Bonität bei 2 Banken versaut & eine Pool-Wohnung gekauft? Der Alltag eines Immobilien-Investors

Im Alltag als Immobilien-Investor passieren Dinge, die man sich kaum vorstellen kann, bis man sie selbst erlebt oder direkt davon erfährt. In diesem Video teilt Johannes zwei echte Geschichten aus der Praxis: eine über einen Käufer, der sich bei zwei Banken gleichzeitig seine Bonität ruiniert hat, und eine über eine Wohnung, hinter deren Eingangstür ein komplettes Schwimmbad wartete. Beide Fälle liefern handfeste Lektionen für alle, die in Immobilien investieren wollen.

Wie man sich bei zwei Banken gleichzeitig ins Aus schießt

Die erste Geschichte klingt zunächst harmlos. Ein Käufer hat eine Immobilie finanziert, war beim Notar, hat die Finanzierungsunterlagen unterschrieben, alles lief normal. Dann war er zufällig bei seiner Hausbank am Schalter, kam mit einer Beraterin ins Gespräch, erwähnte nebenbei den Immobilienkauf, und sie sagte: Das hätten wir auch günstiger hinbekommen.

Was folgte, war eine Kette von Fehlentscheidungen. Der Käufer ließ sich überzeugen, die bereits unterschriebene Finanzierung zu widerrufen. Das ist grundsätzlich möglich, weil bei Immobilienfinanzierungen ein 14-tägiges Widerrufsrecht besteht. Er reichte alle Unterlagen bei der Hausbank ein. Das Problem: Die Bank machte ihm kein Angebot. Der Computer sagte nein, das Objekt passte nicht ins Raster. Er wurde schlicht abgelehnt.

Das allein wäre schon ärgerlich genug. Aber es kam schlimmer. Durch die Ablehnung stand jetzt ein negativer Eintrag in der Schufa. Und als er zur ursprünglichen Bank zurückwollte, um die Finanzierung wieder aufzunehmen, war die Situation eine andere. Er stand ohne Finanzierung da, der Verkäufer wollte sein Geld, und im Kaufvertrag stand, wie es bei jedem notariell beurkundeten Kaufvertrag der Fall ist, eine Klausel zur sofortigen Zwangsvollstreckung. Der Verkäufer hätte theoretisch sofort einen Gerichtsvollzieher schicken können.

Am Ende einigten sich beide auf einen Schadensersatz von 5.000 Euro, weil der Käufer ein ganzes Jahr brauchte, um eine neue Finanzierung auf die Beine zu stellen. Der Verkäufer hatte ein Jahr lang kein Geld gesehen. Alles wegen einer Zinsersparnis, die sich am Ende auf vielleicht 15 bis 20 Euro pro Monat belief.

Was diese Geschichte wirklich lehrt

Der erste und offensichtlichste Fehler: Der Käufer hat sich mündlich auf ein Versprechen verlassen. Die Beraterin sagte, sie könnten günstiger sein. Nicht schriftlich, nicht verbindlich, nur so hingesagt. Hinterher hat sie natürlich nichts versprochen haben wollen. Grundregel im Immobiliengeschäft: Alles schriftlich, immer, ohne Ausnahme.

Der zweite Fehler war die Verhältnismäßigkeit. Selbst wenn die Hausbank einen besseren Zins angeboten hätte, was sie nicht tat, hätte die monatliche Ersparnis vielleicht 20 Euro betragen. Als Werbungskosten gegen die Steuer gerechnet, bei einem Steuersatz von 30 Prozent, bleiben am Ende vielleicht 14 Euro netto übrig. Dafür die gesamte Finanzierung zu wechseln, das Risiko einer Ablehnung einzugehen und dabei die Schufa zu belasten, das ist schlicht und einfach nicht rational.

Was Johannes hier klar macht: Wer langfristig als Immobilien-Investor aktiv ist, braucht gute Bankbeziehungen. Er selbst finanziert in der Regel bei drei festen Banken, wechselt zwischen diesen je nach Objekt, holt sich aber nie von allen dreien gleichzeitig ein Angebot. Der Aufwand für die Banken ist real, die Prüfung kostet Zeit und Ressourcen. Wer Banken immer wieder mit Anfragen beschäftigt und dann doch woanders billiger kauft, verbrennt sich seine Beziehungen. Wer dagegen fair bleibt, gelegentlich auch mal einen minimal schlechteren Zins akzeptiert und verlässlich ist, der bekommt irgendwann Finanzierungen schnell und entspannt durchgewunken, weil er als Kunde gerne gesehen wird.

• Nie eine laufende Finanzierung widerrufen, ohne eine schriftliche Zusage der neuen Bank in der Hand zu haben.
• Bankbeziehungen sind langfristige Investitionen, keine Einmaltransaktionen.
• Schufa-Einträge durch Ablehnungen können die Bonität nachhaltig belasten und spätere Finanzierungen erschweren.
• Wer nur eine einzige Immobilie im Leben kauft, kann versuchen zu optimieren. Wer regelmäßig kauft, sollte Verlässlichkeit über kurzfristige Zinsvorteile stellen.

Die Pool-Wohnung: Wenn das Exposé nichts mit der Realität zu tun hat

Die zweite Geschichte ist in einer anderen Liga. Kurz zum Kontext: Johannes kauft selbst manchmal Immobilien, ohne sie vorher persönlich zu besichtigen. Das macht er aber nur dann, wenn er das Objekt schon kennt, die Lage einschätzen kann, Protokolle lesen kann und genug Erfahrungswerte hat. Das ist eine Ausnahme mit Sachverstand, keine Empfehlung für Einsteiger.

