Aus 2 mach 3 Zimmer | So steigerst du den Wohnungswert massiv

In dieser Folge zeigt Johannes den aktuellen Baufortschritt einer Zwei-Zimmer-Wohnung im Allgäu, die durch eine clevere Grundrissoptimierung zur Drei-Zimmer-Wohnung umgebaut wird. Du siehst, welche Handwerksarbeiten gerade laufen, warum eine Wand gefallen ist und was das für den Wert der Wohnung bedeutet. Dazu gibt es ehrliche Einblicke in Sanitär, Bad und eine klare Strategie für den Verkauf.

Vom Durchgangszimmer zum vollwertigen dritten Schlafzimmer

Der entscheidende Schritt bei diesem Fix-and-Flip-Projekt war die Umstrukturierung des Grundrisses. Was vorher ein großer Eingangsbereich kombiniert mit einem Durchgangszimmer war, wurde zu einem vollwertigen, eigenständigen Schlafzimmer umgebaut. Das klingt simpel, hat aber eine enorme Wirkung auf den Marktwert der Immobilie: Statt zwei Zimmer vermarkten wir jetzt drei hochwertige Zimmer.

Ein Durchgangszimmer zählt im Immobilienjargon nicht als vollwertiges Zimmer, weil es kein separates, abgeschlossenes Raumgefühl bietet. Genau hier liegt der Hebel. Durch das Versetzen der Flurwand und eine neue Raumaufteilung entstand ein eigenständiges Zimmer mit Fensterfront, das sogar ein kleines Ticken größer ist als das zweite Schlafzimmer der Wohnung. Das ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer durchdachten Grundrissplanung, die vor dem ersten Hammer-Schlag auf dem Papier stattgefunden hat.

Die neue Flurzone wurde bewusst kompakter gehalten. Weniger Flurfläche bedeutet mehr Wohnfläche in den Zimmern. Der Flur ist trotzdem funktional, hat ordentlich Deckenhöhe, weil die alten abgehängten Verkleidungen entfernt wurden, und wirkt durch den sauberen Putz und die hellen Oberflächen deutlich luftiger als vorher.

Die Wand musste weg: Offener Küchenbereich mit Industrietür

Im Küchenbereich stand eine Wand zur Diskussion, die in einem früheren Video und in den Kommentaren thematisiert wurde. Die ursprüngliche Überlegung war, die Wand stehen zu lassen. Das Problem: Durch den Eingang mit einer 1 Meter breiten Industrietür im Loftlook wäre dahinter eine sehr kleine, beengte Küche entstanden. Eine einzelne Küchenzeile mit 60 cm Tiefe hätte kaum Gestaltungsspielraum gelassen.

Die Entscheidung fiel auf offene Gestaltung. Die Wand wurde entfernt und der Boden zubetoniert. Das Ergebnis ist ein offener Wohn- und Kochbereich, der dem späteren Käufer maximale Flexibilität bietet:

• Einfache Küchenzeile entlang einer Wand
• L-förmige Küche in verschiedenen Varianten
• Kücheninsel als Trennelement zum Wohnbereich

Diese Offenheit ist bei modernen Käufern und Mietern extrem gefragt. Gerade im gehobenen Segment, das durch ein solches Projekt angesprochen wird, ist ein offen gestalteter Wohn- und Kochbereich fast schon Pflicht. Die schwarze Industrietür als Abschluss zum privaten Schlaf- und Badbereich setzt dabei ein klares optisches Statement und passt zum geplanten Parkett und dem insgesamt hochwertigen Finish.

Sanitär: Was hinter den Wänden steckt und warum es wichtig ist

Ein großer Teil der aktuellen Arbeiten findet unsichtbar statt: hinter Wänden, in Vorbauten und unter dem Estrich. Das Sanitärgewerk wurde komplett neu gemacht. Warm- und Kaltwasserleitungen wurden erneuert, Zu- und Abläufe angepasst. Das ist eine Investition, die man beim Verkauf nicht direkt sieht, aber die langfristig entscheidet, ob ein Objekt funktioniert oder nach wenigen Jahren Probleme macht.

Ein konkretes Beispiel aus diesem Projekt: Das Fallrohr war mit Silikon abgedichtet worden, was als Notlösung eines früheren Handwerkers erkennbar war. Hätte man das nicht aufgedeckt und behoben, wäre in absehbarer Zeit ein Wasserschaden entstanden. Genau deshalb lohnt es sich, bei einem Fix-and-Flip alle Gewerke sauber abzuarbeiten und nicht nur auf Optik zu setzen.

Positiv zu erwähnen ist die Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung. Da durch die Renovierung sowieso Rohre freigelegt wurden, hat die Hausgemeinschaft die Gelegenheit genutzt und auf eigene Kosten die allgemeinen Wasserzähler und Fallrohre erneuert sowie die Entlüftung nach außen verlegt. Das ist ein klassischer Synergieeffekt: Man hat Zugang geschaffen, den die Hausverwaltung sonst mühsam hätte herstellen müssen. Das kostet den Investor nichts, bringt aber der gesamten Liegenschaft einen Mehrwert.

Bad mit Tageslicht: Warum Lage entscheidet

In den Kommentaren gab es Stimmen, das Badezimmer zur Innenseite der Wohnung zu verlegen. Johannes ist da klar anderer Meinung und erklärt warum: Das Bad hat Tageslicht. Ein Tageslichtbad ist bei Immobilien ein echter Pluspunkt, den man nicht leichtfertig aufgibt. Die Aussicht aus dem Bad ist laut Johannes schlicht beeindruckend, da die Wohnung sich im Penthouse im obersten Stockwerk befindet.

