Aus 2 mach 3 Zimmer | So steigerst du den Wohnungswert massiv

In dieser Folge zeigt Johannes den aktuellen Baufortschritt an der Zweiraumwohnung im Allgäu, die durch eine clevere Grundrissoptimierung jetzt drei vollwertige Zimmer hat. Du siehst, wie durch das Einreißen einer Wand, eine Umstrukturierung des Flurs und neue Sanitärinstallationen aus einem mittelmäßigen Schnitt ein wirklich attraktives Verkaufsobjekt wird. Dazu gibt es ehrliche Tipps zur Preisstrategie beim Flip.

Der Ausgangspunkt: eine Zweiraumwohnung mit Potenzial

Wer Immobilien als Kapitalanlage betrachtet, weiß: Der Grundriss entscheidet oft mehr über den Wert einer Wohnung als die Ausstattung allein. Genau das ist der Kerngedanke hinter diesem Flip-Projekt. Die Wohnung befindet sich in der obersten Etage, also im Penthouse, eines Hauses im Allgäu. Ursprünglich hatte sie zwei Zimmer, dazu einen großzügigen Eingangsbereich und ein Durchgangszimmer, das in dieser Form kaum sinnvoll nutzbar war.

Die Entscheidung fiel früh: Der Grundriss musste komplett neu gedacht werden. Aus dem großen Eingangsbereich und dem Durchgangszimmer wurde ein vollwertiges drittes Schlafzimmer geschaffen. Das klingt zunächst simpel, bedeutet in der Praxis aber eine Menge Planung, Handwerk und auch etwas Mut, weil nicht jeder Schritt von Anfang an klar ist.

Wand weg, Küche offen: mehr Gestaltungsfreiheit für den Käufer

Eine der wichtigsten Entscheidungen in diesem Projekt war das Entfernen einer Trennwand im Küchenbereich. Ursprünglich stand dort eine Wand, die den Koch- und Wohnbereich voneinander getrennt hätte. Das klingt auf dem Papier vielleicht nach Struktur, in der Realität hätte es aber zu einer sehr kleinen, eingeengten Küche geführt: Die Küchenzeile wäre bei Korpustiefen von 60 cm kaum mehr als ein Meter lang geworden.

Mit der offenen Gestaltung bekommt der spätere Käufer deutlich mehr Spielraum:

• Eine einfache Küchenzeile entlang einer Wand
• Eine L-förmige Küche in verschiedene Richtungen
• Oder sogar eine freistehende Kücheninsel

Das ist beim Fix and Flip ein wichtiger Punkt: Wenn du einem potenziellen Käufer Flexibilität lässt, statt ihm eine fertige, womöglich unpassende Lösung vorzusetzen, steigt die Attraktivität der Wohnung. Zugang in den Wohn- und Kochbereich erfolgt übrigens durch eine schwarze Industrietür mit einem lichten Maß von einem Meter, was dem Ganzen einen klaren, modernen Charakter gibt.

Das neue dritte Zimmer: vollwertig und mit Fensterfront

Was vorher ein Durchgangszimmer war, ist jetzt ein eigenständiges, vollwertiges Schlafzimmer. Das ist der entscheidende Hebel in diesem Projekt. Denn auf dem Immobilienmarkt macht es einen erheblichen Unterschied, ob du eine Zweizimmer- oder eine Dreiraumwohnung verkaufst. Die Zielgruppe ist breiter, der erzielbare Preis pro Quadratmeter in der Regel höher.

Das neu geschaffene Zimmer ist sogar minimal größer als das zweite Schlafzimmer. Dazu kommt eine komplette Glasfront, die sehr viel Tageslicht in den Raum bringt, und eine Aussicht, die sich sehen lassen kann. Gerade in Kombination mit dem geplanten Parkettboden und einem durchdachten Lichtkonzept wird aus diesem Raum ein echter Verkäufer.

Technisch gesehen wurde dafür der Flur verkleinert und nach innen verlagert. Das ist kein alltäglicher Eingriff, aber er macht hier absolut Sinn: Der Flur ist immer noch ausreichend groß, wird hell gestaltet und durch Abgehängte Decken und sauber verkofferte Installationen optisch aufgewertet.

Sanitär, WC und Bad: was sich alles verändert hat

Neben der Grundrissveränderung wurde auf der gesamten Etage die Sanitärinstallation neu gemacht. Das betrifft nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die allgemeinen Wasseranschlüsse des Hauses, die die Hausgemeinschaft genutzt hat, um ihre eigenen Leitungen zu erneuern. Das ist ein gutes Beispiel dafür, wie eine Renovierung im eigenen Objekt manchmal Synergien mit der Hausverwaltung erzeugen kann, zum eigenen Vorteil.

Konkret im WC-Bereich:

• Warm- und Kaltwasserzulauf wurden erneuert
• Das Fallrohr wurde fachgerecht saniert, nachdem es vorher mit Silikon notdürftig abgedichtet war. Ein echter Pfusch, der ohne Eingriff in absehbarer Zeit zu einem Wasserschaden geführt hätte
• Das Waschbecken kommt wandnah mit einer kleinen Holzablage darunter, was gleichzeitig Stauraum schafft
• Die Waschmaschine findet exakt Platz: Die Nische ist genau 60 cm breit
• Das WC selbst wird komplett ausgetauscht

Das Badezimmer bleibt an seiner ursprünglichen Position an der Außenwand, weil es dort Tageslicht hat. Einige Kommentare hatten vorgeschlagen, das Bad nach innen zu verlegen, aber das wäre ein klarer Rückschritt gewesen. Ein Tageslichtbad ist ein echtes Verkaufsargument, das man nicht leichtfertig aufgibt.

