Aus 156 m² machen wir 2 Wohnungen und dann kamen diese Probleme...

In diesem Update zeigt Johannes zusammen mit seinem Partner den aktuellen Stand einer ehemaligen 156-m²-Gewerbeeinheit, aus der zwei separate Wohnungen entstehen. Das Projekt steckt mitten in der Renovierungsphase: Wände werden verputzt, das Badezimmer nimmt Form an und es tauchen die typischen Probleme auf, die beim Aufteilen großer Bestandsimmobilien fast immer kommen. Schimmel im Keller, Ärger mit Miteigentümern wegen der Fenster und knifflige Sanitärlösungen gehören dazu.

Vom Rohbau zum fertigen Grundriss: Was bisher passiert ist

Beim letzten Videobesuch war die Wohnung noch nahezu im Rohzustand. Wände raus, Container vor der Tür, erste Beschwerden der Nachbarn. Jetzt sieht es schon ganz anders aus. Die Decken sind gespachtelt, die Wände vorbereitet zum Verputzen. Gearbeitet wird dabei mit 0,8 mm Akkurit Feinputz in Weiß, damit man später im besten Fall nur einmal streichen muss statt zweimal. Ein kleines, aber effektives Detail, das Zeit und Kosten spart.

Ein ehemaliger Rundbogen-Durchgang wurde eckig ausgeschnitten, um ihn wieder zeitgemäß zu gestalten. Solche baulichen Hinterlassenschaften aus vergangenen Jahrzehnten begegnen einem bei Altbauprojekten regelmäßig. Wer Immobilien kaufen, renovieren und verkaufen oder vermieten will, muss mit solchen Überraschungen umgehen können, ohne gleich in Panik zu verfallen.

Ursprünglich war die Fläche als Eingangsbreich einer Steuerkanzlei genutzt. Das erklärt den überdimensionierten Flur, der für eine Wohnnutzung schlicht zu groß war. Die Lösung: Ein Teil davon wird zum Hauswirtschafts- und Abstellraum umfunktioniert, inklusive Waschmaschinenanschluss. Staufläche wird in modernen Renovierungskonzepten gerne wegrationalisiert, dabei ist sie für Mieter und Eigennutzer gleichermaßen wertvoll.

Badezimmer: Fliesen auf Fliesen, Duschlösung und was dabei zu beachten ist

Das Badezimmer ist das Herzstück jeder Renovierung und hier ist einiges passiert. Die alten Fliesen bleiben als Untergrund erhalten, denn der Aufwand zum Herausreißen lohnt sich nur, wenn der Untergrund nicht mehr tragfähig ist. Der erste Schritt: mit Klopfen prüfen, ob Hohlstellen vorhanden sind. Wenn alles solide sitzt, kann man Fliesen auf Fliesen verlegen.

Damit der neue Fliesenkleber auf dem nicht saugfähigen Untergrund hält, wird ein sogenannter Quarzgrund aufgetragen. Dieser Haftgrund erscheint je nach Produkt in Gelb, Pink oder Blau und ist Pflicht, wenn man auf glatten, nicht porösen Untergründen arbeitet. Wer das weglässt, riskiert, dass die Fliesen irgendwann abplatzen.

Für den Spritzschutz hinter dem Waschbecken haben sich Johannes und sein Partner für 80 x 80 cm Fliesen in Weiß matt entschieden. Die Fliesen starten von oben nach unten, das Waschbecken wird mittig darunter montiert. Einfach, sauber, funktional. Eine Lösung, die sich bewährt hat und optisch mehr hergibt als komplizierte Konstruktionen, die nur durch Wasserrohre verhindert werden müssen.

