Bonität bei 2 Banken versaut & eine Pool-Wohnung gekauft? Der Alltag eines Immobilien-Investors

Im Alltag als Immobilien-Investor passieren Dinge, die man sich kaum vorstellen kann. In diesem Video erzählt Johannes zwei Geschichten aus der Praxis: Eine über einen Käufer, der wegen ein paar Euro Ersparnis seine Bonität bei zwei Banken ruiniert hat, und eine über jemanden, der ohne Besichtigung eine Wohnung gekauft hat und dabei ein Schwimmbad in der Wohnung vorfand. Beide Fälle sind lehrreich und zeigen, welche Fehler Immobilienkäufer unbedingt vermeiden sollten.

Geschichte 1: Finanzierung widerrufen und Bonität bei zwei Banken ruiniert

Der erste Fall klingt zunächst harmlos. Ein Käufer hat eine Immobilie finanziert, war begeistert vom Objekt, ist zum Notar gegangen und hat den Kaufvertrag unterschrieben. Die Finanzierung lief über eine andere Bank. So weit, so normal.

Dann kam der Fehler. Er war bei seiner Hausbank am Schalter, und die Beraterin fragte nebenbei, ob er eigentlich schon eine Immobilie gekauft hat. Er erzählte davon, nannte die finanzierende Bank und die Beraterin sagte: das hätten wir auch günstiger hinbekommen. Er zeigte ihr seinen Zinssatz von rund 1,6 Prozent, sie versprach ihm einen besseren Konditionen und er ließ sich darauf ein.

Das Problem: Bei einer Immobilienfinanzierung hast du ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Er nutzte es, widerrief die bestehende Finanzierung und reichte alle Unterlagen bei der Hausbank ein. Die konnte ihm aber kein Angebot machen, weil der Computer einfach keine Finanzierung freigegeben hat. Ablehnung. Und damit stand eine Ablehnung in der Schufa.

Also zurück zur ursprünglichen Bank. Die hatte er ja gerade erst widerrufen. Die sagten: Wenn du dein Darlehen widerrufen hast, bist du weg. Kein neues Angebot. Jetzt stand er ohne Finanzierung da, mit einem bereits unterzeichneten Kaufvertrag, mit einer Schufa-Ablehnung und einem Verkäufer, der sein Geld wollte.

Was im Kaufvertrag immer drinsteht und warum das gefährlich wird

Im Notarvertrag gibt es einen Passus, den du nicht herausverhandeln kannst: die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Das bedeutet, wenn du nicht zahlst, kann der Verkäufer ohne Gerichtsurteil direkt einen Gerichtsvollzieher losschicken. In diesem Fall hätte der Verkäufer also theoretisch sofort vollstrecken können.

Zum Glück war der Verkäufer in diesem Fall entspannt und kulant. Sie einigten sich auf 5.000 Euro Schadensersatz, weil der Käufer fast ein Jahr gebraucht hat, um eine neue Finanzierung zu bekommen. Ein Jahr, in dem der Verkäufer auf sein Geld gewartet hat.

Was hat der Käufer falsch gemacht? Gleich mehreres:

• Er hat auf einen mündlichen Hinweis einer Bankberaterin reagiert, ohne sich etwas schriftlich geben zu lassen. Hinterher sagte die natürlich, sie habe ihm nichts versprochen.
• Er hat eine laufende Finanzierung widerrufen, ohne eine verbindliche Zusage der anderen Bank zu haben.
• Er hat das alles wegen eines Unterschieds von geschätzten 0,1 Prozentpunkten gemacht, was monatlich vielleicht 15 bis 20 Euro Ersparnis bedeutet hätte. Nach Steuern, wenn du die Zinsen absetzt, bleiben davon je nach Steuersatz noch rund 14 Euro übrig.

Für 14 Euro monatlich hat er sich bei mindestens einer Bank dauerhaft verbrannt, eine Ablehnung in der Schufa kassiert und fast seinen Kaufvertrag verloren. Das rechnet sich nie.

Bankbeziehungen pflegen lohnt sich langfristig

Johannes selbst arbeitet regelmäßig mit drei festen Banken zusammen und wechselt zwischen ihnen, aber er optimiert nicht jeden Einzelfall auf den letzten Basispunkt. Der Grund ist einfach: Wenn du einer Bank immer wieder Arbeit machst, Unterlagen einreichst, sie prüfen lässt und am Ende doch woanders finanzierst, wirst du dort irgendwann kein gern gesehener Kunde mehr sein.

Das Ziel bei regelmäßigen Investoren ist ein gutes Standing bei den Partnerbanken. Wer das hat, bekommt Finanzierungen schneller durch, mit weniger Rückfragen und verlässlicheren Zusagen. Wer hingegen jedes Mal die Banken gegeneinander ausspielt und für minimale Zinsvorteile die Beziehung riskiert, zahlt das früher oder später. Gerade wenn du mehrere Immobilien kaufst und kaufen willst, ist die Qualität der Bankbeziehung deutlich wichtiger als 0,1 Prozent Zinsunterschied.

Anders sieht es aus, wenn du in deinem Leben genau einmal eine Immobilie kaufst und nie wieder. Dann kannst du optimieren so viel du willst, weil du keine langfristige Beziehung aufzubauen brauchst. Aber für alle, die Immobilien als Kapitalanlage sehen und mehrere Objekte kaufen wollen, gilt: Banken fair behandeln, Beziehungen aufbauen, nicht auf mündliche Versprechen reagieren ohne schriftliche Bestätigung.

