Dachboden in Berlin: Fabian baut ein Loft!

In dieser Folge besucht Johannes seinen Berliner Investor-Kollegen Fabian auf einem außergewöhnlichen Dachgeschoss-Rohling mitten in Berlin. Das Projekt steckt voller Potenzial, aber auch voller Tücken: DDT-verseuchte Holzkonstruktion, eine schwierige WEG-Situation und eine zermürbende Baubehörde. Was Fabian aus diesen 204 Quadratmetern machen will und warum er den Rohling am Ende doch lieber verkauft, erfährst du hier.

Das Objekt: 204 Quadratmeter Dachgeschoss-Rohling in Berlin

Fabian ist kein Unbekannter auf dem Kanal. Diesmal zeigt er Johannes ein ganz besonderes Bestandsobjekt: einen ungenutzten Dachboden in einem Berliner Altbau, der über drei Eingänge erschlossen wird. Die Fläche beläuft sich auf rund 204 Quadratmeter, aus denen zwei Wohnungen mit Galerieebene entstehen sollen. Das Dach ist im Berliner Vergleich ungewöhnlich hoch, was die Galerielösung überhaupt erst möglich macht. Geplant sind großzügige Fenster, Balkone, ein Grünach und eine PV-Anlage auf dem Dach.

Das Haus selbst hat eine bewegte Geschichte. In den 1990er Jahren wurde es von einem Bauträger saniert, der mitten im Projekt verschwand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft musste vieles damals selbst in die Hand nehmen und ist seitdem skeptisch gegenüber neuen Investoren. Dieses Misstrauen, geprägt von einer schlechten Erfahrung, hat Fabians Projekt über Jahre hinweg ausgebremst.

DDT und Lindan: Das unterschätzte Gesundheitsrisiko im Dachgeschoss

Das zentrale Problem des Objekts ist nicht die Statik und nicht der Grundriss, sondern ein Schadstoff, den viele Käufer gar nicht auf dem Schirm haben: DDT und Lindan. Beide Substanzen sind Holzschutzmittel, die zu DDR-Zeiten flächendeckend in Dachkonstruktionen eingesprüht wurden. Sie sind farb- und geruchlos für die meisten Menschen, aber hochwirksam als Nervengift und gelten als krebsauslösend.

Fabian erklärt, dass er die Belastung körperlich wahrnimmt, sobald er den Dachboden betritt: Kribbeln auf der Haut, metallischer Geschmack auf der Zunge, Kopfschmerzen. Trotzdem wurde das Objekt zusätzlich gutachterlich geprüft. Das Verfahren ist simpel: Kleine Holzproben von etwa 5 Gramm werden ausgebohrt und ins Labor eingeschickt. Das Ergebnis war eindeutig positiv, die Belastung ist real.

Wer jetzt denkt, man könne die verseuchten Balken einfach mit Trockenbau verkleiden und damit das Problem lösen, irrt. Holz arbeitet, es bewegt sich über die Jahrzehnte mit Temperaturschwankungen. Risse im Trockenbau sind nur eine Frage der Zeit, und sobald diese entstehen, gelangen die Schadstoffe direkt in den Wohnbereich. Ein echtes Gesundheitsrisiko für Bewohner, das sich nicht wegsparteln lässt.

Die einzig saubere Lösung: Die gesamte Dachkonstruktion muss abgerissen und neu aufgebaut werden. Genau das ist hier geplant, aber es kostet entsprechend.

WEG-Streit und der Zuschuss von 120.000 Euro

Fabian hat das Dachgeschoss vor einigen Jahren als Rohling mit Baugenehmigung gekauft. Sein ursprünglicher Plan war, es selbst auszubauen. Dann stellte sich die DDT-Kontamination heraus, und Fabian stellte eine naheliegende Frage: Warum soll er allein für die Sanierung einer Dachkonstruktion zahlen, die zum Gemeinschaftseigentum gehört?

Er forderte einen finanziellen Beitrag von der WEG, unter anderem für die neue Holzkonstruktion, die Ziegel und die Bitumenbahn. Das führte zu jahrelangen Auseinandersetzungen. Die WEG, geprägt durch das Trauma mit dem flüchtigen Bauträger aus den 90ern, reagierte mit Blockade. Am Ende einigten sich alle Parteien auf einen Zuschuss von 120.000 Euro, der in die Sanierung des Gemeinschaftseigentums einfließt. Ein langer Weg für einen Betrag, der in einem funktionierenden Marktumfeld selbstverständlich gewesen wäre.

Warum Fabian den Rohling jetzt doch verkauft

Trotz der geklärten Schadstoff- und WEG-Situation hat Fabian entschieden, das Dachgeschoss so zu verkaufen, wie es ist: als Rohling mit Baugenehmigung und geregelter WEG-Situation. Die Entscheidung ist wirtschaftlich konsequent und nachvollziehbar.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache:

• Einkaufspreis Dachgeschoss-Rohling: rund 2.000 Euro pro Quadratmeter
• Ausbaukosten: rund 4.500 Euro pro Quadratmeter
• Dazu kommen Nebenkosten, Planung, Genehmigungen
• Als Bauträger müsste Fabian zusätzlich eine Marge von rund 20 Prozent einkalkulieren
• Der fertige Quadratmeter würde dann bei rund 8.000 bis 9.000 Euro liegen

Bei diesen Verkaufspreisen ist eine wirtschaftliche Vermarktung als klassisches Bauträgerprojekt aktuell kaum darstellbar. Der Markt gibt es nicht her. Wer kauft, muss bereit sein, diesen Preis zu bezahlen, und die Käufergruppe für Neubauprojekte im gehobenen Segment ist in der aktuellen Marktsituation überschaubar.

