Das Balkon-Problem: Fliesenabriss und Vertrieb über einen Immobilienmakler

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf eine Baustelle, die eigentlich schon hätte abgeschlossen sein sollen. Es geht um eine Sonderumlage, einen Balkonanbau der sich um fast ein Jahr verschoben hat, und die Entscheidung, die Wohnung jetzt doch über einen Makler zu verkaufen. Dazu wird noch kräftig der Meißel geschwungen, denn die alten Balkonfliesen müssen raus.

Das Projekt und die Ausgangslage

Wer die letzten Folgen verfolgt hat, kennt dieses Objekt bereits. Es handelt sich um ein früheres Fix-and-Flip-Projekt, das mit einer offenen Sonderumlage gekauft wurde. Sonderumlagen sind im Immobilienbereich ein klassisches Thema, das viele potenzielle Käufer abschreckt, für erfahrene Investoren aber oft eine echte Chance darstellt.

Der Grund für die Sonderumlage war konkret: Die Balkone der Wohnanlage sollten komplett erneuert werden. Neue Balkone, zweieinhalb Meter tief, sollten angebaut werden. Für den zukünftigen Eigentümer wäre das ohne Vorbereitung ein erheblicher finanzieller Einschnitt gewesen. Die Strategie war deshalb klar: Sonderumlage bezahlen, auf den fertigen Balkon warten, dann mit dem deutlich aufgewerteten Objekt verkaufen. Auf dem Papier ein sauberer Plan.

Wenn der Zeitplan nicht aufgeht: Verzögerungen als reales Risiko

Die Praxis sieht oft anders aus als die Theorie, und genau das zeigt diese Folge sehr deutlich. Der Balkonanbau hat sich um knapp ein Jahr verschoben. Eigentümerversammlungen, eine Hausverwaltung, die nicht konsequent den Prozess begleitet hat, und bürokratische Verzögerungen haben dafür gesorgt, dass der Bau erst im März des Folgejahres starten wird.

Das ist ein reales Risiko, das jeder Immobilieninvestor kennen sollte. Wenn du ein Objekt mit Sonderumlage kaufst, planst du einen bestimmten Zeitraum ein. Zieht sich der Bau, zieht sich dein gesamtes Kapital mit. In diesem Fall steckt sechsstelliges Eigenkapital in dem Objekt, inklusive der Sonderumlage. Dieses Geld fehlt natürlich für neue Projekte.

Außerdem ist es schwer, eine Wohnung zu verkaufen, wenn in naher Zukunft eine Baustelle am Gebäude stattfindet. Kaum ein Käufer möchte einziehen und gleichzeitig wochenlang Baustellenlärm und Einschränkungen in Kauf nehmen. Das drückt auf den erzielbaren Preis und verlängert die Vermarktungszeit.

Fliesen raus: Warum der Balkonsbereich jetzt geräumt wird

Bevor der neue Balkon angebaut werden kann, müssen die bestehenden Loggiafliesen entfernt werden. Johannes und sein Vater haben beschlossen, das selbst zu erledigen, bevor es in den Urlaub geht. Der Einsatz: Stemmhammer, Schutzbrille, und ordentlich Muskelkraft.

Wer das selbst schon mal gemacht hat, weiß: Balkonfliesen, die gut verklebt sind, sind kein Spaß. Im Video zeigt sich schnell, dass die Fliesen knochenfest sitzen und deutlich mehr Widerstand leisten als erwartet. Ein wichtiger Hinweis aus dem Video für alle, die so eine Arbeit selbst angehen wollen: Schutzbrille ist Pflicht. Beim Abkloppen von Fliesen entstehen feine Splitter, die gefährlich werden können, wenn sie ins Auge gelangen. Gehörschutz ist ebenfalls sinnvoll.

Der eigentliche Aufwand hält sich in Grenzen, weil nur der Loggia-Bereich geräumt werden muss. Dennoch zeigt die Szene, wie viele kleine Aufgaben in einem Fix-and-Flip-Projekt anfallen, die Zeit und Energie kosten, auch wenn sie im Gesamtbudget kaum auftauchen.

Warum jetzt ein Makler eingeschaltet wird

Die vielleicht wichtigste Entscheidung in dieser Folge ist der Wechsel zur Vermarktung über einen Immobilienmakler. Viele Flipper versuchen, ihre Objekte privat zu verkaufen, um die Maklerprovision zu sparen. Johannes erklärt, warum er in diesem Fall einen anderen Weg geht.

