Billige Immo-Deals aus Zwangsversteigerungen? Die häufigsten Fragen & Antworten

Zwangsversteigerungen gelten als Geheimtipp für günstige Immobiliendeals, doch stimmt das wirklich noch? In diesem Video beantwortet Johannes von Flipper Immo die häufigsten Fragen rund um Zwangsversteigerungen, Fix and Flip, GmbH-Gründungen mit Fremden und was es wirklich braucht, um im Immobilienmarkt erfolgreich zu sein. Direkt, ehrlich und ohne Schönfärberei.

Zwangsversteigerungen: Mega-Schnapper oder Mythos?

Das Thema Zwangsversteigerungen klingt für viele Immobilieninvestoren verlockend. Günstig einkaufen, teuer verkaufen, fette Rendite einstreichen. Die Realität sieht allerdings deutlich nüchterner aus.

Früher waren Zwangsversteigerungen tatsächlich eine Möglichkeit, Immobilien weit unterhalb des Marktwerts zu erwerben. Diese Zeiten sind aber vorbei. Die Gutachter, die den Verkehrswert einer zwangsversteigerten Immobilie ermitteln, bewerten mittlerweile auf einem Preisniveau, das dem aktuellen Markt weitgehend entspricht. Der Abstand zum regulären Marktpreis, den man früher erwarten konnte, ist heute kaum noch vorhanden.

Dazu kommen zwei handfeste praktische Nachteile, die man nicht unterschätzen sollte:

• Pflichtkaution: Du musst mindestens 10 Prozent des angesetzten Verkehrswerts in bar mitbringen, als gedeckten Bankscheck oder per Nachweis, dass das Geld tatsächlich vorhanden ist. Das bindet Eigenkapital, noch bevor überhaupt ein Zuschlag erfolgt ist.
• Keine Besichtigung möglich: Das ist aus Sicht eines Fix-and-Flip-Investors das viel größere Problem. Du kaufst die Immobilie, ohne sie vorher von innen gesehen zu haben. Ob eine Wohnung nur kosmetisch aufgewertet werden muss oder eine vollständige Kernsanierung benötigt, macht in der Kalkulation einen Unterschied von 20.000 bis 30.000 Euro und mehr. Wenn du das nicht weißt, rechnet sich dein Deal im schlimmsten Fall überhaupt nicht.

Und dann ist da noch die Auktionsdynamik. Wer schon mal bei einer Zwangsversteigerung in Bayern zugeschaut hat, weiß: Die Bieter überbieten sich häufig so stark, dass der Zuschlagspreis am Ende über dem liegt, was dieselbe Immobilie auf ImmobilienScout24 kosten würde. Der Eifer des Gefechts führt dazu, dass irrationale Preise bezahlt werden. Wer mit kühlem Kopf kalkuliert und ein konkretes Renditeziel verfolgt, zieht bei solchen Versteigerungen oft den Kürzeren. Die legendären Schnapper, wie sie etwa in der Sendung "Betongold" gezeigt werden, existieren in dieser Form schlicht nicht mehr.

Makler, Angebote und die Wahrheit über Ablehnungsquoten

Eine Frage, die sich viele Fix-and-Flip-Einsteiger stellen: Wie geht man mit Maklern um, und wie viele Angebote braucht man, bis endlich mal ein Deal zustande kommt?

Die ehrliche Antwort fällt hart aus. Als Fix-and-Flip-Investor wirst du von 20 abgegebenen Angeboten ungefähr 19 verlieren. Immer wieder wird ein Eigennutzer gefunden, der emotional kauft und schlicht mehr zahlt, als du als rationaler Investor bezahlen kannst und darfst. Das ist kein Zeichen dafür, dass du es falsch machst. Es ist der Alltag in dieser Branche.

Gegenüber Maklern macht es Sinn, offen zu kommunizieren, dass du gewerblich investierst und langfristig als wiederkehrender Käufer auftreten willst. Das schafft eine andere Gesprächsgrundlage als ein einmaliger Kauf. Bei Privateigentümern reicht oft der Hinweis, dass du als Investor tätig bist und die Immobilie nicht selbst nutzen wirst. Mehr braucht es nicht. Was auf keinen Fall funktioniert: Lügen. Wer versucht, sich mit falschen Angaben durch Verhandlungen zu mogeln, verbrennt sich früher oder später die Finger. Vertrauen ist in dieser Branche eine der wertvollsten Währungen.

