Bad neu. Wohnung renoviert. Geld verdient | Immobilienhandel | Vorher-Nachher Roomtour & Fazit

In dieser Folge schauen wir uns gemeinsam mit den Jungs aus Augsburg das fertige Ergebnis ihres aktuellen Fix-and-Flip-Projekts an. Nach rund sieben Wochen Renovierung ist die Wohnung komplett fertig, das Bad wurde fugenlos neu gestaltet, Laminat verlegt, Türen aufgewertet und die Wohnung soll nun als Kapitalanlage verkauft werden. Im Video gibt es eine ausführliche Vorher-Nachher-Roomtour sowie ein offenes Fazit zu dem, was gut lief, was schiefging und wie es bei den beiden weitergehen soll.

Der aktuelle Stand: Wohnung fertig nach sieben Wochen

Wer das erste Video zu diesem Projekt kennt, erinnert sich: Die Jungs haben die Wohnung damals frisch übernommen, gerade mal zwei, drei Drehtage renoviert und standen noch ganz am Anfang. Jetzt, rund zwei Monate später, ist das Ding fertig und kommt wieder auf den Markt. Sieben Wochen Bauzeit für eine komplette Wohnungsrenovierung, das ist durchaus ein solides Tempo, wenn man bedenkt, dass alles in Eigenleistung erledigt wurde.

Das Ziel war von Anfang an klar definiert: Die Wohnung soll nicht an einen Eigennutzer, sondern an einen Kapitalanleger verkauft werden. Das ist ein wichtiger Punkt, weil er die gesamte Renovierungsstrategie beeinflusst. Wer auf Rendite schaut, interessiert sich in erster Linie für die Bruttorendite und den Kaufpreis. Ob im Schlafzimmer hochwertiges Parkett für 44 Euro pro Quadratmeter liegt oder günstiger Laminat für 1,10 Euro, spielt für diesen Käufertyp eine deutlich geringere Rolle als für jemanden, der selbst einzieht.

Roomtour: Was wurde gemacht und wie sieht es jetzt aus?

Die Roomtour startet im kombinierten Wohn- und Küchenbereich. Hier wurde eine große Küchenzeile mit kleiner Insel entfernt, der Boden neu mit Laminat belegt und die Wände komplett weißgestrichen. Ein Detail, das auf den ersten Blick unscheinbar wirkt, aber einen großen visuellen Unterschied macht: Die Steckdosen und Lichtschalter wurden gegen moderne, rechteckige Modelle ausgetauscht. Das ist eine günstige Maßnahme mit vergleichsweise großer Wirkung, weil sie der Wohnung einen zeitgemäßeren Look gibt, der bei den meisten Kaufinteressenten gut ankommt.

Auch die Türzargen und Türdrücker wurden erneuert. Die ursprünglichen Zargen waren braun, was in einer frisch weißgestrichenen Wohnung sofort auffällt und alt wirkt. Mit neuen Türgummis und modernen Türdrückern in einem schlichten, zeitlosen Design ist das Problem schnell und kosteneffizient gelöst. Auch hier gilt: Das sind Dinge, die viele potenzielle Käufer und Mieter unterbewusst wahrnehmen, ohne dass sie es direkt benennen könnten. Die Wirkung ist trotzdem da.

Im Schlafzimmer wurde ebenfalls Laminat verlegt und die Wände gestrichen. Mehr war hier nicht nötig. Das Zimmer erfüllt seinen Zweck und passt zur Gesamtästhetik der Wohnung. Für einen Kapitalanleger als Zielkäufer ist das völlig ausreichend.

Das Highlight: Das fugenlose Bad

Der Star des gesamten Projekts ist das Badezimmer. Der Titel des letzten Videos hat es schon angedeutet, und jetzt ist das Ergebnis zu sehen: ein fugenloses Bad in Betonoptik, das wirklich etwas hermacht. Das fugenlose Material ist im Prinzip ein extrem hart aushärtender Mörtel, der in zwei Lagen direkt über die bestehenden Fliesen aufgetragen wird. Das spart Zeit und Kosten, weil die alten Fliesen nicht abgestemmt werden müssen.

Die Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Struktur des Bades nicht verändert werden muss. In diesem Fall war das gegeben:

• Der Vorbau für die Toilette war bereits vorhanden.
• Die Dusche stand noch an ihrem ursprünglichen Platz und musste die Wohnung nie verlassen.
• Die Anschlüsse, also Wasser, Waschmaschine und Abfluss, befanden sich genau dort, wo sie gebraucht wurden.

Wenn man die Struktur eines Bades nicht verändern muss, ist die fugenlose Variante eine sehr effiziente Methode, um mit vergleichsweise geringem Aufwand ein modernes und hochwertiges Ergebnis zu erzielen. Das Material wird aufgetragen, leicht strukturiert, damit die typische Betonoptik entsteht, und anschließend gestrichen. Das fertige Ergebnis wirkt clean, zeitgemäß und gibt dem Bad eine ganz andere Ausstrahlung als klassische Fliesen.

Ergänzend dazu wurden neue Armaturen von Hansgrohe verbaut, eine neue Toilette mit Aufsatz und Waschbecken als Komplettset, sowie ein schlichter Spiegel ohne viel Schnickschnack. Die Lichtleiste ist neu, ebenso wie einzelne Details im skandinavischen Stil mit schwarzen Matten-Elementen. Der Boden wurde gefliest. Das Gesamtkonzept ist stimmig und macht das Bad zu einem echten Argument beim Verkauf.

