Cash ist KING! Der Immobilienmarkt 2023

Der Immobilienmarkt 2023 hat sich grundlegend verändert. Steigende Zinsen, einbrechende Verkaufszahlen und eine neue Käuferschicht prägen das Bild. In diesem Video spricht Johannes mit einem erfahrenen Immobilienprofi aus Dresden über die aktuelle Lage bei Kapitalanlagen und Fix-and-Flip-Projekten und darüber, wer in diesem Markt noch erfolgreich investieren kann und wer besser wartet.

Wie stark hat die Zinswende den Immobilienmarkt getroffen?

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Wer vorher rund zehn Wohneinheiten im Monat verkauft hat, verzeichnet heute einen Rückgang von 60 bis 70 Prozent beim Umsatz. Das klingt dramatisch, war aber aus Sicht des Gesprächspartners absehbar. Denn Immobilien als Kapitalanlage sind im Kern eine Rechenfrage. Das Grundprinzip, dass der Mieter dir die Immobilie über den Fremdkapitalhebel abbezahlt, funktioniert weiterhin. Was nicht mehr funktioniert, sind die Cashflow-Objekte, die noch vor zwei Jahren quasi von selbst liefen oder sogar monatlich etwas eingebracht haben.

Heute legst du bei vielen Objekten 250 bis 600 Euro pro Monat drauf. Das muss erstmal verdient werden. Wer netto 2.000 Euro im Monat nach Hause bringt, kann sich das schlicht nicht leisten. Der Markt hat sich damit von einer breiten Investorenschicht verabschiedet und richtet sich nun fast ausschließlich an Käufer, die entweder sehr gut verdienen oder bereits substanzielles Eigenkapital mitbringen. Bei einer 250.000-Euro-Immobilie sind das zum Beispiel 60.000 bis 70.000 Euro Anzahlung als realistischer Einstieg.

Wie lange bleibt die Zinssituation angespannt?

Die EZB hat die Leitzinsen deutlich angehoben, und viele in der Branche hoffen auf eine schnelle Entspannung. Die Einschätzung im Video ist nüchterner: zwei bis drei Jahre wird die Situation voraussichtlich so bleiben. Das ist kein Weltuntergang, aber es braucht eine realistische Erwartungshaltung.

Ein wichtiger Kontext: Hohe Zinsen sind historisch gesehen nicht ungewöhnlich. Als der Gesprächspartner seine erste Wohnung gekauft hat, war der Zinssatz sogar noch höher als heute. Der Unterschied damals war, dass die Kaufpreise nur 30 bis 40 Prozent von dem betrugen, was heute als normal gilt. Die Gesamtbelastung war damit trotz höherer Zinsen tragbar. Heute trifft ein hoher Zins auf hohe Kaufpreise, was die Kombination besonders tückisch macht.

Besonders gefährlich wird es für alle, die vor zwei oder drei Jahren zu 1,2 Prozent Zins mit nur einem Prozent Tilgung finanziert haben und jetzt umschulden müssen. Wer dann bei fünf Prozent Zins und einer von der Bank geforderten Tilgung von zwei bis drei Prozent landet, spürt das sofort im Portemonnaie. Das Genick bricht dir nicht der Zins allein, sondern die Kombination aus hohem Restkapital und gestiegener Rate.

Für wen lohnt sich Immobilien kaufen noch?

Die Antwort ist klar formuliert: Immobilien im Jahr 2023 sind ein Markt für Leute mit echtem Eigenkapital. Wer sich strecken muss, wer auf Kante finanziert, wer bei einem Jobwechsel oder einer Krankheit sofort in Schwierigkeiten gerät, der sollte lieber warten und Eigenkapital aufbauen. Das ist keine pessimistische Sichtweise, sondern Verantwortung gegenüber dem Käufer.

Im Video wird beschrieben, dass selbst Bestandskunden, die bereits fünf oder sechs Immobilien gekauft haben und eigentlich nachlegen wollen, momentan zurückgehalten werden. Nicht weil die Immobilien schlecht wären, sondern weil das Risiko in der aktuellen Zinslage schlicht nicht kalkulierbar genug ist. Spare erst Eigenkapital, dann reden wir in fünf Jahren wieder, lautet der ehrliche Rat.

• Gut geeignet: Käufer mit hohem Nettoeinkommen, großem Eigenkapitalpolster und langfristigem Anlagehorizont
• Gut geeignet: Investoren, die Eigenkapital anderweitig geparkt haben und im Notfall liquide sind
• Vorsicht geboten: Käufer, bei denen die Haushaltsrechnung zwar knapp aufgeht, aber kein Puffer bleibt
• Abwarten: Alle, die auf Cashflow-neutrale oder positive Objekte angewiesen sind

Gibt es noch echte Schnäppchen auf dem Immobilienmarkt?

Eine Frage, die viele umtreibt: Fallen die Preise jetzt und entstehen dadurch Kaufgelegenheiten? Die Antwort ist differenziert. Objekte unter Marktwert gab es immer und gibt es immer. Wer aktiv sucht, Netzwerke aufbaut und auch mal zur Kaltakquise bereit ist, findet solche Gelegenheiten. Aber das ist kein Selbstläufer und schon gar kein Massenphänomen.

