Berlin Altbau Vorher-Nachher auf 125 m²: So läuft Fix and Flip auf höchstem Niveau

In diesem Video besucht Johannes einen Berliner Altbau in City West, den Tim und sein Geschäftspartner Dominik von Grund auf saniert haben. Auf 125 m² wurde eine schlauchige Dreizimmerwohnung in eine großzügige Vierzimmerwohnung verwandelt, inklusive neuem Grundriss, komplett umgebautem Bad, Gäste-WC und professionellem Homestaging. Was dabei alles steckt und was du als Fix-and-Flip-Investor daraus lernen kannst, erfährst du hier.

Das Objekt: Altbauwohnung in Berlin City West

Die Wohnung liegt im Hochparterre in Berlin City West, direkt in der Nähe des Kurfürstendamms und des Lietzensees. Eine der besten Lagen, die Berlin zu bieten hat. Das Haus wurde 2011 aufgeteilt, was bedeutet, dass das Gemeinschaftseigentum zu diesem Zeitpunkt bereits in Schuss gebracht wurde. Fernwärme statt Gas, ordentliche Energieeffizienzklasse, keine Fenster, die angefasst werden mussten, weil bereits Kunststofffenster verbaut waren. Das sind genau die Faktoren, die beim Ankauf Zeit und Geld sparen.

Der Zustand beim Kauf war trotzdem alles andere als einladend. Überall alter, uneinheitlich verlegter Dielenboden, ein schlauchiger Grundriss, ein überdimensioniertes Badezimmer und kein Gäste-WC. Die Wohnung war als Dreizimmerwohnung gelistet und wurde als solche gekauft. Was daraus entstanden ist, zeigt, was möglich ist, wenn man beim Ankauf den richtigen Blick mitbringt.

Grundrissoptimierung: Aus drei mach vier Zimmer

Der vielleicht größte Hebel bei diesem Projekt war die Grundrissveränderung. Die ursprüngliche Wohnung hatte einen extrem schlauchigen Grundriss, ein langer Flur, der sich durch die gesamte Wohnung zog. Zimmer reihte sich an Zimmer, ohne dass Licht oder Großzügigkeit entstehen konnten.

Tim und Dominik haben beim Ankauf gezielt nach Möglichkeiten gesucht, den Grundriss zu verbessern. Das ist laut Tim immer der erste Ansatz: Wie kann man den Grundriss besser optimieren? Bei dieser Wohnung war die Lösung ein Klopftest an einer Wand, hinter der sich Potential verbarg. Die Wand wurde geöffnet, ein Träger eingezogen und damit der Grundriss komplett neu gedacht.

Konkret bedeutet das:

• Die alte Küche, die ganz hinten lag, wurde nach vorne versetzt.
• Dort, wo die Küche war, entstand ein neues Zimmer mit rund 13 bis 15 m², das als Arbeitszimmer, Kinderzimmer oder Gästezimmer genutzt werden kann.
• Die offene Küche mit großer Kochinsel liegt jetzt im vorderen Bereich der Wohnung und schafft einen modernen Wohn-Koch-Bereich.
• Das riesige, unproportional große Badezimmer wurde verkleinert, um Platz für ein separates Gäste-WC zu gewinnen.

Das Ergebnis: Eine Vierzimmerwohnung mit sinnvoller Raumaufteilung, die für Paare mit Kind genauso taugt wie für Berufstätige, die ein Arbeitszimmer brauchen. Der Wert wurde damit nicht nur durch die Renovierungsqualität, sondern durch die reine Zimmeranzahl gesteigert.

Altbauelemente bewusst erhalten statt alles rausreißen

Was bei diesem Projekt besonders auffällt, ist der bewusste Umgang mit dem Altbaucharakter der Wohnung. Viele Investoren machen den Fehler, einen Altbau "totzusanieren", wie Tim es selbst nennt. Alles rausreißen, alles neu, alles weiß, überall neue Fenster. Das Ergebnis ist eine Wohnung, die genauso aussieht wie jede andere auch, und dabei ihren eigenen Charme verloren hat.

Bei dieser Wohnung wurde bewusst das Gegenteil gemacht:

• Der originale Stuck an den Decken wurde teilweise aufgearbeitet und erhalten. Wo durch Umbauten Stuck fehlte, wurde er durch spezialisierte Stukateure ergänzt, die angepasste Stuckelemente eingesetzt haben, die optisch nicht von den originalen zu unterscheiden sind.
• Die alten Türen blieben drin. Es stand zur Debatte, ob man sie herausnimmt, aber die Entscheidung fiel eindeutig für den Erhalt. Die Wohnung erzählt dadurch eine Geschichte.
• Alte Gipsplatten an einzelnen Wänden wurden nicht entfernt, sondern bewusst als Gestaltungselement inszeniert.
• Der neue Dielenboden wurde komplett neu verlegt, weil der alte durch die massiven Grundrissveränderungen ohnehin wie ein Puzzle ausgesehen hätte. Der Vorteil: Schwellenlosigkeit durch die gesamte Wohnung und überall einheitliche 12-cm-Fußleisten im Berliner Profil.