Günstiger wäre es dagegen für Eigennutzer oder Kapitalanleger, die den Rohling direkt kaufen und den Ausbau eigenständig steuern. Sie sparen sich die Bauträgermarge und können mit einem Dienstleister wie Fabian zusammenarbeiten, der das Projektmanagement übernimmt. Das Ergebnis: mehr Kontrolle, niedrigere Kosten, direkterer Zugang zum Produkt.

Baugenehmigung: Warum Fabian bei Dachgeschossen immer mit Genehmigung kauft

Ein wichtiger Grundsatz, den Fabian im Video teilt und der für jeden Dachgeschoss-Investor relevant ist: Dachgeschosse in WEGs immer nur mit bestehender Baugenehmigung kaufen. Der Grund ist simpel. Das Berliner Bauamt braucht in der Regel ein bis anderthalb Jahre, um eine neue Genehmigung zu erteilen. Wer ohne Genehmigung kauft, sitzt in der Falle, und zwar gleich mehrfach.

Erstens muss er die Bearbeitungszeit aussitzen und dabei Kapital im Objekt binden. Zweitens kann die WEG den Ausbau faktisch blockieren, wenn die entsprechenden Regelungen nicht bereits in der Teilungserklärung verankert sind. Drittens können einzelne Eigentümer die Genehmigung anfechten. All das lässt sich vermeiden, wenn man von Anfang an mit gesicherter Baugenehmigung kauft.

Im Fall von Fabians Projekt war die ursprüngliche Baugenehmigung inzwischen abgelaufen. Ein neuer Bauantrag musste gestellt werden, was an sich kein Problem wäre, wenn nicht eine neue Sachbearbeiterin beim Bauamt die Situation verkompliziert hätte. Der Architekt musste nach Einreichung des Bauantrags bereits sechs bis sieben Stellungnahmen verfassen, unter anderem mit Erläuterungen dazu, wie eine Festverglasung gereinigt werden soll, und mit dem Nachweis geeigneter Fahrradständer sowie eines Spielplatzes.

Berliner Bürokratie als Wohnraumbremse

Das Thema Spielplatz klingt zuerst kurios, ist aber bitterer Ernst. Wer in Berlin ein Dachgeschoss ausbaut und neue Wohnungen schafft, muss nach aktuellem Baurecht einen Spielplatz nachweisen. Das gilt unabhängig davon, ob Kinder in das Haus einziehen oder nicht. Bei einem früheren Projekt hatte Fabian über 100 Quadratmeter Spielplatzfläche für ein Haus mit 48 Einheiten nachweisen müssen.

Das ist nur ein Beispiel dafür, wie regulatorische Anforderungen den Wohnungsbau in deutschen Großstädten verteuern und verlangsamen. Baukosten von 4.500 Euro pro Quadratmeter lassen sich nicht mit Mietpreisen von 10 Euro pro Quadratmeter refinanzieren. Das ist Mathematik, keine Ideologie. Wer diese Lücke nicht schließt, verhindert Wohnungsbau. Nicht absichtlich vielleicht, aber effektiv.

Fabian bringt es auf den Punkt: Berlins Dachgeschosse haben enormes Potenzial für die Schaffung von Wohnraum. Aber solange Baukosten, Bürokratie und politische Rahmenbedingungen so gestaltet sind wie heute, werden viele dieser Flächen ungenutzt bleiben.

Was am Ende aus dem Loft wird

Das Projekt ist trotz aller Widrigkeiten kein hoffnungsloser Fall. Die Eckdaten sind stark: 204 Quadratmeter Dachgeschoss in Berlin, zwei Wohnungen mit Galerieebene, hohe Raumhöhen, Balkone, Südausrichtung, Platz für eine PV-Anlage und ein Grünanteile auf dem Dach. Wenn die neue Dachkonstruktion erst einmal steht, werden auch die störenden Stiele und Zangen aus der alten Zimmermannskonstruktion wegfallen. Das Ergebnis ist ein offener, heller Grundriss, der sich für hochwertige Loft-Wohnungen hervorragend eignet.

Die Frage ist nur, wer kauft. Fabian sucht idealerweise Eigennutzer oder Kapitalanleger mit einem langen Anlagehorizont, die den Wert des Rohlings verstehen und bereit sind, in den Ausbau zu investieren. Alternativ könnte eine Bauherrengemeinschaft das Projekt stemmen, die sich einen erfahrenen Projektmanager an die Seite holt.

Was dieses Video so wertvoll macht: Es zeigt ungeschönt, was bei einem Dachgeschoss-Projekt in der Praxis alles passieren kann. Schadstoffbelastung durch DDT und Lindan, WEG-Konflikte über Jahre, eine abgelaufene Baugenehmigung, eine schwierige Behördensituation und ein Marktumfeld, das Bauträgerprojekte derzeit kaum rentabel macht. Wer das versteht, kauft smarter.