Diese Bodenfliese ist ein Verbrechen: neuer Ankauf in München | Folge #162

In dieser Folge nimmt dich Johannes mit auf einen frischen Fix-and-Flip-Ankauf im Münchner Umland. Auf knapp 60 m² im fünften Stock eines Gebäudes aus den 70ern wartet eine Wohnung mit solider Raumaufteilung, aber einer Bodenfliese, die wirklich niemanden kalt lässt. Gemeinsam mit Partnerflipper Matthias wird durchgeplant, was raus muss, was bleibt und wie das Projekt auf eine Marge von rund 20 Prozent kommen soll.

Der Ankauf: 40 Besichtigungen bis zum Deal

Matthias ist Mitglied im Programm von Johannes und hat sich diesen Deal wirklich verdient. Rund 40 Besichtigungen hat er absolviert, bevor er beim 29. Angebot den Zuschlag bekommen hat. Der Deal kam ganz klassisch über einen Makler zustande, kein geheimes Off-Market-Netzwerk, keine besonderen Tricks. Was ihn zum Ziel geführt hat, war schlicht Konsequenz: besichtigen, kalkulieren, Angebot abgeben, wiederholen.

Das ist eine der wichtigsten Lektionen im Fix and Flip: Der Markt gibt dir nicht beim ersten Versuch das richtige Objekt. Wer wie ein Terrier dran bleibt, Angebote macht und nicht aufgibt, wird irgendwann belohnt. Matthias hat das bewiesen.

Die Wohnung liegt außerhalb von München, fünfter Stock, blockartige Bauweise aus den 70er Jahren. Kein Premiumobjekt vom Aussehen her, aber der Preis hat gestimmt, und genau das ist beim Fix and Flip der entscheidende Faktor. Der Ankaufspreis lag bei knapp 3.600 Euro pro Quadratmeter, auf 60 m² Wohnfläche.

Wohnzimmer und Grundriss: solide Ausgangslage

Der Grundriss der Wohnung ist in Ordnung. Das Wohnzimmer ist großzügig geschnitten, bietet Platz für einen Essbereich und eine Couchzone und wirkt dabei nicht beengt. Vom Balkon aus schaut man auf das Münchner Umland, schönstes Wetter inklusive.

Was direkt ins Auge fällt und dem Video seinen Namen gibt: die Bodenfliese. Eine Holzoptikfliese, die mal ordentlich Geld gekostet hat, heute aber einfach nur noch polarisiert. Johannes nennt sie klar ein Verbrechen, und wer sich das Video anschaut, versteht, warum. Diese Fliese wird weichen.

Küche: Anschlüsse bleiben, Optik wird neu

In der Küche wurde früher auf beiden Seiten eine Küchenzeile betrieben. Das wird so nicht nachgebaut. Geplant ist eine Küchenzeile auf einer Seite, auf der anderen vielleicht ein Hochtisch oder eine offene Lösung. Die Anschlüsse für Wasser, Strom und Herd sind alle bereits vorhanden, es werden keine Wände aufgepickelt und keine Rohre versetzt. Das spart Zeit und Geld.

Steckdosen sind reichlich vorhanden, ein paar kommen noch dazu. Die Küche wird komplett neu gemacht, aber innerhalb der bestehenden Struktur. Genau das ist der richtige Ansatz bei einem Flip: die vorhandene Infrastruktur nutzen und kosmetisch auf Vordermann bringen, statt teure Umbauten zu riskieren.

Schlafzimmer: klein aber funktional

Das Schlafzimmer misst rund 12 m², also etwa 4 mal 3 Meter. Die Wände sind bereits verputzt und glatt, die Decke ebenfalls. Kosmetisch wird noch mal drübergearbeitet. Die Fenster stammen aus dem Jahr 2002, sind doppelt verglast und absolut in Ordnung.

Neu kommen: die Heizkörper. Wichtig dabei ist, dass flachere Modelle gewählt werden, die nicht über die Fensterbretter ragen. Klingt wie ein Detail, macht optisch aber einen riesigen Unterschied. Eine Nische im Raum wird zugemacht, weil sie ungedämmt ist und keinen Mehrwert bringt.

Auch das Thema Türzargen wird hier klar angesprochen: Johannes liebt Schattenfugenzargen, aber bei diesem Objekt macht es keinen Sinn, die alten aufzubereiten. Sie sind angegammelt, verzogen und gehen aus den Fugen. Also kommen fünf neue Zargen mit neuen Türen rein. Das mag sich nach einem Posten anfühlen, an dem man sparen könnte, aber eine neue Tür mit neuer Zarge erzeugt einen Wow-Effekt, der weit über seinen Preis hinausgeht.

Bodenaufbau: was du als Flipper unbedingt wissen musst

Hier steckt einer der wertvollsten Praxishinweise des gesamten Videos. Die Wohnung hat verschiedene Bodenaufbauten in unterschiedlichen Räumen, was beim Renovieren zu echten Problemen führen kann, wenn man es nicht sauber plant.

Im Flur und in einem Teil der Wohnung liegt die alte Holzfliese, die bereits teilweise abgenommen wurde, um den Untergrund zu prüfen. Der Plan sieht so aus:

• Die Fläche mit der alten Holzfliese wird um eineinhalb Zentimeter abgetragen, um auf ein einheitliches Niveau zu kommen.
• In anderen Räumen muss dagegen aufgedoppelt werden, weil der Boden tiefer liegt.
• Das WC hat den höchsten Punkt, der Flur einen anderen Level. Diese beiden Flächen werden abgetragen, damit am Ende alles bündig ist.

