Cash ist KING! Der Immobilienmarkt 2023

Der Immobilienmarkt 2023 stellt Investoren vor völlig neue Herausforderungen. Gestiegene Zinsen, veränderte Zielgruppen und ein schwieriger werdendes Finanzierungsumfeld zwingen Käufer und Fix-and-Flip-Profis zum Umdenken. In diesem Video spricht Johannes mit einem erfahrenen Immobilienunternehmer aus Dresden über die aktuelle Lage, was Kapitalanleger jetzt wissen müssen und warum Fix and Flip trotzdem noch funktioniert.

Was die Zinswende mit dem Immobilienmarkt macht

Die EZB hat die Zinsen deutlich angehoben, und das spürt die gesamte Immobilienbranche. Wer bisher als Kapitalanleger auf Objekte gesetzt hat, die sich per Fremdfinanzierung von alleine tragen, steht jetzt vor einem Rechenproblem. Das Grundprinzip, dass der Mieter die Immobilie abbezahlt, gilt zwar noch immer. Aber die Zahlen funktionieren schlicht nicht mehr für jeden.

Im Video beschreibt der Gesprächspartner, wie sein Unternehmen in Dresden früher rund zehn Wohneinheiten pro Monat verkauft hat. Dieser Wert ist um 60 bis 70 Prozent eingebrochen. Das war abzusehen, denn es ist keine Frage der Nachfrage, sondern eine reine Rechenfrage. Wer heute eine Immobilie finanziert, legt im Schnitt 250 bis 600 Euro pro Monat drauf, je nach Objekt und Eigenkapitaleinsatz. Das ist für die meisten Normalverdiener schlicht nicht tragbar.

Besonders kritisch wird es für alle, die vor zwei oder drei Jahren mit Zinsen um die 1,2 Prozent finanziert haben und jetzt umschulden müssen. Wer damals mit 1,5 Prozent Tilgung kalkuliert hat, trifft bei der Anschlussfinanzierung auf Zinsen von fünf Prozent und mehr, bei vollem Restkapital. Das kann das gesamte Investment kippen.

Immobilien als Kapitalanlage: Wer jetzt noch kaufen sollte

Die Antwort im Video ist klar und direkt: Immobilien sind aktuell ein Markt für Leute, die es sich wirklich leisten können. Das bedeutet konkret: Menschen mit solidem Eigenkapital, hohem Einkommen und ausreichend Liquiditätspuffer. Wer eine 250.000-Euro-Immobilie kaufen will und 60.000 bis 70.000 Euro als Anzahlung aufbringen kann, hat heute noch eine realistische Perspektive. Alle anderen sollten erst Eigenkapital aufbauen, bevor sie handeln.

Das ist keine pessimistische Haltung, sondern Ehrlichkeit gegenüber dem Markt. Der Gesprächspartner berichtet, dass er Kunden aktiv davon abhält zu kaufen, auch wenn die Bank eine Finanzierung bewilligen würde. Der Grund: Eine knappe Haushaltsrechnung birgt zu viel Risiko bei Jobverlust, Krankheit oder anderen unvorhergesehenen Ereignissen. Lieber in fünf Jahren mit ausreichend Eigenkapital zurückkommen, als heute auf tönernen Füßen zu stehen.

• Gut geeignet: Investoren mit hohem Nettoeinkommen, vorhandenem Eigenkapital und langfristigem Anlagehorizont
• Risikobehaftet: Käufer, die vollständig auf Fremdfinanzierung angewiesen sind und keinen Liquiditätspuffer halten
• Aktuell kaum möglich: Cashflow-positive Kapitalanlagen über Fremdfinanzierung in normalen Lagen

Wie lange bleibt der Zins auf diesem Niveau?

Im Video wird die Frage gestellt, ob sich das Zinsniveau bald wieder beruhigt. Die Einschätzung ist nüchtern: Noch zwei bis drei Jahre wird die Situation voraussichtlich so bleiben. Eine schnelle Rückkehr zu den Tiefzinsen der vergangenen Jahre ist nicht zu erwarten.

Interessant ist der historische Vergleich: Als der Gesprächspartner seine erste Wohnung gekauft hat, lagen die Zinsen sogar noch höher als heute. Der Unterschied war jedoch, dass die Kaufpreise damals bei 30 bis 40 Prozent des heutigen Niveaus lagen. Hinzu kommt, dass früher mit einer Tilgung von nur einem Prozent kalkuliert wurde. Diese Kombination hat die monatliche Belastung deutlich geringer gehalten. Heute treffen hohe Kaufpreise auf hohe Zinsen und höhere Tilgungsanforderungen der Banken. Das ist die eigentliche Herausforderung.

Gibt es noch echte Schnäppchen auf dem Immobilienmarkt?

Viele Investoren warten aktuell auf günstige Notverkäufe oder stark rabattierte Immobilien. Der Gesprächspartner gibt hier eine klare Antwort: Echte Schnäppchen sind selten und keineswegs die Regel. Wer für eine Immobilie mit einem Marktwert von 250.000 Euro um 20 Prozent runterhandelt, kommt bei 200.000 Euro raus. Das ändert an der Finanzierungsrechnung kaum etwas.

Wirklich günstige Einkaufspreise, also deutlich unter Marktwert, kommen vor, lassen sich aber nicht systematisch im großen Stil planen. Wer zehn Objekte pro Monat einkaufen und verkaufen muss, kann nicht ausschließlich auf Ausreißer nach unten warten. Das Geschäft funktioniert über Volumen und Marge, nicht über den einen genialen Zufallskauf.

