Cashflow einer Immobilie berechnen: vor und nach Steuern

Cashflow einer Immobilie: was am Monatsende wirklich übrig bleibt

Der Cashflow einer Immobilie ist der Betrag, der nach Abzug aller laufenden Ausgaben von den Mieteinnahmen tatsächlich auf deinem Konto bleibt. Berechnet wird er, indem du von der Jahresnettomiete die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und den kompletten Kapitaldienst aus Zins und Tilgung abziehst. Er ist damit eine reine Liquiditätsgröße und nicht identisch mit dem steuerlichen Gewinn.

Die vier Bausteine

Jede Cashflow-Rechnung besteht aus denselben vier Blöcken. Wenn einer davon fehlt, ist das Ergebnis wertlos.

• Einnahmen: die Nettokaltmiete. Nebenkostenvorauszahlungen gehören nicht dazu, sie sind durchlaufende Posten.

• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage, der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds.

• Kapitaldienst: Zins plus Tilgung, also die komplette Annuität.

• Risikoabschlag: Rücklage für Mietausfall und Leerstand.

Formel in Worten

Jahresnettomiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Mietausfallrücklage ergibt das operative Ergebnis. Davon ziehst du die Jahresannuität ab, das ist der Cashflow vor Steuern. Für den Cashflow nach Steuern rechnest du die Steuerwirkung dazu, die sich aus dem steuerlichen Ergebnis und deinem persönlichen Steuersatz ergibt.

Rechenbeispiel mit Zahlen

Beispielobjekt, alle Werte frei gewählt, der Zinssatz ist ein Beispielzins und keine Marktaussage.

Die Jahresnettomiete beträgt 14.400 Euro. Die nicht umlagefähigen Kosten setzen wir mit 1.800 Euro an: 300 Euro Verwaltung, 1.200 Euro Instandhaltungsrücklage, 300 Euro nicht umlagefähiger Hausgeldanteil. Das operative Ergebnis liegt damit bei 12.600 Euro.

Die Annuität beträgt 5,80 Prozent von 240.000 Euro, also 13.920 Euro pro Jahr oder 1.160 Euro pro Monat. Der Cashflow vor Steuern ist 12.600 minus 13.920, also minus 1.320 Euro pro Jahr oder minus 110 Euro pro Monat.

Cashflow nach Steuern

Steuerlich zählt nicht die Tilgung, sondern die Abschreibung. Im ersten Jahr entfallen von der Annuität 9.120 Euro auf Zins und 4.800 Euro auf Tilgung. Der Gebäudeanteil liegt bei 80 Prozent des Kaufpreises, also 240.000 Euro, die lineare AfA mit zwei Prozent ergibt 4.800 Euro.

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent senkt dieser Verlust deine Steuerlast um 554 Euro. Der Cashflow nach Steuern liegt damit bei minus 766 Euro pro Jahr, also rund minus 64 Euro pro Monat. Parallel dazu tilgst du 4.800 Euro. Das Objekt kostet dich in diesem Beispiel also 64 Euro monatlich und baut gleichzeitig 4.800 Euro Vermögen pro Jahr auf. Ob das gut oder schlecht ist, hängt davon ab, ob du die 64 Euro dauerhaft tragen kannst.

Relevanz für Bestand und Fix und Flip

Im Bestand ist der Cashflow die Kennzahl, die entscheidet, wie viele Objekte du parallel halten kannst. Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein Fehler, er muss aber aus laufendem Einkommen gedeckt sein und darf sich nicht mit jeder weiteren Einheit addieren, bis die Reserve leer ist.

Beim Fix und Flip spielt der laufende Cashflow eine andere Rolle. Während der Bauphase hast du in der Regel keine Miete, aber den vollen Kapitaldienst. Dieser negative Cashflow über die Haltedauer gehört in die Flip-Kalkulation, und zwar mit einem Puffer für Bauverzug. Wir rechnen bei Projekten grundsätzlich mit zwei bis drei Monaten mehr, als der Bauzeitenplan vorsieht.

Häufige Fehler

• Mit der Warmmiete rechnen. Nur die Nettokaltmiete ist dein Ertrag, die Nebenkostenvorauszahlung gehört den Mietern.

• Nur den Zins abziehen und die Tilgung vergessen. Tilgung ist Liquiditätsabfluss, auch wenn sie Vermögen aufbaut.

• Instandhaltung auf null setzen. Ein Dach, eine Heizung oder eine Leitung kosten irgendwann Geld, unabhängig davon, ob du eine Rücklage gebildet hast.

• Keine Mietausfallrücklage ansetzen. Zwei bis drei Prozent der Jahresmiete sind ein realistischer Startwert.

• Tilgung und Abschreibung verwechseln. Die eine ist Liquidität, die andere Steuer, und sie sind nur zufällig gleich hoch.

• Mit dem Cashflow des ersten Jahres dauerhaft kalkulieren. Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt, die Steuerwirkung verschlechtert sich Jahr für Jahr.

• Die Zinsbindung ausblenden. Was nach Ablauf passiert, gehört in jede ernsthafte Rechnung.

Wie du sauber rechnest

Leg die Rechnung immer für mehrere Jahre an, nicht nur für Jahr eins. Trag Zins, Tilgung und Abschreibung getrennt ein und halte die Steuerwirkung als eigene Zeile. Erst dann siehst du, ab welchem Jahr der steuerliche Verlust kippt und der Cashflow nach Steuern schlechter wird als vor Steuern. Genau dieser Punkt überrascht die meisten Käufer.