Bei der Auswahl der Bodenfliesen fiel die Wahl auf das Format 60 x 120 cm, Farbe: ein helles Beige-Grau mit minimaler Strukturierung, Eigenbezeichnung "Arc Ivory". Das Format hat einen praktischen Vorteil im Bad: Wenn man die Wand nicht vollflächig fließen möchte, kommt man mit einer Fliese in der Höhe hin, wenn man sie vertikal verlegt. Beim Format 80 x 80 müsste man an jeder Fliese schneiden. Das kostet Zeit, Material und Nerven. Die Fliesen kommen vom Türkeilieferanten des Vertrauens und kosten auf dem freien Markt um die 22 Euro pro Quadratmeter. Den eigenen Einkaufspreis verrät Johannes natürlich nicht, aber die Mengenvorteile durch gebündelte Einkäufe spielen dabei eine klare Rolle.

Die Duschlösung im Altbau: drei Optionen und warum ein Sockel oft die beste Wahl ist

Einer der häufigsten Knackpunkte beim Renovieren im Altbau ist die Dusche. Das Problem: Die Ablaufhöhen liegen meist nicht tief genug, um eine bodenebene Dusche zu realisieren, ohne das komplette Abwasserrohr zu versetzen. Das wäre technisch möglich, aber unverhältnismäßig aufwendig für das Ergebnis.

Es gibt grundsätzlich drei Optionen, wie man diese Situation lösen kann:

• Option 1: Gefließtes Podest mit Rinne. Ein Sockel wird aufgebaut, eine Ablaufrinne vorab eingesetzt, das Podest daran angeglichen und anschließend komplett gefließt. Das ist die klassische und in den meisten Projekten von Johannes verwendete Lösung.
• Option 2: Duschwanne oder Duschtasse. Gibt es in verschiedenen Materialien (Vinyl, Stein) und auf Maß bestellbar. Die Wanne wird auf Füßen mit einstellbarem Gefälle aufgestellt, anschließend muss nur noch der Rand gefließt werden. Die Oberfläche der Wanne ist bereits fertig.
• Option 3: Duschboard. Ein vorgefertigtes Styropor-Modul mit integrierter Ablaufrinne und vordefiniertem Gefälle. Es wird in ein Mörtelbett gesetzt, dann befließt man es. Das Modul ersetzt den Arbeitsschritt des manuellen Podestbaus. Erhältlich unter anderem bei Baumärkten wie Hornbach.

Pumplösungen, die eine bodenebene Dusche unter null ermöglichen würden, werden im Projekt bewusst nicht eingesetzt. Der Grund: Wenn die Pumpe nach Jahren ausfällt und der ausführende Handwerker nicht mehr greifbar ist, liegt das Problem beim Eigentümer. Dann muss der gesamte Sockel wieder aufgebrochen werden. Das Risiko steht in keinem vernünftigen Verhältnis zum optischen Gewinn einer stufenarmen Dusche.

Wasseranschlüsse stilllegen: warum es hier keine Abkürzungen geben darf

In einem Zimmer, das früher Wasseranschlüsse hatte und jetzt keine mehr braucht, wurden die Leitungen durch den Sanitärmeister ordentlich am Steigstrang abgeklemmt und abgekappt. Anschließend wurde eingestemmt, abgeflext und versiegelt.

Was man auf keinen Fall tun sollte: einfach einen Stopsel auf das Ende der Leitung setzen und die Leitung unter Druck stehen lassen. In solchen toten Leitungsabschnitten, die dauerhaft mit stehendem Wasser gefüllt sind, vermehren sich Legionellen besonders gut. Das ist nicht nur ein theoretisches Gesundheitsrisiko, sondern ein reales Problem, das in der Praxis öfter vorkommt als man denkt. Wer billig spart, zahlt am Ende teuer, egal ob als Eigentümer, Vermieter oder Käufer.

Fenster und der Konflikt mit den Miteigentümern

Ein klassisches Problem bei Eigentumswohnungen in Mehrparteienhäusern: Fensterwechsel sind Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und damit genehmigungspflichtig. In der Wohnung gibt es ein breites Fenster im Schlafzimmer, das ursprünglich als mittelgelagertes Kippfenster ausgeführt war. Diese Bauform ist längst veraltet und macht heute kein Hersteller mehr.

