausziehen, der Kredit lief mit variablem Zins, der mittlerweile von 1,3 auf 3,5 Prozent gestiegen ist, und die Wohnung befindet sich bis heute im Bestand. Ein Detail, das er auf seinem eigenen YouTube-Kanal bislang noch nie öffentlich erzählt hat.

Das erste echte Flip-Projekt: 115.000 Euro Einkauf in Berlin Treptow

Den tatsächlich ersten Flip fand Johannes nicht durch Netzwerke oder Off-Market-Deals, sondern ganz klassisch über Immobilienscout24. Die Wohnung lag in Berlin Treptow, südöstlicher Bereich, einer grundsätzlich beliebten Lage. Eckdaten des Ankaufs:

• Kaufpreis: 115.000 Euro
• Wohnfläche: 57 Quadratmeter, aufgeteilt auf drei Zimmer plus separate Küche und Bad mit Wanne
• Die Wohnung war leerstehend und sofort sanierbar
• Johannes hatte sie als Makler selbst in die Vermarktung gebracht und dann erkannt, dass sie sich als Flip rechnen würde

Ein entscheidender Vorteil: Da er das Objekt selbst als Makler reingeholt hatte, konnte er mit seinem damaligen Arbeitgeber aushandeln, dass er keine Provision zahlen muss. Dafür wurde vereinbart, dass die Wohnung nach der Sanierung wieder über das Maklerbüro verkauft wird. Provisionsfrei einkaufen ist beim Flippen kein Luxus, sondern ein echter Hebel auf die Rendite.

Eigenkapital aufgebraucht: Die Lösung kam durch einen Zufall

Nach dem Ankauf stand Johannes vor einem klassischen Problem beim ersten Flip: Das Eigenkapital reichte nicht mehr für die Sanierung. 18.000 Euro hatte er noch, zu wenig für eine Kernsanierung einer 57-Quadratmeter-Wohnung in Berlin.

Die Lösung kam durch einen Generalunternehmer, der bei der Begehung der Wohnung Interesse zeigte. Nach der Besichtigung klopfte dieser Jan an das Autofenster von Johannes und fragte ihn, wie er eigentlich in das Flippen eingestiegen sei, er würde das auch gerne machen. Johannes antwortete ehrlich: das hier sei sein erstes Projekt, er habe selbst keine Ahnung, aber man könne es zusammen angehen.

Zwei Wochen später trafen sie sich zum Essen und beschlossen eine Partnerschaft:

• Johannes brachte das Objekt und 18.000 Euro Eigenkapital ein
• Jan finanzierte die Sanierungskosten über einen Kredit
• Die Firma von Jan übernahm die Sanierung, Jan machte die Bauleitung vor Ort
• Am Ende teilten beide den Gewinn

Dieses Modell zeigt, dass beim Flippen nicht immer alles aus eigener Tasche kommen muss. Wer ein gutes Objekt und eine klare Kalkulation mitbringt, findet oft Partner, die Kapital oder handwerkliche Kompetenz einbringen wollen.

Asbest in Boden und Wänden: Kein Grund zur Panik

Beim Beginn der Sanierung stellte sich heraus, dass die Wohnung mit Asbest belastet war, und zwar in zwei Bereichen:

• Asbestplatten im Boden: Einzelne, verklebte Fliesen, die nicht einfach herausgelöst, sondern mitsamt dem darunter liegenden Kleber abgeschliffen werden mussten
• Asbestkleber hinter den Tapeten: Alle Wände mussten komplett abgeschliffen und neu aufgebaut werden

Ein Spezialunternehmen rückte mit vollständiger Schutzausrüstung und Abluftsystem an, klebte die Wohnung ab und entfernte das Material fachgerecht. Inklusive Gutachten am Ende kostete die professionelle Asbestentfernung für die gesamten 57 Quadratmeter rund 6.000 Euro. Ein Wert, der viele überrascht, weil Asbest in der Branche oft als finanzieller Totalschaden gilt.

Das stimmt so nicht. Wer zwei oder drei verlässliche Firmen kennt, die auf solche Sanierungen spezialisiert sind, kann Asbestentfernung in Berlin häufig für unter 10.000 Euro abwickeln lassen. Ähnlich wie beim Wasserschaden gilt: Wer gut kalkuliert, wird davon nicht ruiniert. Es ist eine lösbare Aufgabe, kein Grund zur Insolvenz.

Für alle Flipper, die sich in ähnlichen Situationen befinden, lohnt sich ein Vergleich: Die Sanierungskosten lagen in diesem Projekt bei rund 100 Euro pro Quadratmeter für die Vollsanierung. Heute würde man eher mit 120 bis 140 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen. Die Kernsanierung umfasste Elektrik, Heizung, Sanitär komplett neu sowie Grundrissanpassungen. Als Bodenbelag wurde Echtholz-Klickparkett verlegt, im Bad kamen Natursteinfliesen rein.

Sanierungsdauer: Unter drei Monate trotz Asbest

Die Firma von Jan arbeitete nach einem klaren Zeitplan. Als Orientierung nannte sie damals folgende Richtwerte für Vollsanierungen von A bis Z:

• 30 Quadratmeter: rund 5 Wochen
• 50 Quadratmeter: rund 8 Wochen
• 100 Quadratmeter: rund 3,5 Monate

Trotz Asbestproblem, Grundrissänderungen und Kernsanierung war die Wohnung in unter drei Monaten fertig. Ein gutes Beispiel dafür, was ein spezialisierter Generalunternehmer mit fester Zeitplanung leisten kann, verglichen mit dem eigenständigen Koordinieren vieler Einzelgewerke.