Wenn man tatsächlich ein Objekt deutlich unter Marktwert bekommt, gilt: zuschlagen. Auch wenn man dann monatlich draufzahlt, lässt sich nach der Zehn-Jahres-Frist ein steuerfreier Gewinn erzielen, weil der Marktpreis langfristig wieder steigt. Aber das ist eine geduldige Strategie, kein schnelles Geschäft.

Fix and Flip 2023: Tot oder lebendig?

Ein häufiger Kommentar in sozialen Medien lautet: Fix and Flip ist vorbei, die Show ist over. Der Gesprächspartner im Video widerspricht klar. Fix and Flip lebt, aber man muss die Zielgruppe neu definieren.

Das Prinzip bleibt dasselbe: günstiger einkaufen als der Marktpreis, renovieren, mit Marge verkaufen. Was sich geändert hat, ist die Frage, wer kauft. In Dresden beispielsweise kommen Käufer heute vermehrt aus München, Hamburg oder Frankfurt. Diese Kunden haben ein höheres Einkommen, mehr Eigenkapital und sind bereit zu kaufen, auch bei hohen Zinsen. Warum? Weil Immobilien in Dresden im Vergleich zu München noch immer deutlich günstiger sind, während die Mieten nicht im gleichen Verhältnis auseinanderdriften. Die Rendite in Dresden bleibt attraktiver als in vielen teuren Großstädten.

Der zweite Hebel liegt im Produktsegment. Wer heute Fix and Flip macht, sollte sich überlegen, ob er weiterhin die Familienwohnung für den Durchschnittskäufer flippt oder ob er in Richtung Luxussegment denkt. Wer viel Eigenkapital hat, kauft unabhängig vom Zinsniveau, wenn das Produkt stimmt. Eine top ausgestattete Penthouse-Wohnung in guter Lage findet ihren Käufer, weil der Zinssatz für diese Zielgruppe keine entscheidende Rolle spielt. Das bedeutet aber auch: Wer das Luxussegment anspricht, muss liefern. Eine IKEA-Küche im Millionen-Penthouse geht nicht. Produkt und Zielgruppe müssen zueinander passen.

• Zielgruppe anpassen: Kaufkräftige Käufer aus teuren Städten ansprechen, die in günstigeren Märkten bessere Renditen finden
• Produktqualität steigern: Luxussegment erfordert hochwertige Ausstattung und konsequente Umsetzung
• Nischenmärkte nutzen: In Randlagen mit wenig Luxusangebot kann man als einziger Anbieter eine starke Position einnehmen
• Kalkulation verschärfen: Sorgfältiger kalkulieren als bisher, da sinkende Verkaufspreise während der Sanierungsphase die Marge auffressen können

Das Risiko fallender Preise bei Fix and Flip

Ein wichtiges Warnsignal aus dem Video: Wer heute ein Objekt einkauft, eine Baugenehmigung beantragt und saniert, kann schnell ein Jahr unterwegs sein. In dieser Zeit kann der Marktpreis weiter sinken. Im schlimmsten Fall hat man dann die gesamte geplante Marge verloren und steht sogar mit einem Verlust da. Das ist kein theoretisches Szenario, sondern ein reales Risiko in einem Markt mit fallenden Preisen.

Die Konsequenz daraus ist nicht, gar nicht mehr zu handeln. Die Konsequenz ist, gewissenhafter zu kalkulieren als je zuvor. Sicherheitspuffer einplanen, realistisch auf der Verkaufsseite kalkulieren und nie mit dem besten Marktszenario rechnen.

Dresden als Immobilienstandort: Warum der Markt trotzdem funktioniert

In Dresden fehlen aktuell über 5.000 Wohnungen. Viele Neubauprojekte sind aufgrund der Zinslage und explodierter Baukosten auf Eis gelegt. Das bedeutet: Wenig Nachschub trifft auf anhaltende Nachfrage. Wer eine sanierte Wohnung vermietet, findet sofort Mieter. Mieterwechsel gibt es kaum Leerstände, weil der Markt zu eng ist.

Für Investoren mit Eigenkapital und langfristigem Horizont ist das eine interessante Ausgangssituation. Die Rendite in Dresden ist im Vergleich zu Süddeutschland noch immer attraktiver, weil die Kaufpreise trotz gestiegener Zinsen auf einem vertretbaren Niveau bleiben. Wer also aus dem Münchner Raum oder anderen teuren Regionen kommt und dort nicht mehr vernünftig rechnen kann, findet in Städten wie Dresden noch Spielraum.

Was Fix and Flip und Immobilieninvestments verbindet: das Prinzip bleibt

Das vielleicht stärkste Bild aus dem Video: Wenn wir eines Tages auf dem Mars leben und es gibt dort eine schlecht bewertete Immobilie unter Marktwert, dann kann man sie auch auf dem Mars flippen. Das Prinzip von Angebot und Nachfrage, von günstig einkaufen und mit Mehrwert verkaufen, funktioniert unabhängig vom Marktumfeld. Es hat immer funktioniert, ob mit Kutschen, Autos oder Wohnungen.

Was sich verändert, sind die Rahmenbedingungen. Wer die Materie versteht, die Zielgruppe kennt, sorgfältig kalkuliert und nicht auf den einen perfekten Schnapper wartet, kann auch 2023 mit Immobilien Geld verdienen. Wer dagegen hofft, dass der Markt zurückkommt, wie er war, der wartet wahrscheinlich vergebens. Mindestens für die nächsten zwei bis drei Jahre.

Das Fazit ist simpel: Cash ist King. Wer Eigenkapital hat, kann jetzt handeln. Wer keins hat, sollte es aufbauen, bevor er kauft.