Eigenleistung: Der größte Vorteil und die größte Herausforderung

Ein zentrales Thema in diesem Projekt ist die konsequente Eigenleistung. Anders als bei manchen vorherigen Projekten wurde hier keine externe Firma beauftragt. Die Jungs haben alles selbst gemacht, vom Fliesen legen über das Streichen bis hin zu sämtlichen handwerklichen Arbeiten. Das bringt klare Vorteile mit sich:

• Kontrolle über die Qualität: Man weiß selbst, wie die Arbeit gemacht wurde und ob sie vernünftig ist.
• Tempo: Wer selbst arbeitet, ist nicht auf die Verfügbarkeit von Handwerkern angewiesen. Keine Wartezeiten, keine Abhängigkeiten von fremden Terminkalendern.
• Kostenersparnis: Die Materialkosten allein sind deutlich geringer als Materialkosten plus Lohn für externe Gewerke. Laut den Jungs waren sie am Ende sogar unter ihrem ursprünglichen Kostenplan.
• Lerneffekt: Beim letzten Projekt wurde das Fliesen legen noch komplett fremd vergeben. Dieses Mal haben sie es selbst gemacht und dabei direkt gelernt, wie es funktioniert. Das Wissen ist beim nächsten Projekt sofort verfügbar.

Gleichzeitig bringt reine Eigenleistung eine Herausforderung mit sich, die man nicht unterschätzen sollte. Wenn man alles selbst erledigt, dauert es häufig einfach länger. Nicht weil man schlechter arbeitet, sondern weil man nicht täglich vor Ort ist, Werkzeug und Material nicht immer sofort griffbereit sind und man als Laie für bestimmte Handgriffe schlicht mehr Zeit braucht als ein Profi. In der Praxis kann ein Arbeitsschritt, der an einem Samstagnachmittag begonnen wird, schnell bis in die nächste Woche dauern. Das verlängert die Gesamtlaufzeit des Projekts und damit auch die Zeitspanne, in der das Eigenkapital gebunden ist.

Das sollte man bei der Planung realistisch einkalkulieren, besonders wenn man mit einem festen Verkaufstermin plant.

Was schiefging: Rollläden als unerwartetes Problem

Fast jedes Renovierungsprojekt hat seine kleinen oder größeren Überraschungen. In diesem Fall waren es die Rollläden. Der Plan war, sie mit einem Reparatur-Kit instand zu setzen, was eigentlich eine simple und günstige Lösung wäre. Stattdessen stellte sich heraus, dass der Rollladenkasten-Deckel breiter war als das tatsächliche Öffnungsmaß. Um überhaupt an die Mechanik ranzukommen, musste der Deckel aufgebrochen werden. Dann war die Rolle so weit hinten verbaut, dass man kaum herankam. Am Ende mussten zwei Rollläden komplett ausgetauscht werden, anstatt sie nur zu reparieren.

Das ist ein klassisches Beispiel für den Typ von Mehraufwand, der bei Altbauwohnungen immer wieder auftaucht: Dinge, die von außen simpel wirken, entpuppen sich als zeitaufwendiger und teurer als erwartet. Die gute Nachricht in diesem Fall: Es waren nur zwei Rollläden, und der Rest lief ohne solche Überraschungen ab.

Was gut lief: Technik und Infrastruktur ohne Probleme

Positiv hervorzuheben ist, dass die technische Infrastruktur der Wohnung in einem guten Zustand war. Elektrik, Heizung und Fußbodenheizung mussten nicht angefasst werden. Gerade bei der Elektrik und den Heizungsleitungen kann es schnell teuer werden, wenn man nachrüsten oder erneuern muss. Dass das in diesem Projekt nicht nötig war, ist ein klarer Hinweis darauf, dass die Wohnung beim Einkauf gut geprüft und zu einem passenden Preis erworben wurde. Gut einkaufen ist beim Fix-and-Flip einer der entscheidenden Hebel für die spätere Rendite, und hier hat das funktioniert.

Auch der Notartermin lief dieses Mal reibungslos durch, was beim vorherigen Projekt offenbar noch anders war. Klingt banal, ist es aber nicht: Verzögerungen beim Eigentumsübergang kosten Zeit und nerven, besonders wenn man schon mit der Planung der Renovierung begonnen hat.

Fazit und Ausblick: Was kommt als nächstes?

Das Gesamtfazit der Jungs fällt eindeutig positiv aus. 10 von 10, sagen sie selbst. Die Wohnung ist fertig, sieht gut aus, war innerhalb von etwa sieben Wochen renovierungsbereit und soll jetzt als Kapitalanlage auf den Markt gebracht werden. Die Materialkosten lagen unter Plan, der Lerneffekt war groß, und das Projekt hat gezeigt, was man mit konsequenter Eigenleistung und einem klaren Konzept aus einer Bestandswohnung herausholen kann.

Was den nächsten Schritt angeht: Die Jungs planen eine GmbH-Gründung, bevor sie das nächste Objekt ankaufen. Das macht beim Fix-and-Flip aus steuerlichen Gründen ab einem gewissen Volumen Sinn und ist ein logischer Schritt, wenn man das Thema professioneller und skalierbarer angehen will. Ob das nächste Projekt wieder eine Wohnung wird oder vielleicht ein Haus, ein Doppelhaus oder ein Reihenhaus, das ist noch offen. Spannend wird es auf jeden Fall.

Was dieses Video einmal mehr zeigt: Fix and Flip muss nicht kompliziert sein. Klarer Fokus auf die Zielgruppe beim Verkauf, smarte Renovierungsentscheidungen, Eigenleistung wo sinnvoll und ein guter Einkaufspreis. Wer diese Punkte zusammenbekommt, hat gute Chancen auf ein profitables Ergebnis.