Die logische Lösung wäre ein großer Flügel mit Dreh-Kipp-Funktion, aber sobald ein Fenster breiter als hoch ist, wird die Hebelwirkung auf die Bänder zum Problem. Selbst mit zwei Bändern oben würde sich das Fenster über die Zeit setzen, verziehen und undicht werden. Die gewählte Lösung: Doppelflügel mit Dreh-Kipp-Funktion, also zwei separate Flügel nebeneinander, wie es heute üblich ist.

Das greift allerdings in die Außenoptik des Hauses ein, weil ein neuer Rahmen mit Mittelpfosten entsteht. Dafür braucht es die Zustimmung der Miteigentümer in der Hauseigentümerversammlung. Ein Nachbar hat zunächst grundsätzlich Nein gesagt. Die Lösung: eine schriftliche gegenseitige Vereinbarung. Der Nachbar stimmt den neuen Fenstern zu, Johannes stimmt ihm bei seinem eigenen Fensterproblem ein Stockwerk tiefer zu, denn der hat dieselbe Konstruktion und dasselbe Problem. Pragmatisch, direkt, ohne langen Rechtsstreit.

Parallel dazu läuft die Abgeschlossenheitserklärung, also das formale Verfahren, das notwendig ist, damit die beiden Wohneinheiten getrennt ins Grundbuch eingetragen und einzeln verkauft oder vermietet werden können.

Küche, Wohnbereich und der Gesamteindruck

In der Küche wurde ein Durchbruch geschaffen, der den Wohnbereich mit der Küchenzeile verbindet. Herd, Wasseranschluss und Elektrik sind bereits vorbereitet. Durch den großen Lichteinfall und den offenen Grundriss entsteht ein heller Wohn-Ess-Bereich, der weit mehr hergibt als die Ausgangssituation vermuten ließ.

Geplant ist ein Vinylboden, der bereits bestellt ist. Türen kommen neu, hier wird diesmal etwas ausprobiert, das vom sonst gewohnten Standard abweicht. Heizkörper, Fenster und Malerarbeiten stehen noch aus. In zwei Wochen soll die Wohnung bereits verkaufsbereit sein.

Das Projekt wird bewusst nicht als High-End-Flip positioniert. Kein Fischgrätparkett, keine Premium-Ausstattung für den anspruchsvollen Eigennutzer. Stattdessen eine solide, klassische Wohnung als Kapitalanlage, die einen breiten Mietermarkt anspricht. Das ist eine bewusste strategische Entscheidung: nicht jede Immobilie muss überrenoviert sein, um eine gute Rendite zu erzielen.

Keller mit Salpetersflecken: was als nächstes kommt

Am Ende des Rundgangs deutet Johannes auf einen Keller hin, der noch besucht werden muss. An den Wänden zeigen sich Ablagerungen, die nach Salpeter aussehen, und möglicherweise auch Schimmelstellen. Das Thema wird im nächsten Video aufgegriffen. Wer in Altbauten investiert, kennt das: Feuchtigkeitsprobleme im Keller tauchen fast immer auf und müssen sauber dokumentiert und bewertet werden, bevor man voreilige Schlüsse zieht.

Das Projekt zeigt exemplarisch, was bei der Aufteilung einer großen Bestandsimmobilie in zwei Wohneinheiten auf einen zukommt: handwerkliche Detailentscheidungen, baurechtliche Abstimmungen, Nachbarschaftskonflikte und technische Herausforderungen in Bad und Sanitär. Wer das strukturiert angeht, mit erfahrenen Handwerksmeistern zusammenarbeitet und die richtigen Entscheidungen zur richtigen Zeit trifft, kann aus einer solchen Immobilie zwei funktionale Wohneinheiten machen, die am Markt gut funktionieren.