Die Ausstattung des Bades wurde sorgfältig geplant:

• Unterputz-Mischbatterie für die Dusche, weil sowieso eine Vorbauwand vorhanden war und man keine 10 cm Raumtiefe an eine Aufputz-Lösung verlieren wollte
• Duschbereich mit 80 cm Breite, passend zu den räumlichen Gegebenheiten
• Duschrinne mit Gefälleeinlage als neue Methode, die sonst gebaute Podestlösung ersetzen soll
• Waschtisch auf der vollen Wandbreite mit großem Spiegel
• Waschmaschinenanschluss im WC-Bereich, Breite genau passend für eine Standardmaschine

Beim WC-Bereich wurde der Zugang neu angeordnet. Früher war das WC von einer anderen Seite betretbar. Durch die neue Schräge im Grundriss hat sich die Zugangssituation verbessert. Stauraum durch eine kleine Holzablage unter dem Waschtisch ist ebenfalls eingeplant, weil gerade in kleineren Bädern jeder Zentimeter zählt.

Hauptschlafzimmer und Balkon: Was sich verändert hat

Das Hauptschlafzimmer wurde in dieser Phase hauptsächlich handwerklich vorbereitet. Alte Heizkörper wurden entfernt, neue kommen an gleicher Stelle. Die Wände wurden gespachtelt, teils mit Gewebeeinlage für eine saubere, langlebige Oberfläche. Johannes erklärt hier etwas, das viele Investoren unterschätzen: Ein Raum, bei dem die Tapete weg ist und der Rohbau sichtbar ist, wirkt immer kleiner als er ist. Sobald Putz, Farbe und Boden drin sind, verändert sich die Wahrnehmung dramatisch.

Der Balkon bleibt in dieser Phase unangetastet. Er gehört zum Hauptschlafzimmer und bietet damit einen zusätzlichen Mehrwert für die Wohnung. In der Vermarktung ist ein Balkon am Schlafzimmer, gerade im Penthouse, ein klares Argument.

Jedes der drei Schlafzimmer hat Fensterfronten und damit viel natürliches Licht. Das war im frühen Projektstadium nicht unbedingt sichtbar, weil viele Scheiben abgeklebt waren. Aber es ist ein entscheidendes Qualitätsmerkmal, das beim Verkauf argumentiert werden kann und muss.

Das Finish: Parkett, Industrietür und Lichtkonzept

Die Wohnung wird mit Parkettboden ausgestattet. Das ist für ein Objekt in dieser Preisklasse und mit diesem Anspruch die richtige Wahl. Parkett wirkt hochwertiger als Laminat und spricht eine Käufergruppe an, die bereit ist, den entsprechenden Preis zu zahlen.

Die schwarze Industrietür mit einem lichten Maß von einem Meter trennt den Eingangs- und Küchenbereich vom privaten Schlaf- und Badbereich. Das ist nicht nur optisch ein Statement, es schafft auch eine logische Zonierung der Wohnung, die in der Vermarktung gut kommuniziert werden kann.

Ein besonderes Lichtkonzept ist ebenfalls in Planung. Details dazu werden im nächsten Update gezeigt. Was klar ist: Die Kombination aus hohen Decken im Flur, großen Fensterfronten in allen Schlafzimmern und einem durchdachten Kunstlichtkonzept wird die Wohnung deutlich über den Standard heben.

Die richtige Preisstrategie beim Verkauf eines Fix-and-Flip

Johannes spricht in diesem Update einen Punkt an, der im Fix-and-Flip entscheidend ist und gleichzeitig einer der häufigsten Fehler: der Versuch, den absoluten Maximalpreis zu erzielen. Das klingt erst mal logisch, ist in der Praxis aber gefährlich.

Wer ein Objekt zu hoch ansetzt, riskiert Folgendes:

• Lange Vermarktungszeit
• Das Objekt "verbrennt" am Markt, weil es zu lange sichtbar ist
• Preissenkungen werden nötig, was Kaufinteressenten verunsichert
• Am Ende erzielt man oft weniger als mit einem von Anfang an marktgerechten Preis

Die Empfehlung ist klar: Konservativer, marktgerechter Preis, schneller Verkauf. Die letzten 5.000 bis 10.000 Euro Profit herauszuquetschen macht rechnerisch selten Sinn, wenn man dafür Monate länger wartet, Kapital bindet und Nerven kostet. Ein Fix-and-Flip lebt von der Geschwindigkeit. Das Kapital muss rollen, nicht parken.

Das gilt besonders für Objekte, die nicht in einer Toplage liegen. Diese Wohnung befindet sich im Penthouse eines Hauses, das Johannes selbst als keine Augenweide bezeichnet. Trotzdem ist sie gut eingekauft, wird hochwertig renoviert und zu einem vernünftigen Preis verkauft. Das ist das Prinzip.

Was bleibt als Nächstes zu tun

Aktuell warten alle Gewerke auf den Elektriker. Der Elektroausbau fehlt noch in großen Teilen. Sobald dieser abgeschlossen ist, können die restlichen Putzarbeiten finalisiert werden. Danach folgen Fliesen im Bad und WC-Bereich, Parkett in den Wohn- und Schlafbereichen sowie malerische Arbeiten.

Die neue Duschrinne mit Gefälleeinlage wird in diesem Projekt zum ersten Mal eingesetzt und soll zeigen, ob diese Methode die bisher verwendete Podest-Lösung ersetzen kann. Eine einfachere Ausführung kann im Fix-and-Flip Zeit und damit Kosten sparen, ohne Abstriche bei der Qualität zu machen.

Das nächste Update wird zeigen, wie sich die Wohnung mit Boden, frischem Putz und dem Lichtkonzept entwickelt. Wer beim Fortschritt dabei sein will, findet alle Folgen dieser Serie auf dem Kanal von Flipper Immo.