Cash-on-Cash-Return: Berechnung und Abgrenzung zu Eigenkapitalrendite

Was der Cash-on-Cash-Return aussagt

Der Cash-on-Cash-Return misst, wie viel Prozent Deines tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals als Cashflow in einem Jahr zu Dir zurückfließen. Er rechnet mit echtem Geld auf dem Konto und blendet Buchgrößen wie Abschreibung oder Wertsteigerung aus. Deshalb ist er die Kennzahl, die Dir sagt, ob ein Objekt Dich monatlich trägt oder Geld kostet, und nicht, ob es sich über zwanzig Jahre rechnet.

Die Formel in Worten

Jährlicher Cashflow vor Steuern geteilt durch eingesetztes Eigenkapital, mal 100. Der Cashflow ergibt sich aus der Nettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und abzüglich des Kapitaldienstes. Das eingesetzte Eigenkapital ist die Summe aus Eigenanteil am Kaufpreis, Kaufnebenkosten und allen aus eigener Tasche bezahlten Sanierungskosten.

Es gibt zwei gebräuchliche Varianten: einmal vor Tilgung, also nur Zinsen abgezogen, und einmal nach Tilgung, also mit der vollen Annuität. Beide sind zulässig, aber Du musst dazusagen, welche Du meinst, sonst vergleichst Du zwei verschiedene Dinge.

Rechenbeispiel mit Zahlen

Die Zinssätze sind Beispielwerte, keine Marktaussage.

Der Mietertrag nach Kosten beträgt 18.000 minus 3.000, also 15.000 Euro. Davon gehen die Zinsen ab: 15.000 minus 9.440 ergibt 5.560 Euro Cashflow vor Tilgung. Der Cash-on-Cash-Return vor Tilgung liegt damit bei 5.560 geteilt durch 100.000, also 5,56 Prozent.

Rechnest Du mit der vollen Annuität von 14.160 Euro, bleiben 15.000 minus 14.160, also 840 Euro. Der Cash-on-Cash-Return nach Tilgung liegt bei 0,84 Prozent. Dieselbe Immobilie, zwei Zahlen, die um den Faktor sechs auseinanderliegen. Der Unterschied ist die Tilgung, die Dir nicht verloren geht, sondern Deine Restschuld senkt.

Abgrenzung zur Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite rechnet den Vermögenszuwachs mit, nicht nur den Zahlungsstrom. In unserem Beispiel sind das die 840 Euro Cashflow plus die 4.720 Euro Tilgung, also 5.560 Euro auf 100.000 Euro Eigenkapital, das sind 5,56 Prozent. Wer zusätzlich eine Wertsteigerung ansetzt, landet höher, arbeitet dann aber mit einer Annahme statt mit einer Zahl.

• Cash-on-Cash-Return: Was fließt mir dieses Jahr zu.

• Eigenkapitalrendite: Was wächst mein Vermögen dieses Jahr, inklusive Tilgung.

Beide Zahlen haben ihren Platz. Die erste entscheidet, ob Du die nächste Heizungsreparatur aus der Miete bezahlen kannst. Die zweite entscheidet, ob sich der Kapitaleinsatz gegenüber anderen Anlagen lohnt.

Abgrenzung zur Mietrendite

Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis: 18.000 geteilt durch 300.000 ergibt 6,0 Prozent. Die Nettomietrendite nimmt den Mietertrag nach Kosten und die Gesamtinvestition: 15.000 geteilt durch 336.000 ergibt 4,46 Prozent. Beide ignorieren die Finanzierung komplett. Sie beschreiben das Objekt, nicht Deinen Deal. Der Cash-on-Cash-Return beschreibt Deinen Deal, weil Zins, Tilgung und Eigenkapitalquote direkt eingehen. Zwei Käufer mit demselben Objekt haben dieselbe Mietrendite und völlig unterschiedliche Cash-on-Cash-Returns.

Relevanz für Fix und Flip und Bestand

Im Bestand ist der Cash-on-Cash-Return eine laufende Kennzahl. Du rechnest ihn jährlich neu, weil sich Miete, Instandhaltung und nach Ablauf der Zinsbindung auch der Kapitaldienst ändern. Im Fix und Flip taugt er als Jahreskennzahl wenig, weil Du in der Regel keine oder nur wenige Monate Miete hast und der Gewinn aus dem Verkaufserlös kommt. Dort rechnen wir stattdessen mit dem Verhältnis von Projektgewinn zu eingesetztem Eigenkapital über die tatsächliche Haltedauer und rechnen das aufs Jahr hoch. Wer ein Flip-Projekt mit einem Cash-on-Cash-Return bewirbt, mischt zwei Modelle.

Häufige Fehler

• Kaufnebenkosten nicht ins Eigenkapital rechnen und dadurch den Nenner zu klein ansetzen.

• Vor und nach Tilgung durcheinanderbringen und zwei Objekte auf unterschiedlicher Basis vergleichen.

• Nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage weglassen, weil sie im ersten Jahr nicht anfallen.

• Mit Soll-Miete statt Ist-Miete rechnen.

• Wertsteigerung in die Kennzahl einbauen, obwohl sie kein Cashflow ist.

• Eine hohe Zahl allein durch wenig Eigenkapital erzeugen und das steigende Risiko ausblenden.

Rechne die Kennzahl immer zusammen mit der absoluten Cashflow-Zahl in Euro. 5,56 Prozent klingt ordentlich, 5.560 Euro im Jahr sind 463 Euro im Monat, und davon geht die nächste größere Reparatur ab. Die Prozentzahl vergleicht, die Eurozahl entscheidet, ob Du ruhig schläfst.