Aus Bank wird Gewerbefläche: Warum soviel Eigenleistung bei diesem Projekt?

In diesem Video nimmt Johannes dich mit in eine ehemalige Raiffeisenbank-Filiale, die gerade zur Gewerbefläche umgebaut wird. Er erklärt, warum er und sein Bruder bei diesem Vermietungsprojekt bewusst auf Eigenleistung setzen, was das mit der Rendite zu tun hat und wie der Umbau der 131 Quadratmeter großen Fläche konkret aussieht.

Das Objekt: Eine alte Bankfiliale wird zur Gewerbefläche

Das Projekt ist kein klassisches Fix-and-Flip, sondern eine Bestandsimmobilie zur Vermietung. Die ehemalige Raiffeisenbank-Filiale hat rund 131 Quadratmeter Fläche und war bei Ankauf noch deutlich an ihre frühere Nutzung erinnert. Das Logo an der Eingangstür war so ziemlich das Einzige, was noch an die Bank erinnerte, aber innen gab es noch einiges aufzuarbeiten.

Was das Objekt besonders macht: Es war bereits am ersten Tag des Notartermins vermietet. Kaufvertrag und Mietvertrag wurden quasi gleichzeitig unterschrieben. Das ist eine Ausgangssituation, die den gesamten Umbau in eine andere Richtung lenkt als ein typisches Flip-Projekt. Der zukünftige Mieter war von Anfang an in die Planung eingebunden und hat mitentschieden, wie die Räume aufgeteilt werden sollen.

Raumaufteilung: Was aus der Bankfiliale wird

Die ursprüngliche Grundrissstruktur der Filiale war alles andere als offen. Es gab eine massive Trennung durch einen großen Einbauschrank, der von beiden Seiten nutzbar war, und darüber eine große Glasscheibe. Beides musste raus. Das polnische Handwerkerteam hat die Glasscheibe mit Hämmern herausgebrochen und eine weitere Wand wurde ebenfalls entfernt, um mehr Fläche zu schaffen.

Auf Wunsch des Mieters sollte der Hauptraum größer werden. Das Konzept sieht so aus:

• Ein großer Empfangs- und Kundenbereich im vorderen Teil, wo Produkte ausgestellt werden und Gäste empfangen werden können
• Ein separates Bürozimmer für den Mieter selbst, abgetrennt vom Publikumsbereich
• Ein Küchenbereich, in den eine große Küchenzeile eingebaut wird und der für Kunden nicht zugänglich ist
• Fertig ausgebaute Badezimmer, die bereits abgeschlossen sind
• Ein Eingangsbereich, der komplett neu foliert wird mit dem Branding des einziehenden Gewerbes

Wo früher der Bankautomat stand, entsteht ein ansprechender Eingangsbereich. Die historische Substanz, darunter die alten Geldkassetten mit Schlüsseln, die Kunden früher von außen in den Nachteinwurf schieben konnten, und der Tresorraum im Untergeschoss, wurden bewusst erhalten. Johannes findet es schlicht cool, solche Zeitzeichen nicht einfach zu entsorgen.

Eigenleistung beim Vermieten: Warum lohnt sich das?

Hier liegt der entscheidende Unterschied zu einem Fix-and-Flip-Projekt. Bei Flip-Projekten wird fast alles an Handwerker vergeben, weil Zeit der wichtigste Faktor ist. Die Renovierung muss schnell gehen, damit das Objekt verkauft werden kann und kein totes Kapital bindet.

Bei einem Vermietungsobjekt sieht die Rechnung anders aus. Jeder Euro, den du in die Renovierung steckst, schmälert direkt deine Rendite. 5.000 oder 10.000 Euro mehr Renovierungskosten schlagen sich sofort und dauerhaft auf deinen Return on Investment nieder, weil der Mietertrag in der Regel konstant bleibt, egal wie viel du investiert hast. Deshalb macht Eigenleistung hier wesentlich mehr Sinn als bei einem Objekt, das du danach direkt verkaufst.

Johannes und sein Bruder haben konkret folgende Arbeiten selbst übernommen:

• Parkett verlegen: Ein 14 cm schmales Parkett, das durch die vielen Reihen deutlich mehr Aufwand bedeutet als breitere Dielen. Eineinhalb Tage Arbeit zu zweit, Ersparnis: rund 3.000 bis 5.000 Euro.
• Folien von der Außenfassade abkratzen: Die Bankfassade war vollständig mit kleinen Folienrauten beklebt, ein Muster ähnlich wie man es von Busbeschriftungen kennt. Das Abkratzen dieser Folienstücke mit scharfen Schabern hat gut eineinhalb Tage gedauert.
• Innenfolien abziehen: Die Innenscheiben waren matt foliert. Hier hat sich die Technik bewährt, die Folie in gleichmäßige Felder einzuschneiden und dann feldweise abzuziehen, statt zu versuchen, die gesamte Fläche auf einmal zu lösen.
• Fußleisten setzen: 6 mm weiße Fußleisten, bündig gesetzt, inklusive sauberer Übergänge zwischen den Räumen.

Neben dem finanziellen Aspekt nennt Johannes noch einen anderen Grund: Als jemand, der viel Zeit im Büro verbringt, macht es einfach Spaß, wieder mit den Händen zu arbeiten. Ein Wochenende mit dem Bruder, Techno im Hintergrund, barfuß auf der Baustelle, das ist für ihn kein notwendiges Übel, sondern ein echtes Vergnügen. Und wenn dabei nebenbei mehrere Tausend Euro gespart werden, ist das schlicht eine Win-win-Situation.

