Diese Bodenfliese ist ein Verbrechen - neuer Ankauf in München | Folge #162

In dieser Folge nimmt Johannes einen frischen Fix-and-Flip-Ankauf im Münchner Umland unter die Lupe. Gemeinsam mit Partnerflipper Matthias wird eine 60-m²-Wohnung im fünften Stock eines Gebäudes aus den 1970er Jahren begutachtet, die mit einer wirklich bemerkenswert hässlichen Bodenfliese aufwartet. Was es mit dem Grundriss, den Renovierungskosten und den Projektzahlen auf sich hat, zeigt dieses Video in aller Deutlichkeit.

Das Objekt: 60 m² im Münchner Umland

Die Wohnung hat 59,6 m² und liegt im fünften Stock eines blockartigen Gebäudes außerhalb von München. Das Haus stammt aus den 1970er Jahren, was man an verschiedenen Details sofort merkt: alte Sicherungen, ein Telefon von ganz früher, das wegen eines Kurzschlusses abgeklemmt werden musste, und natürlich die legendäre Bodenfliese, die dem Video seinen Namen gegeben hat.

Der Ankauf lief ganz klassisch über einen Makler. Keine geheimen Off-Market-Kanäle, keine Trickkiste. Matthias hat sich das Objekt schlicht durch Ausdauer und Fleiß erarbeitet. Er hat knapp 40 Besichtigungen absolviert und unzählige Angebote abgegeben, bevor beim 29. Deal der Knopf gedrückt wurde. Das ist kein Zufall, das ist Methode.

Der Ankaufspreis lag bei knapp 36 Euro pro Quadratmeter auf die Gesamtfläche gerechnet. Für die Lage und das Potenzial war das der entscheidende Grund, hier zuzuschlagen. Das Gebäude mag blockartig wirken, aber der Preis hat gestimmt.

Grundriss und Raumaufteilung: solide Basis

Der Grundriss der Wohnung ist ordentlich aufgeteilt. Das Wohnzimmer ist großzügig geschnitten und bietet genug Platz für einen Ess- und einen Sitzbereich. Es gibt einen Balkon mit Blick auf das Münchner Umland, eine separate Küche, ein Schlafzimmer von rund 12 m², ein Badezimmer mit etwa 4 bis 5 m² sowie ein separates WC.

Ein Durchbruch zwischen Küche und Wohnzimmer wäre denkbar gewesen, hätte aber den Rahmen des Projekts gesprengt. Das ist eine klassische Fix-and-Flip-Entscheidung: Nur das machen, was das Objekt wirklich braucht, und nicht in Umbaumaßnahmen investieren, die die Marge gefährden. Die Anschlüsse in der Küche sind alle vorhanden, sodass keine Leitungen versetzt werden müssen. Das spart Zeit und Geld.

Die Bodenfliese: warum der erste Eindruck trügt

Das titelgebende Element dieses Videos ist die Holzoptik-Bodenfliese, die durch die gesamte Wohnung verlegt wurde. Sie hat seinerzeit wahrscheinlich ordentlich Geld gekostet, entspricht heute aber keinem modernen Geschmack mehr. Solche Fliesen sind in vielen Altbauten und Bestandsobjekten zu finden und schrecken viele potenzielle Käufer sofort ab, noch bevor sie sich die eigentliche Substanz des Objekts angeschaut haben.

Genau hier liegt die Chance im Fix and Flip: Was schlecht aussieht, drückt den Preis. Wer erkennt, dass unter einer unattraktiven Oberfläche eine solide Substanz steckt, kann günstig einkaufen und durch gezielte Renovierung echten Wert schaffen. Die Fliese kommt raus, der Bodenaufbau wird angeglichen, und danach entsteht ein frischer, zeitgemäßer Boden, der zum restlichen Erscheinungsbild der renovierten Wohnung passt.

Bodenaufbau: ein Detail, das Flipper kennen müssen

Ein wichtiger Punkt in diesem Video ist der unterschiedliche Bodenaufbau in den verschiedenen Räumen. Das ist kein Luxusproblem, sondern eine handwerkliche Realität in Altbauten und Bestandsobjekten, die du als Flipper unbedingt auf dem Schirm haben musst.

In diesem Objekt gibt es verschiedene Höhenniveaus:

• Im Flur wird der Boden komplett abgetragen, um das niedrigste Level zu schaffen.
• Im WC und in einem weiteren Bereich liegen die höchsten Punkte, die abgetragen werden müssen.
• In anderen Räumen muss aufgedoppelt werden, um auf das gemeinsame Niveau zu kommen.
• Ziel ist eine bündige, durchgehende Höhe in der gesamten Wohnung.

Dieser Ausgleich kostet Zeit und Material, ist aber unumgänglich, wenn am Ende eine sauber verlegte Fliese oder ein anderer Bodenbelag das Ergebnis sein soll. Wer das bei der Kalkulation vergisst, erlebt beim Handwerkertermin eine unangenehme Überraschung. In diesem Fall war der Bodenaufbau bereits vor dem Handwerkerstart bekannt, weil ein Teil der alten Fliese schon abgenommen worden war, um genau das zu analysieren.

Badezimmer und WC: clever sanieren auf kleiner Fläche

Das Badezimmer ist mit rund 4 bis 5 m² klein, aber funktional planbar. Der Ansatz hier ist eindeutig: So viel Helligkeit und wahrgenommene Fläche wie möglich schaffen.