Mit manchen Maklern hat Johannes seit Jahren Kontakt, gibt regelmäßig Angebote ab, und trotzdem kommt es selten zum Abschluss. Das gehört dazu. Wer sich davon entmutigen lässt, ist für Fix and Flip schlicht nicht geeignet. Es kann vorkommen, dass du durch konsequent niedrige Angebote bei einzelnen Maklern als schwieriger Verhandlungspartner giltst. Das ist ein Preis, den man in Kauf nehmen muss.

Dealfindung: Kein einzelner Kanal macht den Unterschied

Eine häufige Frage lautet: Über welchen Kanal findet man die besten Deals? Über Makler? Online-Portale? Zeitungsinserate? Direktansprache?

Die Antwort ist unbefriedigend für alle, die eine einfache Lösung suchen: Es gibt keinen einzelnen Kanal, der zuverlässig besonders günstige Angebote liefert. Wer ein erstes Flip-Projekt mit 3.000 verteilten Flyern und zwei Besichtigungen gefunden hat, der weiß, dass es oft unspektakuläre Wege sind, die zum Deal führen. Makler, Online-Portale, Offline-Werbung, Zeitungsanzeigen, direkte Gespräche mit Menschen. All das gehört dazu.

Was den Unterschied macht, ist Konstanz über Zeit. Genau wie beim Marathonlaufen oder beim Muskelaufbau im Fitnessstudio kommt es nicht auf den einen perfekten Tag an, sondern auf das konsequente Dranbleiben über Monate und Jahre. Wer diese Fleißarbeit scheut, wird in dieser Branche nicht weiterkommen.

GmbH-Gründungen mit Fremden: Lieber zweimal nachdenken

Ein weiteres Thema, das immer wieder aufkommt: Soll man für ein erstes oder zweites Projekt sofort eine GmbH mit einem Geschäftspartner gründen, den man noch nicht lange kennt?

Klar und deutlich: Eher nicht. Die Vorstellung, mit einer fremden oder kaum bekannten Person sofort eine Gesellschaft zu gründen, klingt nach schnellem Wachstum, birgt aber erhebliche Risiken. Selbst mit dem besten Freund würde man das nicht von heute auf morgen tun. Bei einem Fremden erst recht nicht.

Der entscheidende Gedanke dabei ist nicht, wie gut es in der Anfangsphase läuft, sondern wie man im Streitfall oder beim Trennen auseinandergeht. Das Exit-Szenario ist wichtiger als alles andere. Was passiert, wenn einer raus will? Was passiert, wenn ihr euch nicht mehr versteht? Wer diese Fragen nicht vor der Gründung klärt, sitzt schnell in einem teuren und nervenaufreibenden Konflikt.

Für ein oder zwei gemeinsame Projekte gibt es einfachere Lösungen: eine Provisionsvereinbarung, ein Projektvertrag oder eine ähnliche Konstruktion. Der Kapitalgeber bekommt eine vereinbarte Provision, der Aufwand für aufwendige Gesellschaftsstrukturen entfällt. Das ist pragmatisch, sauber und für alle Beteiligten verständlich.

Ein konkretes Beispiel: Der erste Flip mit 78.000 Euro Gewinn

Zahlen überzeugen mehr als Theorie. Ein Blick auf ein reales Projekt aus dem Jahr 2021 zeigt, wie Fix and Flip in der Praxis aussehen kann, aber auch, warum dieselben Ergebnisse heute so nicht mehr replizierbar wären.

