Das Balkon-Problem: Fliesenabriss und Vertrieb über einen Immobilienmakler

In dieser Folge geht Johannes zurück auf eine seiner früheren Baustellen, wo ein klassisches Fix-and-Flip-Problem auf seine Lösung wartet: Ein ausstehender Balkonanbau, eine Sonderumlage und die Frage, wann und wie man ein Objekt am besten verkauft. Dazu gibt es handfeste Arbeit, eine ehrliche Projektbilanz und eine klare Aussage dazu, warum der Verkauf diesmal über einen Immobilienmakler läuft.

Zurück auf der Baustelle: Was hier eigentlich los ist

Das Projekt, um das es in dieser Folge geht, ist kein neues. Es ist das vorige Objekt aus dem Kanal, an dem noch eine letzte Aufgabe erledigt werden muss, bevor es in den Verkauf geht. Konkret: Die alten Fliesen auf der Loggia müssen raus. Klingt simpel, stellt sich aber als deutlich zähere Angelegenheit heraus als erwartet. Die Fliesen sitzen sprichwörtlich knochenfest, und ein normaler Hammer reicht nicht, um da schnell voranzukommen.

Wichtiger Hinweis aus dem Video: Beim Fliesenabriss schützen. Kleine Glassplitter, die beim Auskloppen entstehen, sind ein echtes Risiko für die Augen. Johannes improvisiert mit der Sonnenbrille seiner Mutter, was funktioniert, aber keine Empfehlung ist. Wer auf der Baustelle arbeitet, sollte immer mit geeigneter Schutzbrille und Gehörschutz dabei sein.

Die Sonderumlage als Kaufargument und als Risiko

Was steckt eigentlich hinter dem Balkon-Problem? Das Objekt wurde damals mit einer bestehenden Sonderumlage erworben. Der Grund für diese Umlage: Die Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, die Balkone im Gebäude vollständig zu erneuern und neue, deutlich größere Balkone anzubauen, rund zweieinhalb Meter tief. Das ist ein erheblicher Eingriff und gleichzeitig eine echte Aufwertung für die Einheit.

Die Logik beim Kauf war dabei klar: Wer im Fix-and-Flip-Geschäft unterwegs ist, kauft Probleme, um sie zu lösen. Eine Sonderumlage schreckt viele Käufer ab, drückt den Kaufpreis und schafft gleichzeitig eine Situation, in der man nach Lösung des Problems deutlich mehr Wert hat als vorher. Der Plan war deshalb:

• Objekt mit Sonderumlage günstiger einkaufen
• Sonderumlage bezahlen und damit das Problem für den Nachkäufer aus der Welt schaffen
• Warten, bis der neue Balkon angebaut ist
• Dann mit fertigem, aufgewertetem Balkon verkaufen und einen deutlich höheren Preis erzielen

Diese Strategie ist grundsätzlich solide. Sie setzt aber voraus, dass die Umsetzung der Baumaßnahme im vorgesehenen Zeitrahmen stattfindet. Und genau da liegt das Problem.

Wenn die Hausverwaltung nicht mitspielt: Ein Jahr Verzögerung

Der gesamte Prozess des Balkonanbaus hat sich um knapp ein Jahr verschoben. Eigentümerversammlungen, Abstimmungsprozesse, eine Hausverwaltung, die nicht konsequent hinter dem Thema her war. Das Ergebnis: Der Bau wird erst im März stattfinden, also deutlich später als ursprünglich geplant.

Das ist ein klassisches Risiko bei Objekten in Wohnungseigentümergemeinschaften. Als einzelner Eigentümer hast du keinen direkten Einfluss auf Tempo und Qualität der Hausverwaltung oder darauf, wie schnell Beschlüsse umgesetzt werden. Du bist abhängig von der WEG und deren Dienstleistern. Wer das beim Kauf nicht einkalkuliert, kann in eine Situation geraten, wie Johannes sie hier beschreibt: Das Kapital steckt über Monate oder gar ein Jahr länger im Objekt, als geplant.

Und das kostet. Nicht nur Nerven, sondern auch Rendite. Jeder Monat, in dem Eigenkapital und gegebenenfalls Fremdkapital in einem Objekt gebunden sind, ohne dass verkauft werden kann, drückt die tatsächliche Rendite auf das eingesetzte Kapital. Das ist einer der zentralen Hebel im Fix-and-Flip-Geschäft: nicht nur der Einkaufspreis und der Verkaufspreis entscheiden über die Rendite, sondern auch die Zeit dazwischen.