Ein Beispiel aus dem Gespräch: Wenn eine Immobilie einen Marktwert von 250.000 Euro hat und du sie für 200.000 Euro bekommst, also 20 Prozent günstiger, hilft dir das in der aktuellen Zinsumgebung kaum. Die Finanzierungskosten sind so hoch, dass selbst ein Discount den monatlichen Fehlbetrag nicht auf null bringt. Wirklich interessant wird es erst, wenn du deutlich mehr als 20 Prozent unter Marktwert einkaufst. Und dann stellt sich die Frage, warum jemand so günstig verkauft. Theoretisch hat sogar der Notar eine Hinweispflicht, wenn der Preis auffällig weit unter Marktwert liegt.

Die ehrliche Einschätzung: Der echte Schnapper ist kein Geschäftsmodell, das man skalieren kann. Wer zehn Objekte im Monat verkaufen will, muss auch zehn im Monat einkaufen. Das gelingt schlicht nicht, wenn jedes einzelne ein massiver Unterbewertungsfall sein muss.

Ist Fix and Flip 2023 noch möglich?

Im Video wird die Aussage thematisiert, dass Fix and Flip als Strategie tot sei. Die Antwort darauf ist ein klares Nein, aber verbunden mit einer wichtigen Einschränkung: Die Zielgruppe muss neu definiert werden.

Das bedeutet konkret:

• Wer bisher Wohnungen für Kapitalanleger der mittleren Einkommensschicht saniert und verkauft hat, muss seine Käufergruppe anpassen.
• Interessant sind aktuell Käufer mit hohem Eigenkapital, denen der Zins weniger ausmacht, weil er nur auf einen kleineren Fremdkapitalanteil anfällt.
• Das Luxussegment ist trotz Zinswende aktiv. Ein Käufer, der eine hochwertige Penthouse-Wohnung mit viel Eigenkapital kauft, lässt sich von der Zinserhöhung kaum abschrecken.
• Auch regional lohnt sich ein Umdenken. Käufer aus teuren Städten wie München oder Frankfurt weichen auf Märkte wie Dresden aus, wo die Rendite noch stimmt und die Kaufpreise deutlich niedriger sind.

Der entscheidende Punkt: Fix and Flip lebt von der Marge zwischen Einkauf und Verkauf. Dieses Prinzip gilt auf dem Mars genauso wie in Dresden. Was sich ändert, sind die Rahmenbedingungen, unter denen du diese Marge realisieren kannst. Wer sein Produkt und seine Zielgruppe neu ausrichtet, kann auch heute noch erfolgreich flippen.

Wer allerdings ein Luxusobjekt an einen zahlungskräftigen Käufer verkaufen will, muss auch entsprechend liefern. Baumarkt-Türen und eine IKEA-Küche passen nicht in eine Immobilie, die für eine Million Euro angeboten wird. Das Produkt muss zur Zielgruppe passen, und das hat heute mehr Bedeutung denn je.

Welche Märkte und Lagen funktionieren noch?

Dresden wird im Video als konkretes Beispiel genannt. Dort fehlen laut Schätzungen über 5.000 Wohnungen. Gleichzeitig sind viele Neubauprojekte aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten auf Eis gelegt worden. Das führt dazu, dass der Vermietungsmarkt weiterhin funktioniert. Wohnungen werden trotz allem schnell vermietet, Anschlussmieter finden sich direkt nach einem Mieterwechsel.

Besonders interessant ist der Randlagen-Ansatz. In einem Dresdner Stadtteil, der 30 bis 35 Minuten von der Innenstadt entfernt liegt, kann ein Luxusprojekt entstehen, das in dieser Lage bisher schlicht nicht existiert. Wer dort das einzige hochwertige Angebot ist, hat keine Konkurrenz. Und es gibt genug Käufer, etwa gut verdienende Fachkräfte im medizinischen Bereich, die genau dort wohnen wollen und auch das Einkommen dafür mitbringen.

Was bedeutet das für die Kalkulation bei Fix and Flip?

Ein oft unterschätztes Risiko in der aktuellen Lage: Wer ein Objekt einkauft, die Baugenehmigung beantragt und dann ein Jahr auf die Fertigstellung wartet, kann in eine Situation geraten, in der der Marktpreis zum Verkaufszeitpunkt niedriger ist als zum Einkaufszeitpunkt. Im schlimmsten Fall hat der Markt die komplette Marge aufgefressen oder du machst sogar Verlust.

Das bedeutet nicht, dass Fix and Flip nicht funktioniert. Es bedeutet, dass du gewissenhafter kalkulieren musst als noch vor sechs bis zwölf Monaten. Puffer einplanen, konservative Verkaufspreise annehmen und den Zeitpuffer realistisch einschätzen, das sind die Stellschrauben, die heute über Erfolg oder Misserfolg entscheiden.

Das Grundprinzip bleibt unverändert: Angebot und Nachfrage bestimmen den Markt. Wer die Zusammenhänge versteht, wer sein Produkt kennt und wer die richtige Zielgruppe anspricht, der findet immer eine Möglichkeit. Die Masse der Deals mag kleiner geworden sein, aber der Markt ist nicht tot.