Darum lieben wir Immobilienhandel – So hat unsere Fix & Flip Geschichte angefangen

In dieser besonderen Folge, aufgenommen auf Mallorca, spricht Johannes gemeinsam mit seinem langjährigen Freund und Immobilienprofi Rob darüber, wie ihre jeweilige Fix-and-Flip-Geschichte begonnen hat. Die beiden gehen auf erste Objekte, echte Zahlen und konkrete Fehler ein, die du als Einsteiger vermeiden kannst. Außerdem beantworten sie Fragen aus der Community rund ums Thema Einstieg, Firmenkonstrukte und die richtige Produktwahl im aktuellen Markt.

Robs erster Flip: Eine Dreizimmerwohnung in Dresden

Rob ist seit rund 15 Jahren professioneller Immobilieninvestor und hat in guten Zeiten bis zu 120 Objekte pro Jahr geflippt. Seine Anfänge waren aber deutlich unspektakulärer. Bereits ab 2008 hat er Immobilien gekauft und verkauft, damals meist als klassisches Aufteilungsgeschäft: Mehrfamilienhäuser ankaufen, einzelne Wohneinheiten getrennt weiterverkaufen.

Den ersten echten Fix-and-Flip, bei dem er bewusst auf Qualität und Renovierung gesetzt hat, machte er 2010. Es war eine Dreizimmerwohnung in der Dresdner Neustadt, einem Szeneviertel, das verkehrstechnisch nicht ideal lag, direkt an einer Bahnschiene, laut und zentral zugleich. Die Wohnung hatte eine Dachterrasse, war aber komplett unsaniert.

Rob hat damals richtig Gas gegeben: Das Bad wurde vollständig kernsaniert mit kleinen Mosaikfliesen, passende Wandfarben, Einbauküche, Sandsteinwände im Wohn- und Schlafzimmer, neue Türen und Echtholzparkett. Das Ergebnis war eine hochwertig gestaltete Wohnung, die er am Ende für rund 25.000 Euro Gewinn verkauft hat.

Was er im Rückblick anders machen würde: weniger Emotion, mehr Kalkül. Viele der damaligen Maßnahmen wären schlicht nicht nötig gewesen. Mit einer etwas einfacheren Badausstattung und ohne die Sandsteinwände hätte er denselben Verkaufspreis erzielt und dabei gut 10.000 Euro Renovierungskosten gespart. Die Lektion daraus ist eine der wichtigsten im Fix-and-Flip-Geschäft: Den richtigen Mix finden zwischen Liebe zum Detail und wirtschaftlichem Denken.

Johannes' erster Flip und sein bestes Ergebnis

Johannes hat seinen ersten Flip ebenfalls neben dem Beruf gestartet und nie von Anfang an einen professionellen Apparat aufgebaut. Sein bestes Einzelergebnis war ein Reihenhaus, bei dem er 200.000 Euro verdient hat. Das Besondere daran: Er hat das Objekt rund sechs Monate entrümpelt und nur leicht aufgearbeitet, ohne die aufwendige Kernsanierung, die er sonst üblicherweise macht. Wenig Aufwand, viel Ertrag.

Zu diesem Zeitpunkt war er noch angestellt. Genau dieses Ergebnis hat ihn jedoch vollständig angefixt. Danach hatte er den Dreh raus und macht heute Fix and Flip hauptberuflich, täglich und mit echter Leidenschaft.

Robs bestes Flip-Projekt: Fast 500.000 Euro Gewinn ohne Sanierung

Robs stärkstes Ergebnis war ein Paket aus zwei Mehrfamilienhäusern, die er angekauft und ohne Sanierung weiterverkauft hat. Zwischen Kauf und Verkauf lag knapp ein Jahr, in der er die Mieten mitgenommen hat. Das Ergebnis: rund 500.000 Euro Gewinn. Möglich war das durch einen Tipp aus seinem Netzwerk, ein Kontakt der regelmäßig Objekte an ihn heranträgt, der gemeinsam mit ihm den Kaufpreis so verhandelt hat, dass beim Weiterverkauf zum normalen Marktpreis eine deutliche Marge übrig blieb.

Ein weiteres starkes Beispiel aus seinen Anfängen als GmbH-Investor: ein Viererwohnungspaket, alle Wohnungen leer, mit einer reinen Pinselsanierung aufgearbeitet. Pro Wohnung wurden etwa 2.000 Euro investiert, insgesamt also rund 8.000 bis 10.000 Euro. Die Fälligkeit beim Notar kam, und der neue Käufer stand bereits fest. Das Objekt wurde sofort weitergedreht und brachte knapp 100.000 Euro Gewinn. Kein großer Aufwand, klare Strategie, sauberes Ergebnis.

Eigennutzer oder Kapitalanleger als Zielgruppe?

Ein zentrales Thema im Gespräch ist die Frage, an wen du dein aufgewertetes Objekt am Ende verkaufen willst. Beide Ansätze funktionieren, verlangen aber unterschiedliche Herangehensweisen:

• Eigennutzer wollen etwas Schönes, eine fertige Wohnung zum Einziehen, gut gestaltet, hochwertig saniert. Dafür erzielst du eine deutlich höhere Marge, investierst aber auch mehr in die Ausstattung.
• Kapitalanleger schauen primär auf die Rendite, also auf das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete. Hier zählt Effizienz mehr als Optik. Ob Laminat oder Parkett ist für einen Kapitalanleger in einer normalen Mietwohnung meist irrelevant, solange die Zahlen stimmen.