Jetzt verkaufen statt weiter warten

Anstatt noch bis zum Frühjahr zu warten, bis der Balkon fertig ist, hat Johannes entschieden, das Objekt jetzt zu verkaufen, auch wenn der Anbau noch aussteht. Der Grund ist pragmatisch: Das Kapital soll wieder frei werden und in neue Projekte fließen können. Im Objekt steckt inklusive Sonderumlage ein sechsstelliger Betrag, der gerade nicht arbeitet.

Vom Gewinn her ist die Lage dennoch komfortabel. Johannes berichtet, dass über sechsstellig an Gewinn eingerechnet ist. Selbst wenn der Preis noch einmal um 50.000 Euro oder mehr fallen würde, wäre das Projekt kein Nullsummenspiel. Es würde weniger verdient, aber immer noch ein positives Ergebnis liefern. Diese Puffer sind im Fix-and-Flip-Geschäft entscheidend, gerade dann, wenn unvorhergesehene Verzögerungen eintreten.

Warum diesmal ein Immobilienmakler übernimmt

Interessant ist die Entscheidung, den Verkauf diesmal über einen Makler abzuwickeln. Im Fix-and-Flip laufen viele Verkäufe von Renovierungsobjekten direkt und privat, weil das schneller geht und keine Provision kostet. Aber Johannes nennt einen konkreten Grund, warum das hier anders ist.

Laut seiner Einschätzung werden aktuell 65 Prozent aller Immobilienkäufe wieder mit Maklerbegleitung abgeschlossen. Das sagt etwas darüber aus, wie sich der Markt verändert hat. In einem Umfeld, in dem Käufer hohe monatliche Belastungen schultern müssen und der Kauf einer Eigentumswohnung eine sehr große finanzielle Entscheidung ist, suchen sie wieder professionelle Begleitung. Sie wollen jemanden, der:

• die Protokolle der Eigentümerversammlungen geprüft hat
• die Unterlagen zur Sonderumlage und zum Balkonanbau kennt und einordnen kann
• den Kaufprozess begleitet und Vertrauen schafft
• Fragen zum Objekt kompetent beantwortet

Gerade bei einem Objekt, das eine bevorstehende Baumaßnahme mit sich bringt, ist das besonders relevant. Ein privater Verkäufer hat es schwerer, einem potenziellen Käufer zu erklären, was genau mit dem Balkon passiert, wann das stattfindet, was das kostet und warum das eigentlich positiv ist. Ein Makler, der sich vorbereitet und in die Unterlagen eingearbeitet hat, kann das professionell kommunizieren und damit Einwände ausräumen, bevor sie zum Kaufabbruch führen.

Ein erstes Angebot lag bereits vor, ist aber geplatzt, aus familiären Gründen des Interessenten. Das passiert. Es ist kein Zeichen, dass das Objekt oder der Preis ein Problem hat, sondern schlicht ein Marktrisiko, das bei jedem Verkauf existiert.

Was dieses Projekt lehrt: Puffer, Geduld und realistische Zeitplanung

Das Balkon-Projekt ist ein gutes Beispiel dafür, dass selbst durchdachte Strategien im Fix-and-Flip in der Praxis anders laufen können als geplant. Hier noch einmal die wichtigsten Learnings aus diesem Projekt zusammengefasst:

• Sonderumlagen können eine Kaufchance sein, wenn du verstehst, welches Problem dahintersteckt, und dieses Problem löst, bevor du verkaufst.
• WEG-Prozesse sind schwer zu beeinflussen. Verzögerungen bei Baumaßnahmen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft sind realistisch und müssen in der Zeitplanung und Renditerechnung einkalkuliert werden.
• Gebundenes Kapital kostet Rendite. Je länger ein Objekt im Bestand bleibt, desto wichtiger ist ein ausreichender Gewinnpuffer, der solche Phasen abfedert.
• Der Verkaufsweg hängt vom Objekt und Käufer ab. Ein Makler lohnt sich, wenn das Objekt erklärungsbedürftig ist oder wenn die Zielgruppe Sicherheit und Professionalität einfordert.
• Sechsstellige Eigenkapitalbindung ist kein Spaß. Auch wenn der Gewinn stimmt, will das Kapital wieder frei werden, um im nächsten Projekt zu arbeiten.

Fix-and-Flip bedeutet nicht nur renovieren und verkaufen. Es bedeutet, Probleme im Immobilienmarkt zu erkennen, sie zu kaufen, sie zu lösen und dabei so effizient wie möglich mit Zeit und Kapital umzugehen. Manchmal läuft das wie geplant. Manchmal eben nicht, und dann entscheidet der Puffer darüber, ob man entspannt bleiben kann oder unter Druck gerät.

In diesem Projekt ist der Puffer da. Der Makler ist eingeschaltet. Die Fliesen sind raus. Jetzt wartet der Verkauf.