Billige Immo-Deals aus Zwangsversteigerungen? Die häufigsten Fragen & Antworten

Zwangsversteigerungen gelten bei vielen als Geheimtipp für günstige Immobilienkäufe, doch die Realität sieht oft anders aus. In diesem Video beantwortet Johannes die häufigsten Fragen rund um Zwangsversteigerungen, GmbH-Gründungen mit Partnern, die Dealsuche über verschiedene Kanäle und was Fix and Flip wirklich bedeutet, nämlich konstante Fleißarbeit statt schneller Schnäppchen.

Zwangsversteigerungen: Kein Garant für günstige Immobilien

Einer der hartnäckigsten Mythen im Immobilienbereich ist die Vorstellung, dass man bei Zwangsversteigerungen automatisch Immobilien weit unter Marktwert bekommt. Das war vielleicht vor einigen Jahren noch öfter der Fall, heute stimmt es so pauschal nicht mehr. Die Gutachter, die die Immobilien für das Versteigerungsverfahren bewerten, sind längst auf einem Preisniveau angekommen, das mehr oder weniger dem tatsächlichen Marktwert entspricht. Extreme Schnäppchenpreise wie früher sind die Ausnahme, nicht die Regel.

Dazu kommen zwei weitere handfeste Nachteile, die du beim Thema Zwangsversteigerung immer im Hinterkopf haben solltest:

• 10 % des angesetzten Verkehrswertes musst du in Bar oder als gedeckten Bankscheck mitbringen, um überhaupt bieten zu dürfen. Das bindet Eigenkapital, bevor du auch nur weißt, ob du den Zuschlag bekommst.
• Keine Besichtigung möglich: Du kannst die Immobilie vor dem Kauf in der Regel nicht von innen besichtigen. Das klingt zunächst wie eine Kleinigkeit, ist aber ein massives Risiko. Der Unterschied zwischen einer Wohnung, die du leicht aufwerten musst, und einer, die du von Grund auf kernsanieren musst, kann schnell 20.000 bis 30.000 Euro in der Renovierung ausmachen. Und dann geht die Rechnung, die vorher noch aufging, plötzlich nicht mehr auf.

Hinzu kommt ein psychologisches Phänomen, das Johannes aus eigener Beobachtung kennt: Die Bieter vor Ort überbieten sich gegenseitig, zumindest in Bayern, so stark, dass am Ende ein Preis gezahlt wird, der über dem normalen Marktpreis liegt. Der Eifer des Gefechts führt dazu, dass Menschen mehr bieten, als sie auf einem normalen Immobilienportal wie ImmobilienScout24 für dasselbe Objekt gezahlt hätten. Das ist schlicht irrational, passiert aber regelmäßig.

Das Fazit: Zwangsversteigerungen können ein Lernfeld sein, um Erfahrungen zu sammeln. Aber auf die Mega-Schnäppchen, die in manchen Büchern und Formaten noch romantisiert werden, solltest du nicht mehr spekulieren. Der Markt hat sich angepasst.

Wie du dich gegenüber Maklern und Eigentümern positionierst

Eine häufige Frage im Fix-and-Flip-Bereich ist, wie offen man gegenüber Maklern und Eigentümern über seine Absichten sein sollte. Johannes hat dazu eine klare Haltung: Beim Makler sagt er direkt, dass er gewerblich investiert und auch in Zukunft wiederholt als Käufer auftreten möchte. Das macht ihn interessanter als einen einmaligen Privatkäufer.

Bei einem privaten Eigentümer läuft die Kommunikation etwas anders. Hier spricht er einfach von einer Kapitalanlage, dass er das Geld investiert und die Immobilie nicht selbst nutzen will. Das reicht als Erklärung in der Regel vollkommen aus und lenkt das Gespräch nicht unnötig in Richtungen, die den Eigentümer abschrecken könnten.

Was auf keinen Fall geht: lügen. Wer sich bei Verhandlungen auf Unwahrheiten verlässt, sabotiert langfristig seinen eigenen Ruf und seine Geschäftsbeziehungen. Im Immobilienbereich, in dem Netzwerk und Vertrauen entscheidend sind, ist das ein fataler Fehler.