Robs Hauptzielgruppe sind Kapitalanleger. Sein Ansatz: ordentlich sanieren, aber nicht übertreiben. Neue Mieter einziehen lassen, eine gute Kaltmiete erzielen und das Objekt mit einem fairen Multiplikator wieder verkaufen. So entsteht ein attraktives Produkt für den Investor, das sich schnell und reibungslos veräußern lässt.

Welche Objekte kauft ihr aktuell?

Gerade in der aktuellen Marktphase mit hohen Zinsen und gestiegenen Kaufpreisen hat die Produktwahl eine besondere Bedeutung. Johannes beschreibt die Strategie bei Flipper Immo so: gesucht werden vor allem Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 50 und 75 Quadratmetern, und das Wichtigste ist ein Verkaufspreis unter 300.000 Euro.

Der Grund dafür ist psychologischer und finanzieller Natur zugleich. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Annuität von rund 6 Prozent landet die monatliche Rate bei etwa 1.500 Euro, noch ohne Nebenkosten. Das ist eine Grenze, ab der selbst gut verdienende Einzelpersonen oder junge Paare mit durchschnittlichem Nettoeinkommen an die Grenzen ihrer Bankfinanzierung stoßen. Wer also über dieser Schwelle verkauft, schneidet sich automatisch von einem erheblichen Teil der Käufergruppe ab.

Rob ergänzt aus Kapitalanleger-Perspektive: Wer heute an Investoren verkaufen will, muss auf die Quadratmetermiete achten. Eine kleinere Wohnung, etwa 59 Quadratmeter statt 90, kann pro Quadratmeter eine bis zu 30 Prozent höhere Kaltmiete erzielen, was das Objekt für den Kapitalanleger deutlich attraktiver macht. Die Faustregel lautet also: lieber kleiner, besser ausgestattet und effizienter, als groß und auf Vorrat.

Muss man sofort eine GmbH gründen und den Job kündigen?

Diese Frage kommt regelmäßig aus der Community und die Antwort ist klar: Nein, in den allermeisten Fällen ist das weder notwendig noch sinnvoll.

Johannes hat seine ersten Flips neben einem 40-Stunden-Job gemacht. Rob hat das Gleiche getan. Beide haben erst dann eine GmbH gegründet, als das Volumen es wirklich verlangte. Im Fall von Rob war das erst, als bereits über 350.000 Euro Gewinn erwirtschaftet worden waren.

Der entscheidende Punkt ist ein anderer: Du musst erst herausfinden, ob Fix and Flip überhaupt zu dir passt. Viele stellen sich das leichter vor, als es ist. Die grauen Haare von Rob sind laut eigenem Bekunden kein Zufall. Es gibt Stress, Unvorhergesehenes, schwierige Entscheidungen. Zwei oder drei Projekte neben dem Beruf zu machen gibt dir die Erfahrung und das Bauchgefühl, ob das Risiko den Ertrag für dich persönlich rechtfertigt.

Die einzige Ausnahme, bei der von Anfang an eine GmbH Sinn ergibt: Wenn du direkt mit einem großen Objekt einsteigen willst, etwa einem Haus mit acht oder zehn Wohneinheiten, bei dem du ins Bauträgerrisiko gehst. In einem solchen Szenario können im schlimmsten Fall mehrere Hunderttausend Euro auf dem Spiel stehen. Hier bietet die GmbH als Haftungsschirm echten Schutz.

Was wäre rückblickend anders besser gewesen?

Sowohl Johannes als auch Rob sind sich einig: Unterstützung von jemandem mit Erfahrung hätte viel Lehrgeld gespart. Rob formuliert es so: Hätte ihm am Anfang jemand die richtigen Tipps an die Hand gegeben, hätte er viele Fehler gar nicht erst gemacht. Wer blauäugig in ein Projekt geht, zahlt Lehrgeld. Das ist kein Weltuntergang, aber es lässt sich vermeiden.

Konkret heißt das: Einen Mentor, einen erfahrenen Investor oder eine Community suchen, die dir das Handwerk beibringt. Nicht damit du keine eigenen Fehler machst, das wird nie ganz ausbleiben, sondern damit du die teuren vermeidest.

Was Fix and Flip für beide so attraktiv macht, ist nicht nur das Geld. Es ist die Kombination aus handwerklicher und strategischer Arbeit, das Gefühl ein Objekt zu entwickeln, es besser zu hinterlassen als man es vorgefunden hat, und am Ende ein konkretes Ergebnis in Euro auf dem Konto zu sehen. Das lässt sich mit vielen anderen Anlageformen kaum vergleichen.

Fazit: So kannst du anfangen

Wenn du überlegst, mit Fix and Flip zu starten, dann nimm aus diesem Video folgende Punkte mit:

• Starte klein. Eine Zwei- bis Dreizimmerwohnung unter 300.000 Euro Verkaufspreis ist das ideale Einstiegsprodukt.
• Mach die ersten Projekte neben dem Job. Du brauchst keine GmbH und du brauchst nicht sofort zu kündigen.
• Definiere deine Zielgruppe vor dem Kauf: Eigennutzer oder Kapitalanleger. Das bestimmt, wie du sanierst und was du investierst.
• Vermeide es, mit zu viel Emotion zu renovieren. Frag dich immer: Bringt diese Maßnahme einen höheren Verkaufspreis oder nicht?
• Such dir Unterstützung von jemandem mit Erfahrung. Es spart Zeit, Geld und Nerven.

Wenn du wissen willst, wie Fix and Flip konkret funktioniert und wie du dein erstes Projekt angehst, schreib Johannes direkt auf Instagram unter flipper.immo oder schau dich hier auf dem Blog weiter um.