Das klingt nach Kleinkram, ist es aber nicht. Wenn du als Flipper unterschiedliche Bodenaufbauten ignorierst und einfach drüberfließt oder drüberlaminierst, bekommst du am Ende Kanten, Stolperstellen und eine optisch unruhige Fläche, die Käufer sofort wahrnehmen. Das sauber zu planen und umzusetzen ist handwerkliche Grundvoraussetzung für ein professionelles Ergebnis.

Badezimmer: klein, aber mit klugem Konzept

Das Bad misst rund 4 bis 5 m². Klein, aber mit dem richtigen Konzept sehr gut zu bespielen. Geplant ist eine ebenerdige Dusche mit 1 Meter Breite, ein neues Waschbecken und eine moderne Toilettenlösung per Geberit-Vorwandelement, das den alten Standspülkasten ablöst.

Was das Flieskonzept angeht, wird bewusst auf zu viel Fliese verzichtet. Nur der Nassbereich wird gefliest, konkret 90 cm hoch im Duschbereich und 120 cm hoch hinter dem Waschbecken. Alle anderen Wände werden verputzt und weiß gestrichen. Der Grund ist einfach: In einem kleinen Bad verlierst du wahrgenommene Größe, wenn du alles durchfließt. Weiße verputzte Wände lassen den Raum größer wirken als eine vollgefließte Fläche. Das ist kein ästhetisches Bauchgefühl, sondern eine bewusste Designentscheidung mit praktischem Hintergrund.

Hinter dem WC kommt eine einzelne 60 x 60 cm Fliese als Akzent. Das reicht, ist sauber und wirkt hochwertig ohne viel Aufwand.

Eine kleine Herausforderung: Das WC-Becken hat aktuell nur einen Kaltwasseranschluss. Anstatt einen Durchlauferhitzer zu installieren und damit zusätzliche Technik in ein ohnehin kleines Badezimmer zu bringen, wird eine Warmwasserleitung vom Badezimmer nebenan eingezogen. Mehrkosten von rund 500 Euro, die sich lohnen, weil das Ergebnis sauberer und nachhaltiger ist.

Die Abzugshaube wird ebenfalls erneuert. Das alte Licht hatte bereits Probleme und musste abgeklemmt werden. Alles, was nicht mehr einwandfrei funktioniert, wird ersetzt.

Die Zahlen: was steckt hinter diesem Flip?

Johannes nennt im Video konkrete Kennzahlen, die das Projekt einordnen:

• Ankaufspreis: knapp 3.600 Euro pro Quadratmeter
• Wohnfläche: 59,6 m²
• Renovierungskosten: rund 520 Euro pro Quadratmeter, inklusive aller Gewerke und mit Puffer
• Hausgeld: 246 Euro monatlich, völlig im Rahmen
• Projektdauer: 6 Monate geplant
• Zielmarge: rund 20 Prozent auf den Verkaufspreis

Das sind solide Zahlen für den Münchner Umlandmarkt. Der Ankauf kam nicht aus dem Off-Market-Bereich, sondern ganz normal über einen Makler. Was den Deal möglich gemacht hat, war die Bereitschaft, viele Objekte zu besichtigen, sauber zu kalkulieren und konsequent Angebote zu platzieren, auch wenn sie zunächst nicht angenommen werden.

Die Renovierungskosten von 520 Euro pro Quadratmeter decken dabei wirklich alles ab: Bodenbelag, Bad, Küchenvorbereitung, Türen, Zargen, Heizkörper, Malerarbeiten, Elektrik. Dass da noch ein Puffer drin ist, zeigt, dass die Kalkulation nicht auf Kante genäht wurde, was bei einem Flip immer die richtige Entscheidung ist.

Was Matthias Weg zeigt: so funktioniert Fix and Flip in der Praxis

Matthias ist kein Neuling in der Immobilienbranche, hat über die Jahre Bestandsobjekte aufgebaut, aber war bisher in einem anderen Bereich aktiv. Als er ins Flipper-Programm gekommen ist, hat er sich selbst als risikoavers beschrieben. Kein Zocken, kein Glücksspiel, sondern ein strukturierter, methodischer Ansatz.

Genau das hat ihn zum Erfolg geführt: nicht ein einziger Geistesblitz, sondern 40 Besichtigungen, saubere Kalkulation und konsequente Angebotsabgabe. Das ist das Handwerk hinter einem Fix-and-Flip-Deal. Wer das versteht und umsetzt, braucht keine besonderen Verbindungen und kein Insiderwissen, sondern nur die Bereitschaft, die Arbeit zu machen.

Der Notartermin ist bereits erfolgt, die Handwerker stehen bereit. Das Projekt läuft. In einer zweiten Folge wird Johannes zeigen, wie der Verkauf am Ende aussieht und ob die geplante Marge von 20 Prozent erreicht wird.

Wenn du Fragen zum Thema Fix and Flip hast oder selbst überlegst, so ein Projekt anzugehen, ist die Kommentarspalte unter dem Video der richtige Ort dafür. Johannes liest dort aktiv mit.