Von 20 Angeboten gewinnst du eins, und das ist normal

Fix and Flip klingt auf Social Media und in manchen Coaching-Angeboten deutlich glamouröser als es in der Praxis ist. Johannes spricht es offen an: Wenn du als Fix-and-Flip-Investor unterwegs bist, wirst du von 20 Angeboten rund 19 verlieren, weil jemand anderes, oft ein Eigennutzer oder emotionaler Käufer, schlicht mehr bezahlt als du es dir leisten kannst.

Das ist keine Niederlage, das ist das Geschäftsmodell. Wer nur dann bietet, wenn die Zahlen stimmen, wird häufig leer ausgehen. Aber genau das schützt vor schlechten Deals. Ein Partnerflipper hat Johannes einmal gefragt, ob es normal ist, dass man permanent auf die Nase fällt. Die ehrliche Antwort: ja.

Auch das Verhältnis zu Maklern muss man realistisch sehen. Es kann passieren, dass du nach drei Jahren regelmäßiger Zusammenarbeit und vielen abgegebenen Angeboten trotzdem bei fast keinem Deal den Zuschlag bekommst, weil der Makler am Ende immer einen Eigennutzer findet, der ein paar tausend Euro mehr zahlt. Das ist frustrierend, aber Teil der Realität im Immobilienmarkt Deutschland. Manche Makler nehmen niedrige Angebote persönlich, andere sehen es professionell. Wer immer nur günstig bietet, riskiert, sich bei einzelnen Maklern dauerhaft unbeliebt zu machen, aber das gehört zum Preis der Disziplin beim Einkauf.

GmbH-Gründungen mit Partnern: Vorsicht vor dem Hype

Ein weiteres Thema, das Johannes direkt anspricht, ist die verbreitete Empfehlung, für jedes Fix-and-Flip-Projekt sofort eine GmbH zu gründen, am liebsten noch mit einem Partner, den man kaum kennt. Sein Rat ist deutlich: Das sollte man sich sehr gut überlegen.

Die entscheidende Frage bei jeder Gesellschaftsgründung ist nicht, wie der Einstieg aussieht, sondern wie der Ausstieg aussieht. Was passiert, wenn einer der Gesellschafter raus will? Was, wenn ihr euch nicht mehr versteht? Was, wenn einer keinen Bock mehr hat? Diese Fragen müssen vor der Gründung beantwortet werden, nicht erst dann, wenn der Konflikt auf dem Tisch liegt.

Wer nicht einmal mit seinem besten Freund sofort eine Firma gründen würde, sollte sich zweimal überlegen, ob er das mit einer fremden Person tut, nur weil man sich ein paar Mal auf einem Event getroffen hat oder gemeinsam ein Objekt angehen will. Für ein oder zwei Projekte reicht oft eine deutlich einfachere Lösung: ein Projektvertrag oder eine Provisionsvereinbarung. Derjenige, der Kapital beisteuert, bekommt eine vereinbarte Provision. Keine komplizierte Struktur, kein Aufwand bei der Auflösung, kein juristisches Chaos im Streitfall.

Praxisbeispiel: Ein echter Flip mit 78.000 Euro Gewinn

Johannes teilt im Video ein konkretes Beispiel aus seiner eigenen Praxis, das zeigt, wie ein Flip in der Realität ablaufen kann und was heute möglicherweise nicht mehr so einfach funktionieren würde.