Die Kombination aus erhaltenen Altbauelementen und moderner Ausstattung, zum Beispiel einer schwarzen Schalterlinie überall in der Wohnung, ist kein Widerspruch. Sie ist das eigentliche Konzept. Alt trifft modern, und genau das macht eine solche Wohnung in einer Toplage unverwechselbar.

Das Badezimmer: Komplett neu gedacht

Das ursprüngliche Badezimmer war schlicht zu groß. Auf 125 m² ist ein überdimensioniertes Bad keine Stärke, sondern verschwendeter Raum. Die Entscheidung war: Bad verkleinern, Gäste-WC neu schaffen, Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschinenanschluss integrieren.

Das neue Hauptbad überzeugt trotzdem mit großzügigen Maßen und klarer Handschrift:

• Bodenebene Dusche ohne Schwelle und ohne Duschtasse, mit 120 cm Breite
• Freistehende Badewanne, weil Käufer in dieser Preisklasse beides erwarten
• Doppelwaschtisch, weil auf 125 m² in der Regel eine Familie einzieht und morgens Schlange stehen am Waschbecken kein Kaufargument ist
• Schwarze Steinberg-Armaturen durchgehend, was pflegeintensiver ist, aber optisch keine echte Alternative hat
• Fliesen im Format 60 x 60, auf Gehrung geschnitten, also ohne Abschlussleisten an den Kanten. Aufwendiger, aber das einzig saubere Ergebnis in dieser Qualitätsklasse

Das Gäste-WC daneben entstand komplett im Trockenbau. Klein, aber vollständig durchgedacht, mit Unterputzspülkasten und Anschluss für Waschmaschine oder Trockner dahinter. Im Hochparterre sind das Details, die beim Verkauf den Unterschied machen.

Homestaging auf Niveau: Warum es sich rechnet

Die Wohnung ist zum Zeitpunkt der Videoaufnahme komplett homestaged. Tim arbeitet seit Jahren mit derselben Stagerin, die er Katrin nennt, zusammen. Das Prinzip dabei ist ein anderes als bei klassischen Stagingfirmen, die Möbel aus dem Lager mitbringen und überall das gleiche Inventar aufstellen.

Bei diesem Team läuft es so: Die Stagerin stellt eine Shoppingliste mit ausgesuchten Möbeln und Accessoires zusammen, passend zu Stil und Größe der Wohnung. Tim und Dominik geben grünes Licht, die Bestellung geht raus, und wenige Tage später ist die Wohnung fertig eingerichtet. Die Möbel kommen dabei von Händlern wie IKEA oder Westwing, sind also keine Designerstücke im teuren Sinne, sehen aber durch die gekonnte Auswahl und Kombination hochwertig aus.

Warum lohnt sich das gerade bei Wohnungen nahe der Millionengrenze? Tim bringt es auf den Punkt: Du musst mehr Emotion rüberbringen, und du bekommst dadurch einen höheren Kaufpreis. Interessenten suchen auf Immobilienportalen und berichten regelmäßig, dass diese Wohnung tatsächlich so aussieht wie auf den Bildern. Das klingt banal, ist aber ein echter Wettbewerbsvorteil in einem Markt, der von schlechten oder sogar KI-aufgehübschten Fotos überschwemmt wird.

Rund 30 Prozent der Käufer erwerben das Staging am Ende mit. Für alles bis auf Kunstwerke ist das möglich, weil die Möbel ohnehin für die jeweilige Wohnung gekauft wurden. Lampen bleiben grundsätzlich drin. Wer auf einer sechsstelligen Sanierung sitzt und dann anfängt, Lampen rauszubauen und Löcher zuzuspachteln, denkt zu klein.

Handwerkerfirmen: Der ehrliche Umgang mit einem echten Problem

Tim spricht offen über eine Herausforderung, die viele Fix-and-Flip-Investoren kennen: verlässliche Handwerkerfirmen zu finden und langfristig zu halten. Für dieses Projekt wurde eine neue Firma engagiert, was mehr Aufwand bedeutete als erwartet. Die Sanierung dauerte länger als geplant.