Konkret bedeutet das:

• Eine ebenerdige Dusche mit 1 Meter Breite kommt rein.
• Der Nassbereich wird gefließt, und zwar bis auf 90 cm Höhe, mit einer weiteren Fliesenlage bis 120 cm hinter dem Waschbecken.
• Alle anderen Wände werden verputzt und weiß gestrichen, um den Raum größer wirken zu lassen. Ein komplett gefließtes kleines Bad wirkt schnell wie ein Schlachtraum, wie Johannes es nennt, und verliert an wahrgenommener Größe.
• Die alte Abzugshaube wird erneuert.

Im separaten WC gibt es eine besondere Herausforderung: Der Wasseranschluss am Waschbecken ist bisher nur kalt. Statt eines Durchlauferhitzers, der im ohnehin schon kleinen Raum zusätzlichen Platz wegnehmen würde, wird eine Warmwasserleitung aus dem angrenzenden Badezimmer gezogen. Mehrkosten von rund 500 Euro, die sich aber lohnen, weil das Ergebnis sauber und dauerhaft ist.

Das alte Stand-WC mit Spülkasten wird durch eine moderne Geberit-Anlage mit Vorwandelement ersetzt. Hinter dem WC und dem Waschbecken kommen 60x60-cm-Fliesen, der Rest der Wände wird verputzt.

Schlafzimmer und Türen: wo Sparen sich nicht lohnt

Das Schlafzimmer ist mit rund 12 m² kompakt, aber ausreichend. Wände und Decken sind bereits glatt verputzt, die Fenster stammen aus dem Jahr 2002 und sind doppelt verglast, also vollkommen in Ordnung. Die Heizkörper werden neu gemacht, und eine ungedämmte Nische wird geschlossen. Wichtig dabei: Die neuen, flacheren Heizkörper ragen nicht über die Fensterbretter hinaus. Das klingt nach einem Randdetail, ist aber optisch und praktisch entscheidend.

Ein Punkt, den Johannes explizit anspricht, sind die Türzargen. In der Wohnung gibt es fünf Zargen, die alle ausgetauscht werden. Die alten sind verzogen, unten angegammelt und passen nicht mehr zu dem, was nach der Renovierung entstehen soll. Wer an Zargen spart, spart an der falschen Stelle. Eine neue Tür mit einer frischen Zarge erzeugt sofort einen Wow-Effekt beim Käufer oder Mieter und kostet im Verhältnis zum Gesamtprojekt überschaubar viel.

Die Zahlen: Ankauf, Renovierung und Zielrendite

Fix and Flip lebt von sauberer Kalkulation. Hier sind die Eckdaten dieses Projekts:

• Wohnfläche: 59,6 m²
• Ankaufspreis: knapp 36 Euro pro Quadratmeter (auf die Gesamtfläche)
• Renovierungskosten: rund 520 Euro pro Quadratmeter, inklusive Puffer, für alles
• Hausgeld: 246 Euro pro Monat, völlig im Rahmen
• Projektdauer: 6 Monate geplant
• Zielmarge: rund 20 Prozent beim Verkauf

Die Renovierungskosten von rund 520 Euro pro Quadratmeter klingen zunächst hoch, umfassen aber wirklich alles: neuer Boden, neue Küche, komplettes Bad und WC, neue Türen und Zargen, Elektrik, Malerarbeiten und sämtliche Nebenkosten. Und es ist bewusst mit Puffer kalkuliert, was bei einem Altbau aus den 1970ern grundsätzlich sinnvoll ist.

Die angestrebten 20 Prozent Marge sind im Münchner Umland bei sauber eingekauften Objekten realistisch, aber kein Selbstläufer. Sie setzen voraus, dass der Einkaufspreis stimmt, die Renovierung im Budget bleibt und der Verkauf zügig und professionell abgewickelt wird. Genau deshalb ist der Ankaufspreis die entscheidende Variable im gesamten Fix-and-Flip-Prozess.

Was Matthias' Geschichte zeigt

Matthias ist in der Immobilienbranche kein Unbekannter. Er hat über die Jahre bereits Bestandsimmobilien aufgebaut, kommt aber eigentlich aus einem anderen Bereich. Er hat sich selbst als risikoavers beschrieben, also als jemanden, der sein Kapital nicht verzocken, sondern strukturiert vermehren will.

Der Weg zu diesem Deal war alles andere als glamourös. Knapp 40 Besichtigungen, unzählige Angebote, viel Zeit und Energie investiert, bis beim 29. Objekt ein Deal zustande kam. Das zeigt sehr gut, wie Fix and Flip in der Praxis wirklich funktioniert: nicht durch einen glücklichen Zufallsfund, sondern durch systematisches Vorgehen, konsequentes Kalkulieren und die Bereitschaft, auch dann weiterzumachen, wenn das 28. Angebot abgelehnt wird.

Das Objekt kam am Ende ganz normal über einen Makler. Keine exklusiven Off-Market-Deals, kein Netzwerkzauber. Einfach Ausdauer. Das ist vielleicht die wichtigste Lektion aus diesem Video für alle, die mit Fix and Flip im deutschen Immobilienmarkt starten wollen.

Fazit und Ausblick

Diese Wohnung im Münchner Umland ist ein gutes Beispiel dafür, was Fix and Flip im Kern bedeutet: ein optisch unattraktives, aber substanziell solides Objekt günstig einkaufen, mit klarem Plan renovieren und mit Marge verkaufen. Die hässliche Fliese, das veraltete Bad, die alten Zargen und der uneinheitliche Bodenaufbau sind keine Probleme, sie sind die Grundlage für den Gewinn.

Ein zweites Video, wenn die Wohnung fertig und verkauft ist, ist bereits angekündigt. Dann werden auch die finalen Zahlen auf den Tisch kommen. Bis dahin lohnt es sich, die Kommentare zu nutzen, falls du Fragen zum Thema Fix and Flip hast. Johannes schaut dort regelmäßig rein.