Johannes selbst war in dieser Zeit selten auf der Baustelle. Zusätzlich erschwerend: Im April 2020, kurz nach Beginn der Sanierung, hatte er einen schweren Unfall und war anschließend sechs Monate im Rollstuhl. Dazu kam Corona. Trotzdem lief das Projekt durch, weil die Strukturen mit Jan als Bauleiter funktionierten.

Staging-Fehler: 10.000 bis 12.000 Euro für Möbel, die niemand wollte

Nach der Sanierung begann der Verkaufsprozess, und hier unterlief dem Team ein klassischer Anfängerfehler. Johannes und Jan überlegten, an welche Zielgruppe sie die Wohnung vermarkten wollen, und entschieden sich für eine vollmöblierte Variante, quasi bereit für den sofortigen Einzug. Die Wohnung wurde mit echten Ikea-Möbeln komplett ausgestattet:

• Einbauküche inklusive
• Besteck, Töpfe, alles vorhanden
• Staubsauger war drin
• Toilettenpapier war drin

Die Kosten für die Möblierung lagen bei 10.000 bis 12.000 Euro. Das Ergebnis: Interessenten kamen zur Besichtigung und waren schlicht verwirrt. Niemand hat verstanden, warum das Besteck im Schrank liegt. Das Staging hat die Kaufentscheidung nicht beschleunigt, sondern eher irritiert.

Die Lektion daraus ist klar: Beim Fix-and-Flip geht es beim Staging darum, das Potenzial einer Immobilie sichtbar zu machen, nicht darum, eine komplett eingerichtete Ferienwohnung abzuliefern. Professionelles Home Staging mit gezielt platzierten Möbeln und neutraler Dekoration kostet deutlich weniger und wirkt deutlich besser als ein vollmöbliertes Objekt, das die Käufer eher abschreckt als anzieht.

Verkaufspreis anfangs zu hoch, am Ende 225.000 Euro Erlös

Ein weiterer Fehler war die anfängliche Preisvorstellung. Die Wohnung wurde zunächst für rund 270.000 Euro angeboten, ein Preis, der weit über dem lag, was der Markt in diesem Segment und dieser Lage zu dem Zeitpunkt bereit war zu zahlen. Das führte zu einer langen Vermarktungszeit mit mehrfachen Preisreduzierungen.

Am Ende wurde die Wohnung für 225.000 Euro verkauft. Gegenüber dem Ankaufspreis von 115.000 Euro ergibt sich eine Differenz von 110.000 Euro. Nach Abzug der Sanierungskosten, des Stagings und aller weiteren Nebenkosten blieb ein Vorsteuergewinn von 40.000 Euro. Ohne die unnötige Möblierung wären es rund 52.000 Euro gewesen.

Die Rechnung macht deutlich: Der erste Flip war trotz Asbest, Unfall, Corona und Staging-Fehler ein Erfolg. Aber er zeigt auch, wie viel Geld man auf dem Tisch liegen lässt, wenn man sich beim Preis verschätzt und bei den Nebenausgaben nicht konsequent ist.

Was Johannes aus diesem Projekt mitnimmt und heute seinen eigenen Kunden täglich erklärt: Den richtigen Verkaufspreis von Anfang an finden. Wer zu hoch startet, produziert Preisreduktionen, und jede Preisreduktion sendet ein negatives Signal an den Markt. Käufer interpretieren das als Hinweis, dass noch mehr drin ist, und warten einfach weiter. Besser ist es, einen realistischen Preis zu setzen, der Nachfrage erzeugt und zu einem schnellen Abschluss führt.

Was bleibt: Learnings für den nächsten Flip

Zusammengefasst sind das die wichtigsten Erkenntnisse aus diesem ersten Flip, die für jeden angehenden Fix-and-Flip-Investor relevant sind:

• Eigenkapital reicht oft nicht für beides: Ankauf und Sanierung brauchen separate Finanzierungsplanung. Partner oder Co-Investoren können eine sinnvolle Lösung sein.
• Fixpreis mit dem Generalunternehmer vereinbaren: Wer kein Handwerk kann, braucht Planbarkeit. Ein Fixpreis schützt vor unkontrollierten Kostensteigerungen.
• Asbest ist kein Todesurteil: Mit dem richtigen Spezialunternehmen lässt sich Asbest kalkulierbar und zu überschaubaren Kosten entfernen.
• Staging ja, aber gezielt: 10.000 Euro für Möbel, die beim Käufer Verwirrung auslösen, sind 10.000 Euro zu viel. Wirkungsvolles Staging ist deutlich günstiger.
• Realistischer Verkaufspreis von Anfang an: Zu hoch starten kostet Zeit und am Ende Geld durch erzwungene Preissenkungen.
• Gute Partner entstehen zufällig: Der GU Jan ist heute ein enger Freund und Geschäftspartner. Nicht jede Zusammenarbeit muss vorab perfekt geplant sein.

Der erste Flip muss nicht perfekt laufen. Er muss ein Plus ergeben und dafür sorgen, dass man angefixt bleibt. Das ist bei Johannes eindeutig der Fall: Der zweite Flip folgte direkt, weitere Projekte schlossen sich an, und heute betreibt er zusätzlich ein eigenes Maklerteam und denkt über Gewerbeimmobilien mit Airbnb-Vermietung nach. Für jeden, der gerade über seinen ersten Flip nachdenkt, ist dieses Gespräch ein ehrlicher Blick darauf, was einen wirklich erwartet und warum es sich trotzdem lohnt.