Bodenrichtwert: Ermittlung, BORIS-Portale und Kaufpreisaufteilung

Was der Bodenrichtwert ist

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden je Quadratmeter innerhalb einer abgegrenzten Zone, angegeben in Euro pro Quadratmeter. Er bezieht sich ausdrücklich nur auf den unbebauten Grund und Boden, unabhängig davon, ob auf dem Grundstück ein Gebäude steht. Rechtsgrundlage ist Paragraf 196 Baugesetzbuch. Ermittelt wird er von den unabhängigen Gutachterausschüssen der Städte und Landkreise, in der Regel zum 31. Dezember und mindestens alle zwei Jahre.

Wie der Gutachterausschuss ihn ermittelt

Grundlage ist die Kaufpreissammlung. Jeder Notar meldet dem Gutachterausschuss die beurkundeten Kaufverträge, daraus entsteht eine Datenbasis aus tatsächlich bezahlten Preisen, nicht aus Angebotspreisen aus Portalen. Der Ausschuss bildet Zonen mit weitgehend gleichen Lage- und Nutzungsmerkmalen und leitet daraus einen Richtwert ab.

Jeder Bodenrichtwert gehört zu einem gedachten Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen. Angegeben sind unter anderem:

• Art der Nutzung, etwa Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, Gewerbe oder Bauerwartungsland

• Maß der baulichen Nutzung, meist als Geschossflächenzahl oder Wohnflächenzahl

• Typische Grundstücksgröße und Grundstückstiefe

• Erschließungszustand, also ob Erschließungsbeiträge bereits gezahlt sind

Weicht dein Grundstück von diesen Merkmalen ab, ist der Richtwert anzupassen. Ein schmales Hanggrundstück mit Altlastenverdacht ist nicht denselben Quadratmeterpreis wert wie das ebene Referenzgrundstück in derselben Zone.

Wo du den Bodenrichtwert findest

Die Bundesländer stellen ihn über die BORIS-Portale bereit, das Kurzwort steht für Bodenrichtwertinformationssystem. Jedes Land hat ein eigenes Portal, zusätzlich gibt es mit BORIS-D eine länderübergreifende Ansicht. Die Abfrage der reinen Bodenrichtwertkarte ist in den meisten Ländern kostenlos, ausführliche Auswertungen, Grundstücksmarktberichte und amtliche Auszüge sind häufig kostenpflichtig.

Praktisch gehst du so vor: Zone auf der Karte suchen, Stichtag prüfen, Nutzungsart und Geschossflächenzahl lesen, dann erst den Wert verwenden. Der Stichtag ist wichtig, weil du in einem bewegten Markt sonst mit einem über ein Jahr alten Wert arbeitest.

Nutzung bei der Kaufpreisaufteilung

Der praktisch wichtigste Einsatz ist die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäude. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, der Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher deine jährliche AfA. Aufgeteilt wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte, nicht mit einer Faustpauschale.

Rechenbeispiel: Bodenrichtwert und AfA

Eine Eigentumswohnung, Kaufpreis 300.000 Euro, Grundstück 800 Quadratmeter, dein Miteigentumsanteil 120 von 1.000. Dir sind damit 96 Quadratmeter zuzurechnen. Der Bodenrichtwert der Zone liegt bei 400 Euro pro Quadratmeter.

Bei 2 Prozent AfA ergibt das 4.776 Euro im Jahr. Hättest du pauschal 30 Prozent Bodenanteil angesetzt, wären es 4.200 Euro, also 576 Euro weniger Abschreibung pro Jahr. Über zehn Jahre sind das 5.760 Euro weniger abgeschriebener Aufwand. Die Finanzverwaltung stellt für die Aufteilung eine Arbeitshilfe bereit, du darfst aber eine sachgerechtere eigene Berechnung vorlegen. Das rechnest du mit deinem Steuerberater durch, idealerweise bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Relevanz für Fix und Flip und Bestand

Beim Fix und Flip nutzen wir den Bodenrichtwert vor allem zur Plausibilisierung. Wenn ein sanierungsbedürftiges Haus mit 700 Quadratmetern Grund in einer Zone mit 350 Euro pro Quadratmeter steht, liegt der reine Bodenwert bei 245.000 Euro. Darunter kaufst du faktisch das Gebäude geschenkt, darüber zahlst du für die Substanz. Diese Rechnung sagt dir in zwei Minuten, ob ein Preis überhaupt in die Nähe des Machbaren kommt.

Zweiter Punkt ist das Teilungspotenzial. Ein großes Grundstück mit Bodenrichtwert und Geschossflächenzahl im Blick zeigt dir, ob eine Abtrennung einer Bauparzelle denkbar ist. Verbindlich ist das nie über den Bodenrichtwert, sondern nur über Bebauungsplan und Bauamt. Im Bestand kommt der Wert außerdem bei der Grundsteuer nach dem Bundesmodell und bei Erbschaft- und Schenkungsteuer zum Tragen.

Häufige Fehler

• Den Bodenrichtwert als Verkehrswert der Immobilie lesen, obwohl er nur den Boden betrifft

• Abweichungen des eigenen Grundstücks von Zuschnitt, Tiefe oder Erschließung nicht berücksichtigen

• Einen veralteten Stichtag verwenden und den Wert damit in einem bewegten Markt falsch ansetzen

• Bei der Eigentumswohnung mit der ganzen Grundstücksfläche statt dem Miteigentumsanteil rechnen

• Die Kaufpreisaufteilung pauschal schätzen und AfA über die gesamte Haltedauer verschenken

• Bauerwartungsland wie erschlossenes Bauland bewerten