Wenn es mal wieder nicht läuft: Baustellen-Update unserer Wohnung

Baustellen laufen selten so wie geplant, das ist keine Ausnahme, sondern die Regel. In diesem Update zum Jahresende 2022 zeigt Johannes, was auf der Baustelle seiner Flip-Wohnung wirklich passiert ist, was noch aussteht und warum Geduld beim Fix and Flip keine Tugend ist, sondern eine Notwendigkeit. Dazu gibt es einen ehrlichen Einblick in Handwerkerkoordination, Stahlträgerverkleidung, elektrische Fußbodenheizung und die kleinen Tipps, die beim Netzwerken für Off-Market-Deals wirklich helfen.

Was eigentlich fertig sein sollte, und was es tatsächlich ist

Zwei Wochen war Johannes nicht auf der Baustelle. Die Erwartungen vor dem Besuch waren klar: ein gefließtes Bad, eine gefließte Toilette, ein verkleideter und verputzter Stahlträger, gestrichene Stahlzargen und eine Baustelle, die bereit ist für den Parkettboden im neuen Jahr. Was ihn stattdessen erwartet hat, ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix-and-Flip-Projekte in der Praxis ablaufen.

Das Fazit nach dem Rundgang war eindeutig: Es ist nicht so viel passiert. Keine Fliesen, keine fertige Verkleidung, keine abgehakten To-dos. Wer selbst Renovierungsprojekte koordiniert, kennt dieses Gefühl. Es ist frustrierend, aber es gehört dazu, solange man die Gewerke nicht komplett an einen Generalunternehmer vergibt.

Die gute Nachricht: Elektrische Fußbodenheizung liegt

Es gibt aber auch eine positive Meldung vom Baustellen-Update. Die elektrische Fußbodenheizung ist verlegt. Wichtig dabei: Es handelt sich nicht um eine klassische Wasserführung mit Heizschlangen, die in den Estrich eingebettet wird, sondern um ein elektrisches Nachrüstsystem. Dieses wird direkt unter den Fliesen verlegt und ist damit besonders geeignet für Badsanierungen, bei denen keine aufwendige Einbindung in eine Heizungsanlage möglich oder wirtschaftlich sinnvoll ist.

Der Elektriker hat die Heizmatten zusätzlich gesichert, damit bei weiteren Arbeiten auf der Fläche nichts verrutscht. Danach kann direkt darüber gefliest werden. Das Prinzip ist simpel, die Ausführung erfordert aber einen Elektriker, der den Anschluss fachgerecht und normkonform herstellt.

• Vorteil elektrische Fußbodenheizung: Nachrüstbar ohne Eingriff in die Heizungsanlage
• Ideal für: Badezimmer, Toilettenräume, kleinere Flächen
• Voraussetzung: Fachgerechter Elektroanschluss, Verlegung vor dem Fliesen

Stahlträger: Feuerschutzverkleidung ist dran, aber noch nicht fertig

Beim Stahlträger hat sich seit dem letzten Update immerhin etwas getan. Die Feuerschutzverkleidung ist angebracht. Das ist ein Schritt, der bei einem solchen Durchbruch nicht übersprungen werden kann, denn Stahlträger in Wohngebäuden müssen in der Regel einen bestimmten Feuerwiderstand nachweisen. Die Verkleidung stellt das sicher.

Was noch fehlt: Der Elektriker muss die Leitungen in eine feuerfeste Dose verpacken, bevor der Träger vollständig geschlossen werden kann. Eine Seite ist bereits verputzt und mit einer Metalleckschiene versehen, die saubere Kanten liefert. Die andere Seite folgt, sobald die Elektriker ihren Teil erledigt haben.

Johannes erklärt im Video auch, warum er sich gegen ein vollständiges Aufdoppeln der Wand entschieden hat, um den Versatz des Trägers zu kaschieren. Die Entscheidung ist nachvollziehbar: Den Träger vollständig unsichtbar zu machen, hätte bedeutet, die gesamte angrenzende Wand vorzuziehen. Das wäre ein unverhältnismäßiger Aufwand gewesen, der keinen zusätzlichen Mehrwert für den Käufer oder Mieter gebracht hätte. Stattdessen bleibt eine leichte Kante sichtbar, die nach dem Streichen in Weiß aber kaum ins Auge fällt.

Zu den Kosten und dem kompletten Ablauf rund um den Stahlträger, inklusive Statik und Genehmigungen, plant Johannes ein eigenes Video. Das Thema schreckt viele Immobilieninvestoren ab, weil es komplex wirkt. Tatsächlich ist es handhabbar, wenn man weiß, welche Schritte in welcher Reihenfolge zu gehen sind.

Duschpodest und Gefälle: Handwerk das stimmt

Im Badezimmer ist das Duschpodest fertiggestellt. Johannes erklärt die Gefälleplanung: Ab einem bestimmten Punkt fällt der Boden mit rund 2 Prozent Neigung zur Ablaufrinne hin ab. Davor gibt es ein minimales Gefälle. Die Glaswand der Dusche wird genau an dem Punkt ansetzen, wo das stärkere Gefälle beginnt.