Ein Kunde hatte eine Wohnung gekauft. Er hatte ein Exposé gesehen, einen Grundriss, Bilder. Die Wohnung sollte komplett neu saniert sein. Er war begeistert und kaufte, ohne selbst vorbeizuschauen. Da Johannes eine Hausverwaltung betreibt, sollte diese die Wohnung verwalten. Irgendwann kam klar: Es gab keine Mieteinnahmen, weil die Wohnung nicht vermietet war. Der Kunde meldete sich und wunderte sich.

Johannes fuhr selbst hin. Er öffnete die Eingangstür der Wohnung, und stand vor einem Schwimmbad. Nicht eine kleine Badewanne, sondern ein richtiges Schwimmbad, dazu eine Sauna und Liegemöglichkeiten. Was er kaufen wollte, war ursprünglich der Wellnessbereich eines Mehrfamilienhauses mit zwölf Einheiten. Elf Wohnungen, und die zwölfte Einheit war dieser gemeinschaftlich nutzbare Wellnessbereich, der nie umgebaut worden war.

Der Hintergrund: Der ursprüngliche Verkäufer hatte das gesamte Haus gekauft, die Wohnungen einzeln weiterverkauft, hatte aber kein Geld mehr, den Wellnessbereich in eine echte Wohnung umzubauen. Ob er das vorhatte oder nicht, lässt sich nicht sagen. Fakt ist: Der Käufer wusste von alldem nichts.

Warum diese Geschichte so viele Probleme auf einmal schafft

Die Konsequenzen sind erheblich. Erstens: keine Mieteinnahmen, weil sich aus einem Schwimmbad ohne vernünftigen Grundriss keine vermietbare Wohnung zaubern lässt. Der Raum mit dem Pool ist riesig, daneben gibt es einen kleinen Bereich, der als Bad gedacht war, aber kein Fenster nach außen hat. Eine klassische Wohnnutzung ist praktisch ausgeschlossen.

Zweitens: Die Bank will trotzdem ihre Raten. Der Kredit läuft, egal ob die Wohnung vermietet ist oder nicht. Gleichzeitig verlangt die Hausgemeinschaft Hausgeld, weil Rücklagen für das gesamte Gebäude gebildet werden müssen.

Drittens: Der technische Zugang für andere Wohnungen im Haus führt durch diesen Bereich. Die Elektroinstallationen und andere Versorgungsleitungen für das Haus liegen dort. Eine vollständige private Nutzung als Wohnung ist also auch aus diesem Grund kaum möglich.

Johannes hatte einen Lösungsvorschlag: Den Bereich als Gemeinschaftseigentum ordentlich als Wellnessbereich herrichten und an die anderen elf Eigentümer im Haus verkaufen, die diesen Bereich dann für ihre Mieter nutzen könnten. Wenn jeder der elf Eigentümer 10.000 Euro zahlt, kämen 110.000 Euro zusammen. Das wäre zumindest ein Weg, die Immobilie wieder loszuwerden und die schlimmsten Verluste zu begrenzen.

Tatsächlich hat der Käufer zum Zeitpunkt des Videos noch keinen klaren Schritt unternommen. Er zahlt monatlich die Kreditrate, hofft und wartet. Das ist menschlich verständlich, aber keine Strategie.

Was du daraus mitnimmst, bevor du kaufst

Beide Geschichten haben einen gemeinsamen Nenner: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Und das gilt in der Immobilienbranche ganz besonders.

• Besichtige immer selbst, vor allem wenn du erstmals eine Immobilie kaufst. Grundrisse und Exposés zeigen dir nicht, was hinter der Tür wirklich wartet.
• Kaufe nie auf Grundlage von mündlichen Aussagen oder hochglanzpolierten Unterlagen allein. Bilder lügen, Grundrisse vereinfachen, und Verkäufer haben ein Interesse daran, zu verkaufen.
• Wer eine Immobilie ohne Besichtigung kauft, braucht Erfahrung, Marktkenntnisse und die Fähigkeit, aus Unterlagen belastbare Schlüsse zu ziehen. Das ist nichts für Einsteiger.
• Gerade wenn eine Wohnung als vollständig saniert angepriesen wird, lohnt es sich, den Zustand persönlich zu prüfen oder einen Gutachter zu schicken.
• Kaufverträge enthalten Klauseln zur sofortigen Zwangsvollstreckung. Wer kauft, muss sicherstellen, dass die Finanzierung steht und das Objekt lieferbar ist.

Der Alltag als Immobilien-Investor ist nicht immer glamourös

Was dieses Video deutlich macht: Immobilieninvestments sind kein passives Geschäft, das von selbst läuft. Wer regelmäßig kauft, saniert und verwaltet, erlebt über die Jahre Situationen, die man sich nicht ausdenken könnte. Ein Schwimmbad hinter der Wohnungstür ist dabei vielleicht das kurioseste Beispiel. Aber auch die Geschichte mit der ruinierten Bonität zeigt, wie schnell eine scheinbar kleine Entscheidung eine Kaskade an Problemen auslösen kann.

Gute Investoren lernen nicht nur aus eigenen Fehlern, sondern auch aus denen anderer. Genau das ist der Wert solcher Praxisgeschichten: Sie machen greifbar, was in Lehrbüchern abstrakt bleibt. Bankbeziehungen pflegen, Objekte immer persönlich prüfen, nichts mündlich vereinbaren und im Zweifel lieber auf einen minimalen Zinsvorteil verzichten als die Bonität zu riskieren. Das sind keine komplizierten Grundsätze, aber sie trennen am Ende die erfolgreichen Investoren von denen, die teures Lehrgeld zahlen.