Der Grund ist ein Markttrend, den er direkt anspricht: 65 Prozent aller Immobilienkäufe werden aktuell wieder über Makler abgewickelt. Das ist eine Zahl, die zeigt, dass sich das Käuferverhalten verändert hat. Gerade in Zeiten, in denen die monatlichen Belastungen für Eigentümer durch höhere Zinsen gestiegen sind, wollen Käufer Sicherheit. Sie wollen jemanden an der Seite haben, der die WEG-Protokolle geprüft hat, der den geplanten Balkonanbau einordnen kann, der alle Fragen rund um das Objekt professionell beantworten kann.

Das Privatverkauf-Modell funktioniert gut, wenn ein Objekt unkompliziert ist. Sobald es jedoch Besonderheiten gibt wie eine laufende Sonderumlage, einen bevorstehenden Balkonanbau und eine komplexe WEG-Struktur, ist ein erfahrener Makler oft die bessere Wahl. Der Käufer bekommt das Gefühl von Sicherheit, und der Verkäufer profitiert vom Netzwerk und der Vermarktungsreichweite des Maklers.

In diesem Fall wird der Vertrieb an Markus übergeben, einen Makler, dem Johannes vertraut. Die Zusammenarbeit mit dem richtigen Partner ist dabei genauso entscheidend wie die Entscheidung für oder gegen einen Makler grundsätzlich.

Ein Kaufinteressent ist bereits abgesprungen: Was das bedeutet

Es gab bereits ein erstes Angebot für die Wohnung. Der Kaufinteressent ist dann aber aus persönlichen, familiären Gründen abgesprungen. Das passiert, und es ist kein Grund zur Panik. Johannes spricht das offen an und erklärt, warum das in diesem Fall kein existenzielles Problem ist.

Der kalkulierte Gewinn liegt sechsstellig. Das gibt einen erheblichen Puffer. Selbst wenn der Verkaufspreis um 50.000 Euro oder mehr reduziert werden müsste, wäre das Projekt noch kein Verlustgeschäft. Dennoch ist das eingebundene Kapital ein echtes Thema: Sechsstellige Summen, die in einem Objekt gebunden sind, fehlen für neue Investments.

Das zeigt eine grundlegende Wahrheit im Fix-and-Flip-Geschäft: Liquidität ist der wichtigste Faktor. Es nützt wenig, einen hohen Buchgewinn zu haben, wenn das Geld nicht fließt. Deshalb ist der Druck, das Objekt zeitnah zu verkaufen, trotz des komfortablen Gewinnpuffers real.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Diese Folge enthält mehrere Lektionen, die für jeden Immobilieninvestor wertvoll sind, egal ob du gerade mit Fix and Flip anfängst oder bereits mehrere Projekte hinter dir hast.

• Sonderumlagen sind keine Blackbox. Wenn du weißt, was hinter einer Sonderumlage steckt und welchen Mehrwert die geplante Maßnahme für das Objekt bringt, kann das Kauf mit Sonderumlage ein echter Vorteil sein.
• Zeitpuffer einplanen. Bauprozesse, Hausverwaltungen und Eigentümerversammlungen arbeiten oft langsamer als erwartet. Wer zu knapp kalkuliert, gerät unter Druck.
• Eigenkapitalbindung ernst nehmen. Sechsstellige Beträge in einem einzigen Objekt zu binden bedeutet, dass du diese Mittel für andere Projekte nicht nutzen kannst. Das hat einen echten Opportunitätskostenfaktor.
• Makler können Mehrwert schaffen. Gerade bei komplexen Objekten mit offenen Fragen können erfahrene Makler Käufer erreichen, die du privat nicht ansprechen würdest, und sie professionell durch den Prozess begleiten.
• Schutzausrüstung beim Abbruch nicht vernachlässigen. Klingt banal, ist aber ernst gemeint. Beim Fliesen stemmen ohne Schutzbrille zu arbeiten, ist schlicht gefährlich.

Fazit: Probleme lösen schafft Wert, aber auch Geduld ist gefragt

Das Grundprinzip hinter diesem Projekt ist das, was Fix and Flip im Kern ausmacht: Probleme lösen, die andere nicht lösen wollen. In diesem Fall war das die Sonderumlage und der bevorstehende Balkonanbau. Die Rechnung geht auf, aber sie hat mehr Zeit gebraucht als geplant.

Die Entscheidung, jetzt auf einen Makler zu setzen und nicht weiter auf den fertigen Balkon zu warten, ist pragmatisch. Die gebundenen Mittel sollen wieder arbeiten. Und der nächste Interessent kommt bestimmt, vor allem wenn ein erfahrener Vertriebler das Objekt aktiv bewirbt.

Nächste Woche gibt es bei Flipper Immo ein Interview mit einem bekannten Immobilien-Instagram-Account. Es lohnt sich also, den Kanal zu abonnieren und keine Folge zu verpassen.