Geschichte 2: Wohnung ohne Besichtigung gekauft, Schwimmbad inklusive

Die zweite Geschichte ist noch kurioser. Jemand hat eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft, ohne sie vorher zu besichtigen. Er hatte ein Exposé gesehen, einen Grundriss, und die Wohnung war laut Unterlagen komplett neu saniert. Die Hausverwaltung von Johannes sollte das Objekt übernehmen und vermieten.

Irgendwann kam der Käufer und fragte nach den Mieteinnahmen. Die kamen nicht, weil die Wohnung noch nicht vermietet war. Johannes kannte das Objekt nicht und besuchte die Wohnung dann selbst. Was er dort vorfand, hätte er nicht erwartet: Als er die Eingangstür öffnete, stand er in einem Schwimmbad.

Das Haus hatte zwölf Einheiten. Elf davon waren normale Wohnungen. Die zwölfte Einheit, die der Käufer erworben hatte, war vorher der Wellnessbereich des Hauses: mit einer kleinen Saunakabine, einem großen Pool, Duschen und Liegestühlen. Ursprünglich konnten alle Bewohner des Hauses diesen Bereich nutzen.

Der Verkäufer des Hauses hatte das gesamte Gebäude aufgekauft und die Einheiten einzeln weiterverkauft. Er hatte wohl schlicht kein Geld mehr, den Wellnessbereich zu sanieren und als reguläre Wohnung herzurichten. Ob das mit Absicht passiert ist oder nicht, lässt sich nicht sagen. Fakt ist: Der Käufer hat aus dem Exposé und dem Grundriss nicht erkennen können, was er wirklich kauft.

Welche Probleme daraus entstanden sind

Die Situation war für den Käufer auf mehreren Ebenen schwierig:

• Die Bank hatte die Wohnung finanziert, ebenfalls ohne Besichtigung. Sie hatte also ein Pfand, dessen tatsächlicher Wert weit unter dem lag, wofür finanziert wurde.
• Die Hausverwaltungsgemeinschaft wollte weiterhin Hausgeld, weil natürlich trotzdem Geld in die Rücklage fließen muss.
• Der Käufer bekam keine Mieteinnahmen, zahlte aber seine Kreditrate und das Hausgeld jeden Monat.
• Die Wohnung war quasi unvermietbar. Der Grundriss war brutal ungünstig: ein riesiger Raum, in dem der Pool steht, und daneben ein kleiner Bereich ohne vernünftige Fenster, durch den auch andere Hausbewohner mussten, weil dort Elektroverteilungen und ähnliches untergebracht waren.

Eine normale Wohnung daraus zu machen war so gut wie unmöglich. Vielleicht eine sehr kleine Zweizimmerwohnung mit offener Küche, aber sicher nicht das, was der Käufer erwartet oder erwartet hätte, wenn er das Objekt besichtigt hätte.

Ein möglicher Ausweg und was daraus wurde

Johannes hatte dem Käufer einen Lösungsvorschlag gemacht: den Wellnessbereich vernünftig sanieren und ihn als Gemeinschaftseigentum an die anderen elf Wohnungseigentümer im Haus verkaufen. Wenn jeder der elf Eigentümer beispielsweise 10.000 Euro zahlt, wären das 110.000 Euro. Damit könnte man zumindest die Wohnung wieder loswerden und einen Teil des investierten Kapitals zurückbekommen.

Der Käufer hat auf diesen Vorschlag nicht reagiert. Er steckte den Kopf in den Sand, zahlte jeden Monat brav die Kreditrate und hatte zu diesem Zeitpunkt über ein Jahr lang keine Einnahmen aus der Wohnung gesehen. Der Kontakt war spärlich geworden, weil die Situation unangenehm war.

Für Johannes war dieser Fall das kurioseste, was er in seiner Laufbahn als Immobilien-Investor erlebt hatte. Viele seltsame Dinge sieht man über die Jahre, aber eine Wohnung kaufen und dann vor einem Schwimmbad stehen war auch für ihn neu.

Was du daraus lernst: Besichtige immer, wirklich immer

Johannes kauft selbst manchmal Wohnungen, ohne sie zuvor zu besichtigen. Aber er macht das nur unter sehr spezifischen Bedingungen: wenn er das Objekt oder das Haus bereits kennt, die Lage kennt, Protokolle lesen kann und ausreichend Erfahrung mitbringt, um mit einem fundierten Bauchgefühl zu arbeiten.

Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, sollte das niemals tun. Es geht dabei nicht darum, ob die Wohnung perfekt saniert ist oder ob noch ein alter Teppich liegt. Es geht darum, dass du weißt, was du kaufst. Und wie dieser Fall zeigt, kann auch etwas so Unerwartetes wie ein Schwimmbad in der Wohnung stecken, auf das kein Grundriss im Exposé vorbereitet.

Die Lektion ist simpel: Vertrauen ist gut, aber bei einer Immobilieninvestition gilt das nicht. Besichtige persönlich, lies die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen, und lass dir im Zweifel erklären, was jede einzelne Einheit im Haus früher war und heute ist. Das kostet ein paar Stunden, kann aber vor einem jahrelangen finanziellen Problem schützen.

Fazit: Diese zwei Fehler kosten dich mehr als du denkst

Beide Geschichten haben auf den ersten Blick nichts miteinander zu tun. Aber beide zeigen dasselbe Muster: Kurzfristiges Denken und fehlende Sorgfalt bei Entscheidungen, die langfristige Konsequenzen haben. Wer wegen 14 Euro monatlicher Ersparnis seine Bonität riskiert, zahlt teuer. Wer eine Immobilie kauft ohne zu schauen, was er wirklich bekommt, zahlt noch teurer. Immobilien als Kapitalanlage funktionieren, aber nur wenn die Grundlagen stimmen: solide Finanzierung, gute Bankbeziehungen, eigene Besichtigung und immer alles schriftlich.