Im Bad selbst wurde eine Unterputz-Mischbatterie verbaut, weil sowieso eine Vorbauwand vorhanden ist. So spart man rund 10 cm Tiefe, die man bei einem Aufputzarmatur verloren hätte. Die Dusche wird 80 cm breit, der Waschtisch zieht sich auf die komplette Wandbreite, darüber kommt ein großer Spiegel.

Neu in diesem Projekt ist der Einsatz einer Duschrinne mit eingebautem Ablauf, die direkt befließt wird. Das Gefälle wird direkt in die Rinne eingearbeitet, der Aufbau ist flacher als der bisher verwendete Podest. Eine Lösung, die Johannes hier zum ersten Mal ausprobiert und von der er sich eine einfachere Umsetzung erhofft.

Wasserzähler, Entlüftung und Hausgemeinschaft: wie man Renovierungen clever verzahnt

Ein Detail, das oft unterschätzt wird: Wenn du eine Wohnung kernsanierst und dabei Wände öffnest und Leitungen freilegst, entsteht ein Zeitfenster, das auch die Hausverwaltung nutzen kann, um ihre eigenen Aufgaben zu erledigen. In diesem Fall wurden die Wasserzähler, die bisher nur durch die Wohnung zugänglich waren, an die Außenwand im Treppenhaus verlegt. Damit kann jeder Ableser oder Techniker die Zähler erreichen, ohne die Wohnung betreten zu müssen.

Gleichzeitig wurde die Entlüftung der Heizung, die vorher ebenfalls in der Wohnung lag, nach außen geführt. Das sind Maßnahmen, die nicht auf Kosten des Eigentümers gingen, sondern von der Hausverwaltung getragen wurden, weil es sich um gemeinschaftliche Infrastruktur handelt. Wer solche Synergien aktiv sucht und kommuniziert, kann im Rahmen einer Renovierung also tatsächlich Arbeiten erledigt bekommen, die er selbst nicht bezahlen muss.

Aktueller Stand: worauf alle warten

Zum Zeitpunkt des Videos ist das größte Bottleneck der Elektriker. Alle anderen Gewerke, Sanitär, Trockenbau, Spachtelarbeiten, sind bereits im Gange oder abgeschlossen. Die Wände wurden bereits einmal gespachtelt, teils mit Gewebe unterlegt. Der Standard-Putz, ein weißer 05er, liegt schon auf der Baustelle bereit. Die Decken sind glatt und müssen nicht extra bearbeitet werden.

Im Hauptschlafzimmer kommen die neuen Heizkörper an die gleiche Stelle wie die alten. Der Raum wirkt laut Johannes bereits jetzt deutlich größer als in einem früheren Bauabschnitt, als noch keine Wände verputzt waren und die Tapete bereits entfernt war. Das ist eine bekannte Wahrnehmungsfalle auf Baustellen: Rohbauphasen lassen Räume kleiner wirken, als sie tatsächlich sind.

Preisstrategie beim Flip: lieber schnell als teuer

Am Ende des Videos gibt Johannes einen Hinweis, der für alle, die sich mit Fix and Flip beschäftigen, wirklich relevant ist. Der häufigste Fehler, den er bei anderen Investoren beobachtet: nach einer gelungenen Renovierung den maximalen Marktpreis ansetzen und dann wochenlang auf den idealen Käufer warten.

Das Problem dabei ist konkret:

• Ein Objekt, das lange auf dem Markt ist, verliert an Attraktivität
• Erste Preissenkungen signalisieren dem Markt, dass etwas nicht stimmt
• Das Objekt "verbrennt" und wird schwerer verkäuflich
• Währenddessen laufen Finanzierungskosten und Nebenkosten weiter

Johannes' Ansatz: einen konservativen, realistischen Preis ansetzen, schnell verkaufen und das Kapital in das nächste Projekt stecken. Die letzten 5.000 bis 10.000 Euro Profit aus einem Objekt herauszuquetschen lohnt sich in den meisten Fällen nicht, wenn man dafür Monate auf dem Markt verliert. Das Geld arbeitet besser im nächsten Flip als im Warten auf den einen Käufer, der vielleicht nie kommt.

Diese Logik gilt besonders für Objekte, bei denen das Haus selbst keine optische Besonderheit ist, so wie hier. Die Wohnung ist gut eingekauft worden, befindet sich in der obersten Etage mit entsprechender Aussicht, wird hochwertig renoviert und dann zu einem fairen Preis angeboten. Das ist die Formel, die funktioniert.

Was als nächstes kommt

Das Projekt ist noch nicht abgeschlossen. In den nächsten Schritten stehen unter anderem an:

• Elektroinstallation, auf die aktuell alle Gewerke warten
• Finales Verputzen der Wände im Küchenbereich
• Verlegen des Parkettbodens in der gesamten Wohnung
• Einbau der Duschrinne und Befliesen des Badezimmers
• Einbau der Industrietür als Trennung zwischen Wohn- und Schlafbereich
• Umsetzung des Lichtkonzepts

Das Endergebnis soll eine Dreiraumwohnung sein, die durch Parkett, Industrietür, Tageslichtbad und klaren Grundriss eine Zielgruppe anspricht, die bereit ist, für Qualität zu zahlen. Ohne dabei in den Bereich des Unverkäuflichen zu driften. Genau das ist die Kunst beim Fix and Flip auf dem deutschen Immobilienmarkt.