Baustellen-Frust: Wenn der Zeitplan aus dem Ruder läuft

Baustellen laufen selten so, wie man es plant. In dieser Folge gibt Johannes ein ehrliches Update vom aktuellen Flip-Projekt im Allgäu: Die Fliesen sind drin, der Zeitplan ist gesprengt, und mit dem Generalunternehmer gab es klärende Gespräche. Was genau schiefgelaufen ist, was gut geworden ist und warum das Endergebnis trotzdem stimmen wird, erfährst du hier.

Monat viereinhalb statt zwei: So weit ist das Projekt

Theoretisch sollte diese Baustelle eine Sache von zwei Monaten sein. Inzwischen ist man bei rund viereinhalb Monaten angekommen. Das ist kein Einzelfall, aber es ist auch keine Situation, mit der man einfach so abfindet. Deswegen gab es klärende Gespräche mit dem Generalunternehmer und mittlerweile ein dreiwöchiges Ultimatum. Danach muss das Projekt abgeschlossen sein.

Solche Verzögerungen gehören beim Fix and Flip zur Realität. Wer das noch nicht erlebt hat, wird es irgendwann erleben. Entscheidend ist, wie man damit umgeht: Gespräche führen, Fristen setzen, notfalls selbst eingreifen. Johannes macht hier genau das und zeigt, dass Transparenz in diesem Geschäft kein Fehler ist, sondern ein Mehrwert für alle, die denselben Weg gehen wollen.

Fliesen: Villeroy und Boch im Grossformat

Eines der sichtbaren Highlights des aktuellen Stands sind die Fliesen im Bad. Verbaut wurden 80 x 80 cm grosse, sehr dünne Platten von Villeroy und Boch mit einer sandartigen Optik. Die Fliese kostet mehr als eine Standard-Baumarktfliese, aber das ist bei diesem Ansatz bewusst so gewählt.

Johannes setzt beim Flipping auf Value Flipping: nicht das billigste Material, sondern ein stimmiges Gesamtbild, das den Kaufpreis rechtfertigt. Das bedeutet konkret, beim Bad keine halben Sachen zu machen. Die Fliesen sehen fertig aus wie ein hochwertiges Ergebnis, nicht wie eine schnelle Renovierung.

Ein Detail, das vielen Renovierern entgeht: die Positionierung der Fugen. Bei einer 80er-Fliese in einer 90-cm-Duschwanne entstehen links und rechts nur je 5 cm Randstreifen, wenn man die Platte mittig legt. Das sieht optisch katastrophal aus. Die Lösung hier: zwei Fliesen, Stosslinie genau in der Mitte, nur eine Fuge. Klingt simpel, macht aber den ganzen Unterschied.

Die Verfugung wird in einer ähnlichen Farbe wie die Fliese selbst ausgeführt, damit kein harter Kontrast entsteht. Dazu kommen schwarze Armaturen und ein grosser schwarzer Duschkopf, was gut zur sandigen Fliesenfarbe passt.

Abschlussleisten, Zargen und der Einbauschrank

Ein kleines Detail mit bemerkenswerten Kosten: Die Abschlussleiste zwischen Fliese und Wand kostet 34 Euro pro laufendem Meter. Wer schon mal eine Badsanierung durchgerechnet hat, weiss, dass solche Positionen sich schnell summieren. Aber auch hier gilt: Es gehört zum stimmigen Gesamtbild dazu und ist beim Value Flipping keine Frage.

Die Türzargen, die anfangs laut Johannes "katastrophal" aussahen, wurden inzwischen nochmal sauber lackiert und sind nun in einem ordentlichen Zustand. Auch der Einbauschrank vom Schreiner ist bereits fertig. Er kommt in Weiss mit schwarzmatten Türgriffen, dazu eine Schwingtür oben und eine kleinere Tür darunter. Schlicht, funktional, passend zum Rest.

Für das Bad ist ausserdem ein grosser Spiegel geplant, der die gesamte Wandfläche einnimmt. Dazu kommt das bekannte Holzbord als Unterschrank-Lösung, das in früheren Projekten von Johannes bereits zu sehen war. Die restlichen Wände werden weiss verputzt, um dem Raum mehr Helligkeit zu geben, da die grauen Fliesen bei falscher Ausführung schnell dunkel und eng wirken können.

Parkett statt Laminat: Warum verklebt besser ist

Auch beim Boden wird nicht gespart. In eineinhalb Wochen soll der Untergrund abgeschliffen und ausgeglichen werden, danach kommt verklebtes Parkett. Der Unterschied zu schwimmend verlegtem Parkett ist laut Johannes simpel: Beim schwimmenden Verlegen entstehen Hohlräume, die Böden klingen hohl und geben nach. Verklebtes Parkett sitzt dagegen bombenfest, fast wie eine Fliese.