Die Herausforderung mit dem Kleber

Wer schon mal Folien von Glasflächen entfernt hat, kennt das Problem: Die Folie selbst lässt sich abziehen, aber der Kleber bleibt auf dem Glas. Das ist nervig und braucht einen zusätzlichen Arbeitsschritt. Johannes hatte gehofft, den Kleber mit einem Heißluftföhn anwärmen und dann in schmalen Streifen abziehen zu können. Das hat auf dieser Seite allerdings nicht so funktioniert wie erhofft. Die Messer sind mittlerweile stumpf, neue müssen her, und der Kleber muss noch vollständig entfernt werden.

Das ist der aktuelle Stand, wenn das Video gedreht wird. Kein Drama, aber es zeigt, dass selbst einfach aussehende Eigenleistungsarbeiten manchmal mehr Aufwand bedeuten als geplant. Zur Eigenleistung gehört eben auch, mit solchen Überraschungen umzugehen, statt eine Rechnung vom Handwerker zu bekommen, der das Problem einfach löst.

Der Deal: Wie kam es zum Kauf dieser Bankfiliale?

Der Kauf lief unter bemerkenswerten Umständen. Die verkaufende Bank hatte schlicht keine große Lust auf das Objekt. Eine Bank mit einem Bilanzvolumen von 2 Milliarden Euro schaut auf eine Immobilie im sechsstelligen Bereich wie auf einen Rundungsfehler. Das Objekt stand zwar auf den Büchern, war aber über die Jahrzehnte längst abgeschrieben und die interne Motivation, sich darum zu kümmern, war entsprechend gering.

Für Johannes war das eine klassische Gelegenheit: ein Verkäufer, der froh ist, loszuwerden, was er hat, ein Mieter, der von Anfang an dabei ist, und eine Immobilie mit klarem Potenzial. Das Ergebnis ist laut seiner Aussage für alle Beteiligten eine Win-win-Situation: Mieter zufrieden, Verkäufer zufrieden, Investor zufrieden.

Eigenleistung bei Fix and Flip vs. Vermietung: Der Unterschied in der Strategie

Johannes macht in diesem Video einen wichtigen strategischen Punkt deutlich, der für jeden Immobilieninvestor relevant ist. Bei Fix and Flip gilt fast immer: Vergib so viel wie möglich, halte die Renovierungszeit kurz, bring das Objekt schnell auf den Markt. Zeit ist hier direkt mit Kapitalkosten und Opportunitätskosten verbunden. Eigenleistung kostet Zeit, und Zeit kostet Geld.

Bei einem Vermietungsobjekt im Bestand dreht sich diese Logik teilweise um. Weil das Objekt nicht verkauft, sondern gehalten wird, amortisieren sich gesparte Renovierungskosten direkt in einer besseren Nettomietrendite. Wer hier 5.000 Euro spart, verbessert seine Rendite dauerhaft, nicht nur einmalig beim Verkauf.

Das bedeutet nicht, dass Eigenleistung bei Vermietungsprojekten immer die richtige Wahl ist. Wenn die eigene Zeit anderweitig besser eingesetzt ist, wenn man skaliert und viele Projekte gleichzeitig läuft, oder wenn die Handwerksqualität ein Thema ist, dann ist auslagern nach wie vor sinnvoll. Aber wenn man handwerklich kann, Zeit hat und dabei auch noch Spaß hat, dann ist der Einsatz von Eigenleistung beim Vermieten sehr gut vertretbar.

Wie geht es weiter mit dem Projekt und dem Portfolio?

Die Bank-Filiale ist eines von mehreren Objekten, die Johannes aktuell im Bestand hält oder in Arbeit hat. Er deutet an, dass aus der Zusammenarbeit mit der Bank möglicherweise weitere Projekte entstehen, darunter auch größere Projektentwicklungen. Details dazu will er erst verraten, wenn es soweit ist.

Parallel dazu läuft ein weiteres Projekt in Regensburg, das bereits entkernt ist und renoviert wird. Außerdem wurde eine große Wohnung angekauft, die in zwei separate Einheiten aufgeteilt wird. Die Aufteilung war bereits vor dem Ankauf geplant und geregelt, was zeigt, wie strukturiert die Vorbereitung läuft.

Seine aktuelle Devise lautet klar: Nur Objekte kaufen, die wirklich rechnen. Keine Deals, bei denen man rechnen und hoffen muss, dass es irgendwie aufgeht. Stattdessen Konzentration auf Objekte, bei denen von Anfang an Luft in der Kalkulation ist und die auch dann noch funktionieren, wenn mal etwas schiefläuft. Wer so einkauft, schläft ruhig, egal wie sich der Markt entwickelt.

Für alle, die selbst in Immobilien einsteigen wollen, ob als Kapitalanlage zur Vermietung oder über Fix and Flip, ist das der entscheidende Hinweis aus diesem Video: Das Geld wird beim Einkauf verdient. Eine gute Renovierung, ob in Eigenleistung oder mit Handwerkern, kann die Rendite verbessern. Aber eine schlechte Kaufentscheidung lässt sich durch noch so viel Eigenleistung nicht retten.