Beleihungsauslauf (LTV): Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Zins

Beleihungsauslauf: die Kennzahl, an der die Bank deinen Zins festmacht

Der Beleihungsauslauf, im Bankenjargon auch LTV (Loan to Value), gibt an, welcher Anteil des Beleihungswerts einer Immobilie durch Darlehen finanziert ist. Berechnet wird er, indem du die Darlehenssumme durch den Beleihungswert teilst und mit 100 multiplizierst. Je höher der Auslauf, desto größer das Ausfallrisiko der Bank, und desto höher der Zinsaufschlag, den sie auf den Grundzins draufrechnet.

Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut, unabhängig von kurzfristigen Marktausschlägen. Banken setzen dafür in der Regel einen Sicherheitsabschlag auf den Verkehrs- oder Kaufpreis an. Wie hoch dieser Abschlag ausfällt, entscheidet jedes Institut nach eigener Richtlinie, deshalb bekommst du für dasselbe Objekt bei zwei Banken zwei verschiedene Ausläufe.

• Kaufpreis: was du tatsächlich zahlst.

• Verkehrswert: was ein Gutachter oder die Bank als Marktwert ansetzt.

• Beleihungswert: Verkehrswert abzüglich Sicherheitsabschlag.

• Beleihungsgrenze: der Teil des Beleihungswerts, den die Bank als erstrangig sicher behandelt.

Beleihungsgrenze und Realkreditgrenze

Die Beleihungsgrenze liegt bei vielen Instituten bei 60 Prozent des Beleihungswerts. Alles bis dahin gilt als erstrangig besichert und bekommt die günstigste Kondition. Der Teil darüber wird als nachrangiger Anteil behandelt und mit einem Aufschlag bepreist. Deshalb ist der Sprung von 60 auf 80 Prozent Auslauf im Zins oft deutlicher spürbar als der Sprung von 40 auf 60 Prozent.

Rechenbeispiel mit Zahlen

Formel in Worten: Darlehenssumme geteilt durch Beleihungswert, mal 100. Beispielobjekt, alle Zahlen frei gewählt:

240.000 geteilt durch 270.000 ergibt 0,889, also 88,9 Prozent. Auf den Kaufpreis gerechnet sind es nur 80 Prozent. Genau diese Lücke führt zu Missverständnissen: Du rechnest mit 80, die Bank bepreist 88,9. Die Beleihungsgrenze liegt in diesem Fall bei 60 Prozent von 270.000 Euro, also 162.000 Euro. Die restlichen 78.000 Euro des Darlehens liegen oberhalb der Grenze und werden teurer bepreist.

Wirkung auf den Zins

Banken arbeiten mit Zinsstufen, die an Auslaufklassen hängen. Die folgenden Sätze sind reine Beispielwerte zur Veranschaulichung der Mechanik, keine Marktaussage:

Zwischen der 60er und der 90er Stufe liegen in diesem Beispiel 0,40 Prozentpunkte. Auf 240.000 Euro sind das 960 Euro Zinsdifferenz pro Jahr, über zehn Jahre Zinsbindung 9.600 Euro. Wenn du 20.000 Euro mehr Eigenkapital einsetzt und damit in die nächstgünstigere Stufe rutschst, arbeitet dieses Eigenkapital rechnerisch mit einer sehr ordentlichen Verzinsung.

Relevanz für Fix und Flip

Beim Flip finanzierst du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch das Sanierungsbudget. Viele Banken legen den Beleihungswert auf den Ist-Zustand fest, nicht auf den Zustand nach Sanierung. Dein Auslauf ist im Moment der Auszahlung also deutlich höher, als du ihn nach dem Umbau rechnest. Wir lösen das in der Praxis meist über einen dieser drei Wege, und besprechen im Programm, welcher zum jeweiligen Objekt passt:

• Nachweis des geplanten Zustands per Kostenaufstellung und Handwerkerangeboten, damit die Bank einen Wert nach Sanierung ansetzt.

• Auszahlung in Tranchen nach Baufortschritt, wodurch der Auslauf über die Laufzeit sinkt.

• Zusätzliche Sicherheit aus einem anderen Objekt, die den rechnerischen Auslauf des Neuobjekts senkt.

Im Bestand gilt die umgekehrte Logik: Der Auslauf sinkt mit jeder Tilgungsrate. Bei einer Anschlussfinanzierung kannst du deshalb oft in eine bessere Zinsstufe rutschen, ohne einen Euro zusätzlich einzubringen.

Häufige Fehler

• Den Auslauf auf den Kaufpreis statt auf den Beleihungswert rechnen und sich dann über den Zinsaufschlag wundern.

• Kaufnebenkosten mitfinanzieren wollen und übersehen, dass sie den Auslauf hochtreiben, ohne die Sicherheit zu erhöhen.

• Nur bei einer Bank anfragen. Der Sicherheitsabschlag ist institutsabhängig, bei gleichem Objekt liegen zwischen zwei Häusern schnell zehn Prozentpunkte Auslauf.

• Eigenkapital komplett in die Tilgung stecken und keine Liquiditätsreserve für Leerstand oder Bauverzug behalten.

• Beim Flip mit dem Wert nach Sanierung kalkulieren, obwohl die Bank den Ist-Zustand bewertet.

• Eine Zinsstufe knapp verfehlen. Prüfe vor Abschluss, wie viel Eigenkapital dir zur nächsten Stufe fehlt, oft sind es wenige tausend Euro.

Was du konkret tun kannst

Frage bei jedem Finanzierungsangebot explizit nach dem angesetzten Beleihungswert und nach den Auslaufklassen der Bank. Beides steht nicht immer im Angebot, ist aber die Grundlage deines Zinses. Rechne dann durch, welcher Eigenkapitaleinsatz dich in die nächste Stufe bringt und was dieser Schritt über die gesamte Zinsbindung spart. Diese Rechnung dauert fünf Minuten und entscheidet über mehrere tausend Euro.