• Ankauf: 228.000 Euro, von privat, akquiriert über 3.000 verteilte Flyer
• Besichtigungen beim Kauf: nur zwei
• Finanzierung: Anfang 2021, variabel zu 1,6 %, mit einer einmaligen Gebühr von 800 Euro statt der üblichen 1 % Bereitstellungsgebühr
• Renovierung: zu 80 % selbst durchgeführt, außer Sanitär und Elektro, Kosten rund 17.000 Euro
• Verkauf: nach dreieinhalb Monaten, ohne Makler, nach 12 bis 13 Besichtigungen
• Gewinn vor Steuern: 78.000 Euro, ein Käufer bot sogar 10.000 Euro mehr als der angesetzte Verkaufspreis
• Steuerliche Behandlung: versteuert in einer GmbH, rückwirkend aus einer GbR umgewandelt, Steuerlast rund 30 %

Johannes betont selbst, dass dieser Deal heute in dieser Form kaum mehr reproduzierbar wäre. Die Renovierungskosten sind gestiegen, der Markt ist weniger irrational als 2021 und günstige variable Finanzierungen wie damals gibt es so nicht mehr. Das Beispiel zeigt aber, was möglich ist, wenn alle Faktoren stimmen und man die Hausaufgaben gemacht hat.

Dealsuche: Kein Kanal ist der heilige Gral

Viele fragen, über welchen Kanal man am besten günstige Immobilien findet. Die Antwort ist so simpel wie unbequem: Es gibt keinen einzigen Kanal, der per se bessere Deals liefert als andere. Makler, Online-Portale, Offline-Akquise, Flyer, Zeitungsanzeigen, das persönliche Netzwerk, alle diese Wege gehören dazu.

Was den Unterschied macht, ist die Konstanz. Wer ein Jahr lang regelmäßig Angebote macht, Makler anschreibt, Flyer verteilt und Gespräche führt, hat eine deutlich bessere Ausgangslage als jemand, der einmalig intensiv sucht und dann wieder aufhört. Johannes vergleicht es mit dem Sport: Ein einzelner Leg-Day im Fitnessstudio bringt keinen Muskelaufbau. Was zählt, ist die Kontinuität über Monate und Jahre.

Wer diese Fleißarbeit scheut, wird in dieser Branche nicht weit kommen. Das ist keine Drohung, sondern eine realistische Einschätzung, wie der Immobilienmarkt funktioniert.

Aufteiler als nächste Stufe: Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen

Neben dem klassischen Fix and Flip erwähnt Johannes ein Modell für Fortgeschrittene: den sogenannten Aufteiler. Dabei kaufst du ein gesamtes Mehrfamilienhaus, teilst es in einzelne Eigentumswohnungen auf, lässt eigene Grundbücher anlegen und erstellst eine Teilungserklärung. Jede Wohnung muss in sich abgeschlossen sein. Anschließend werden die einzelnen Einheiten separat verkauft.

Das Prinzip ist vergleichbar mit einem Großhändler, der eine große Menge günstig einkauft und die Einzelprodukte teurer im Einzelhandel verkauft. Der Preisunterschied zwischen dem Kauf des Gesamtpakets und dem Verkauf der einzelnen Wohnungen ist die Marge. Dieses Modell ist deutlich komplexer als ein einzelner Flip und setzt fundierte Kenntnisse im Immobilienrecht, in der Finanzierung und in der Projektkalkulation voraus. Für Einsteiger ist es nicht geeignet.

Was Fix and Flip wirklich bedeutet

Am Ende des Videos kommt Johannes auf den Kern zurück, der sich wie ein roter Faden durch das gesamte Gespräch zieht: Immobilieninvestments, ob Fix and Flip, Kapitalanlage oder Aufteiler, erfordern echte Arbeit. Viele Objekte anschauen, besichtigen, Dokumente prüfen, Protokolle lesen, Teilungserklärungen verstehen, Follow-ups machen, Angebote abgeben und dabei meistens leer ausgehen.

Wer denkt, er kann mit zwei Besichtigungen den Deal seines Lebens landen oder mit einer schnellen GmbH-Gründung reich werden, wird enttäuscht. Es gibt keine Abkürzung beim Lesen von Dokumenten, keine Abkürzung beim Aufbau von Marktkenntnissen und keine Abkürzung beim Netzwerken. Wer diese Basis überspringt, zahlt den Preis früher oder später in Form von teuren Fehlern.

Fehler werden so oder so passieren, das ist ein normaler Teil des Lernprozesses. Aber wer gut vorbereitet ist, minimiert die Fallhöhe und kann aus Rückschlägen tatsächlich lernen, statt nur Geld zu verlieren.