Das Muster, das er beschreibt, ist typisch: Eine neue Firma arbeitet am Anfang gut, merkt, dass es funktioniert, nimmt immer mehr Baustellen an, verliert die Übersicht und bricht dann irgendwann qualitativ ein. Ab der fünften oder sechsten Baustelle mit demselben Team nimmt die Kurve erfahrungsgemäß ab.

Aktuell arbeiten Tim und Dominik mit zwei bis drei festen Firmen parallel, weil sie in der Regel fünf bis sechs Wohnungen gleichzeitig in der Sanierung haben. Das verteilt die Last und reduziert das Risiko. Die neue Stammtruppe liefert laut Tim Wohnungen in acht bis zehn Wochen ab, was für eine vollständige Kernsanierung in dieser Qualitätsklasse ein solider Richtwert ist.

Marktlage und Verkaufsstrategie in Berlin

Die Wohnung ist zum Zeitpunkt des Videos bereits reserviert. Tim ist trotzdem vorsichtig mit der Aussage "verkauft", solange die Tinte nicht trocken ist. Und das mit gutem Grund: Im aktuellen Berliner Markt passiert es häufig, dass Interessenten reservieren, sich dann erst um die Finanzierung kümmern, beim Banker landen und angesichts der monatlichen Belastung doch lieber in der Mietwohnung bleiben.

Bei einer Wohnung in dieser Größenordnung und in dieser Lage braucht es erhebliches Eigenkapital. Die Zeiten der 100-Prozent-Finanzierung sind vorbei. Wer in Berlin City West eine Wohnung nahe der Millionengrenze kaufen möchte, sollte realistisch mit 150.000 Euro oder mehr an Eigenkapital rechnen.

Tim selbst resümiert: Der Markt ist langsamer geworden, alles dauert länger. Aber wer weiß, wie er kauft, saniert und vermarktet, der verkauft trotzdem. Der Berliner Altbaumarkt bleibt aus seiner Sicht langfristig interessant, auch wenn die Partystimmung der letzten zehn Jahre vorbei ist.

Portfolio und Strategie: Flippen und Bestand parallel

Tim und Dominik haben aktuell sechs Wohnungen gleichzeitig in der Sanierung, alle eigene Projekte. Daneben steht ein größeres Projekt in der Uhlandstraße mit über 50 Wohnungen an, für das sie den exklusiven Vertrieb übernehmen und eine Beraterrolle in der Altbausanierung einnehmen. Start ist geplant für März oder April des folgenden Jahres.

Parallel dazu hält Tim gemeinsam mit seinem Cousin Mehrfamilienhäuser in Halle an der Saale, jeweils zehn bis fünfzehn Einheiten, auf einen Zehnjahreszeitraum angelegt. Der Plan: halten, entwickeln, optimieren und perspektivisch steuerfrei verkaufen, sofern die Haltedauer von zehn Jahren eingehalten wird. Diese Kombination aus aktivem Flippen in Berlin und passivem Bestandsaufbau in Halle ist eine pragmatische Art, Kapitalanlage und laufende Erträge zu verbinden.

Beim Ankauf gilt für Tim immer ein klares Kriterium: nur gute Lagen, Lagen, in denen er sich selbst wohlfühlen würde. Ein Café um die Ecke, ein Park in der Nähe, etwas, das die Stadt lebenswert macht. Keine langweiligen Ecken, keine schlechten Energieeffizienzklassen, kein marodes Gemeinschaftseigentum.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Berliner Altbauprojekt ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix and Flip auf hohem Niveau funktioniert. Es geht nicht darum, möglichst günstig zu renovieren und dann zu verkaufen. Es geht darum, eine Wohnung so zu entwickeln, dass sie in ihrer Lage und Zielgruppe das Maximum herausholt.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Grundrissoptimierung beim Ankauf mitdenken. Ein zusätzliches Zimmer schafft echten Mehrwert, nicht nur im Kaufpreis, sondern auch in der Zielgruppenbreite.
• Altbauelemente erhalten, nicht alles rausreißen. Originalstuck, Türen, Gipsplatten, all das hat einen Wert, der schwer zu replizieren ist.
• Bad sauber planen: Gäste-WC, Doppelwaschtisch, bodenebene Dusche und Badewanne sind in dieser Preisklasse keine Extras, sondern Erwartungen.
• Homestaging professionell angehen: mit einer festen Stagerin, eigenem Mobiliar, das zur Wohnung passt, und dem Angebot, es mitzuerwerben.
• Handwerkerfirmen kontinuierlich aufbauen: Zwei bis drei verlässliche Firmen parallel sind besser als Abhängigkeit von einer einzigen.
• Finanzierung der Käufer nicht als gegeben hinnehmen: Reservierung ist keine Zusage. Im aktuellen Zinsumfeld scheitert mancher Kauf erst nach der Reservierung an der Bank.