• Einkaufspreis: 228.000 Euro, erworben von privat über 3.000 verteilte Flyer
• Besichtigungen bis zum Kauf: zwei
• Zustand: relativ renovierungsbedürftig
• Finanzierung: variabel zu 1,6 Prozent, Bearbeitungsgebühr pauschal 800 Euro statt der üblichen 1 Prozent
• Renovierungskosten: rund 17.000 Euro, davon 80 Prozent in Eigenleistung, Sanitär und Elektro wurden vergeben
• Verkauf: nach dreieinhalb Monaten, ohne Makler, nach rund 12 bis 13 Besichtigungen
• Verkaufspreis: 10.000 Euro über dem ursprünglich angesetzten Ziel, da der Markt damals heiß lief
• Gewinn vor Steuern: 78.000 Euro
• Steuerbelastung: rund 30 Prozent, versteuert in einer GmbH, die rückwirkend aus einer GbR umgewandelt wurde

Wichtige Einschränkung: Diese Konstellation, günstiger Einkaufspreis, extrem niedrige Zinsen, boomender Markt und hohe Eigenleistung bei der Renovierung, ist heute so nicht mehr gegeben. Wer solche Zahlen als Standard für aktuelle Projekte erwartet, plant an der Realität vorbei.

Was Fix and Flip wirklich bedeutet: Fleiß, Dokumente, Geduld

Fix and Flip wird in manchen Ecken des Internets deutlich glamouröser dargestellt, als es in der Praxis ist. Wer in diese Branche einsteigen will, sollte wissen, was ihn erwartet.

Es geht darum, sehr viele Objekte anzuschauen und zu besichtigen, viele Angebote abzugeben und die meisten davon zu verlieren, Follow-ups zu machen und dran zu bleiben, und vor allem: Dokumente zu lesen, zu verstehen und zu interpretieren. Was steht in einem Eigentümerversammlungsprotokoll? Was bedeuten bestimmte Klauseln in einer Teilungserklärung, die sieben Mal gescannt und kaum lesbar ist? Wer diese Dinge überspringt oder nicht ernst nimmt, wird am Ende der Gelackmeierte sein. Kein Coach der Welt kann das ersetzen. Du musst wissen, was Sache ist.

Und Fehler werden passieren. Das ist kein Zeichen von Scheitern, sondern Teil des Lernprozesses. Wer zweimal besichtigt und dann den Deal seines Lebens erwartet, hat eine falsche Vorstellung davon, wie diese Branche funktioniert.

Aufteiler als nächste Stufe: Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen teilen

Neben dem klassischen Fix and Flip gibt es eine weitere Strategie, die für fortgeschrittene Investoren interessant ist: den sogenannten Aufteiler. Dabei kaufst du ein gesamtes Mehrfamilienhaus, teilst es in einzelne Eigentumswohnungen auf, lässt separate Grundbücher anlegen und erstellst eine Teilungserklärung. Jede Wohnung muss in sich abgeschlossen sein. Danach kannst du die einzelnen Einheiten separat verkaufen oder vermieten.

Das Prinzip funktioniert wie bei einem Großhändler: Du kaufst eine Großpackung Wohnungen zu einem günstigeren Gesamtpreis ein und verkaufst die einzelnen Einheiten zu Einzelhandelspreisen weiter. Der Spread zwischen Großpackungspreis und Einzelverkaufspreis ist der Gewinn. Das klingt simpel, ist aber aufgrund der rechtlichen, baulichen und finanziellen Komplexität nichts für Einsteiger. Wer damit startet, sollte bereits Erfahrung mit einzelnen Flips gemacht haben und wissen, worauf er sich einlässt.

Fazit: Realismus schlägt Romantik

Die häufigsten Fragen rund um Zwangsversteigerungen, Dealfindung, GmbH-Gründungen und Fix and Flip haben eines gemeinsam: Die Erwartungen vieler Einsteiger liegen deutlich über dem, was der Alltag liefert. Zwangsversteigerungen sind kein Selbstläufer mehr. Es gibt keinen magischen Kanal für Billigdeals. Und 19 von 20 Angeboten werden scheitern.

Was bleibt, ist die Arbeit. Konsequent, breit aufgestellt, dokumentenstark und mit der Bereitschaft, viele Niederlagen zu akzeptieren, bevor ein Deal zustande kommt. Wer das verinnerlicht, hat die richtige Ausgangsbasis für nachhaltigen Erfolg als Immobilieninvestor.