Der Mehraufwand und die Mehrkosten für diese Variante sind im Verhältnis zum Gesamtprojekt überschaubar. Wer eh schon so viel investiert, sollte es an dieser Stelle nicht an den falschen hundert Euro scheitern lassen. Das ist eine Denkweise, die sich beim Fix and Flip immer wieder auszahlt: Qualität an den richtigen Stellen statt Sparen, wo es später sichtbar wird.

Generalunternehmer: Super Idee, aber man muss genau hinschauen

Das Thema Generalunternehmer zieht sich durch diese Baustelle. Johannes hat mit dem GU ein klares Fazit formuliert: Die Idee, einen GU zu beauftragen, ist grundsätzlich gut. Man gibt Verantwortung ab, hat einen Ansprechpartner, muss nicht jeden Gewerk einzeln koordinieren. Das spart Zeit und Nerven, wenn es funktioniert.

Aber es funktioniert eben nicht immer reibungslos. In diesem Fall:

• Der Fliesenleger war mehrere Wochen krank und konnte nicht auf der Baustelle erscheinen.
• Der GU hatte zugesichert, den Aussenbereich vor dem Winter zu streichen. Das wurde nicht gemacht.
• Jetzt ist es im Allgäu zu kalt für Aussenfarbe. Die Mindesttemperatur liegt bei plus 5 bis 10 Grad, die aktuell nicht erreicht werden.

Das bedeutet: Die Fassade und die Aussenelemente können vorerst nicht gestrichen werden. Da der Vertrieb in etwa einem Monat starten soll, ist das ein echtes Problem. Wie das gelöst wird, ist aktuell noch offen.

Das Fazit, das Johannes zieht: Wer einen GU einsetzt, muss trotzdem mitdenken und klare Fristen kommunizieren. Vertrauen ist gut, Nachverfolgung ist besser. Das Ultimatum ist jetzt gesetzt, und was danach nicht fertig ist, wird selbst erledigt.

Aussenbereich: Das grösste offene Problem

Der Aussenbereich des Objekts ist aktuell der kritischste Punkt. Alles soll in einem hellen Grau gestrichen werden, passend zur bestehenden Hausfarbe, die laut Vorschrift nicht verändert werden darf. Zargen, Rahmen, Aussenwände, alles muss noch gestrichen werden, bevor das Objekt in den Vertrieb gehen kann.

Im aktuellen Zustand kann man das Objekt schlicht nicht verkaufen. Das ist keine Frage von Geschmack, das ist Realität. Ein Kaufinteressent, der ein Objekt besichtigt, das aussen noch nach Baustelle aussieht, hat sofort Zweifel, egal wie gut das Innere ist. Der erste Eindruck zählt beim Immobilienverkauf mehr als viele denken.

Die Wetterlage im Allgäu macht es derzeit schwer, hier schnell voranzukommen. Schnee und Temperaturen unter der kritischen Grenze lassen kaum Spielraum. Das ist einer der Punkte, die man beim Planen eines Winterprojekts einkalkulieren muss: Aussenarbeiten im Winter sind abhängig vom Wetter, und wer das nicht frühzeitig einplant, steht am Ende genau da, wo Johannes jetzt steht.

Was man daraus für eigene Projekte mitnehmen kann

Dieses Projekt ist ein gutes Beispiel dafür, wie eine Baustelle trotz guter Planung aus dem Ruder laufen kann. Nicht weil grundsätzlich alles falsch gemacht wurde, sondern weil viele kleine Dinge zusammenkommen: ein kranker Handwerker, ein GU der zu optimistisch zusagt, Winterwetter das nicht einkalkuliert wurde. Das summiert sich.

Für eigene Projekte lassen sich daraus konkrete Punkte ableiten:

• Pufferzeit einplanen. Wer zwei Monate Bauzeit kalkuliert, sollte mindestens einen Monat als Puffer hinzurechnen, gerade bei grösseren Gewerken.
• Aussenarbeiten vor dem Winter abschliessen. Farbe braucht Mindesttemperaturen. Wer im Herbst baut, sollte sicherstellen, dass Aussenanstriche nicht in den Winter rutschen.
• Klare Fristen schriftlich vereinbaren. Ein GU ist kein Selbstläufer. Fristen, Konsequenzen und regelmässige Kontrollen gehören dazu.
• Qualität bewusst einsetzen. Beim Value Flipping lohnt es sich, an den richtigen Stellen mehr Geld auszugeben. Markenfliesen, verklebtes Parkett, passende Armaturen. Das spiegelt sich im erzielbaren Verkaufspreis wider.
• Ehrlich bleiben. Wer Bauprojekte dokumentiert und zeigt, muss auch die schlechten Seiten zeigen. Nur so entsteht echtes Vertrauen, bei der Community und bei sich selbst.

Das Projekt im Allgäu ist noch nicht fertig, aber der Weg dorthin ist klar. Drei Wochen Ultimatum, dann soll alles stehen. Das Ergebnis, da ist Johannes überzeugt, wird sich sehen lassen können. Und bis dahin gibt es weiter Updates, ehrlich und ungeschönt.