Das klingt nach einem Detail, ist aber entscheidend für die Funktion. Ein falsch geplantes oder nicht ausreichendes Gefälle führt zu stehendem Wasser, und das wiederum zu Feuchteschäden, die beim Fix and Flip nie das Ziel sein können. Hier wurde handwerklich sauber gearbeitet.

Gästewc: Wände gestrichen, Zargen fehlen noch

Im Gäste-WC sind Wände und Decke mittlerweile weiß gestrichen. Die Stahlzargen sind noch nicht fertig lackiert, sie sollen im nächsten Schritt geschliffen und anschließend in Weiß Matt lackiert werden. Die Entscheidung gegen Hochglanz ist bewusst getroffen worden, weil sie zum Gesamtkonzept der Wohnung besser passt. Hochglanzoberflächen zeigen Kratzer und Schmutz deutlich schneller, was bei einer Kapitalanlage, die dauerhaft vermietet oder verkauft wird, ein relevanter Punkt ist.

Armaturen, Spiegel und die Unterkonstruktion für den Waschtisch sind bereits bestellt und vorbereitet. Für die Endmontage ist damit alles bereit, sobald die handwerklichen Vorleistungen abgeschlossen sind.

Ehrliches Fazit: Wenn die Baustelle nicht im Plan liegt

Johannes sagt es im Video klar: Er ist nicht zufrieden. Zwei Wochen sollten reichen, um deutlich mehr zu erledigen. Das ist keine Kritik an einzelnen Handwerkern, sondern eine ehrliche Einschätzung der Realität bei Sanierungsprojekten, die ohne vollständige GU-Vergabe laufen.

Wer beim Fix and Flip einzelne Gewerke separat beauftragt, hat mehr Kontrolle über die Kosten, trägt aber auch selbst die Koordinationsverantwortung. Wenn ein Gewerk auf ein anderes warten muss, entsteht Leerzeit. Wenn der Elektriker nicht fertig ist, kann der Fliesenleger nicht anfangen. Wenn der Fliesenleger nicht fertig ist, kann der Bodenleger nicht rein. Die Kette hängt immer am schwächsten Glied.

Johannes kündigt an, nach Abschluss des Projekts ein Fazit zur GU-Entscheidung zu ziehen. Das ist ein Thema, das für jeden, der mehrere Flip-Projekte gleichzeitig oder hintereinander plant, hochrelevant ist. Generalunternehmer bieten Planungssicherheit, kosten aber mehr. Die Frage ist, ob die Zeitersparnis und der geringere Koordinationsaufwand den Preisaufschlag rechtfertigen.

Laut Bauleiter soll die Wohnung in vier Wochen fertig sein. Ob das realistisch ist, bleibt abzuwarten.

Netzwerken als Dealquelle: Nachbarn wissen mehr als Makler

Ein kleiner, aber wichtiger Einschub im Video: Johannes hat im Gespräch mit einer Nachbarin herausgefunden, dass eine vergleichbare Wohnung im gleichen Gebäude für rund 40.000 Euro mehr verkauft wurde. Das ist kein Zufall, sondern das Ergebnis davon, dass er aktiv mit den Menschen vor Ort spricht.

Sein Rat ist direkt: Redet mit den Leuten. Gerade ältere Nachbarinnen und Nachbarn, die das Haus seit Jahren kennen, wissen oft mehr als jeder Makler oder Hausmeister. Sie wissen, wer verkaufen will, welche Wohnungen leer stehen und wann Stellplätze frei werden. Diese Informationen sind nicht auf Immoscout zu finden.

Für Off-Market-Deals im Immobilienbereich gibt es keine Abkürzung. Johannes nennt die wichtigsten Kanäle:

• Persönliches Netzwerk und direkte Gespräche vor Ort
• Postkarten-Aktionen an potenzielle Verkäufer
• Makler-Kontakte pflegen und regelmäßig reaktivieren
• Immobilienportale wie Immoscout oder Metasearcher nutzen
• Netzwerkveranstaltungen und Community-Kontakte

Keiner dieser Wege funktioniert allein zuverlässig. Wer dauerhaft gute Deals findet, kombiniert alle davon und bleibt konsequent dran. Das ist harte Arbeit, und genau deshalb macht es nicht jeder.

Jahresabschluss 2022: 74 Episoden und weiter geht's

Das Video ist das letzte aus dem Jahr 2022 und gleichzeitig Episode Nummer 74 des Kanals. Was als persönliches Projekt gestartet ist, hat mittlerweile rund 30.000 Aufrufe pro Monat. Johannes plant, den Format im neuen Jahr kompakter zu gestalten, ohne dabei den authentischen Charakter zu verlieren.

Wer Fix and Flip in Deutschland verstehen will, nicht aus Büchern, sondern aus der echten Praxis, findet in diesem Kanal genau das: ungeschönte Einblicke in laufende Projekte, ehrliche Fehleranalysen und konkrete Handlungsempfehlungen, die aus echten Erfahrungen entstehen.