Denkmal-AfA: erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten erklärt
Denkmal-AfA: erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten
Die Denkmal-AfA ist eine erhöhte Absetzung für Abnutzung, mit der du die Kosten einer denkmalgerechten Sanierung deutlich schneller steuerlich geltend machst als über die reguläre Gebäudeabschreibung. Rechtsgrundlage ist bei vermieteten Objekten § 7i EStG, bei selbst bewohnten Wohnungen § 10f EStG. Begünstigt sind ausschließlich die begünstigten Sanierungskosten an einem eingetragenen Baudenkmal, nicht der Kaufpreisanteil für die Altbausubstanz und nicht der Grundstücksanteil.
Wie hoch die Abschreibung ausfällt
Der Gesetzgeber unterscheidet danach, ob du die Immobilie vermietest oder selbst bewohnst. Vermietung ist der deutlich stärkere Hebel, weil die Beträge als Werbungskosten voll gegen deine übrigen Einkünfte laufen.
| Nutzung | Rechtsgrundlage | Abschreibungssatz | Summe |
| Vermietung | § 7i EStG | Jahr 1 bis 8 je 9 Prozent, Jahr 9 bis 12 je 7 Prozent | 100 Prozent in 12 Jahren |
| Eigennutzung | § 10f EStG | Jahr 1 bis 10 je 9 Prozent, als Sonderausgaben | 90 Prozent in 10 Jahren |
Parallel dazu läuft die normale Gebäude-AfA auf den Kaufpreisanteil der Altbausubstanz weiter. Bei Baujahren vor 1925 sind das in der Regel 2,5 Prozent pro Jahr, bei jüngeren Bestandsgebäuden 2 Prozent. Beide Abschreibungen addieren sich.
Welche Kosten begünstigt sind
Begünstigt ist, was dem Erhalt des Denkmals oder seiner sinnvollen Nutzung dient und vorher mit der Behörde abgestimmt wurde. Klassisch sind das:
Erneuerung von Fenstern, Türen und Fassade in denkmalgerechter Ausführung
Dachstuhl, Dachdeckung, Schwamm- und Holzschutzsanierung
Statische Ertüchtigung, Trockenlegung, Elektrik und Heizung
Innenausbau, soweit er die Nutzung als Wohnraum erst möglich macht
Nicht begünstigt sind Anschaffungskosten, Außenanlagen, Carports, Gartenbau, Möblierung und alles, was die Behörde nicht in die Bescheinigung aufnimmt.
Die Bescheinigung ist der Knackpunkt
Ohne Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde gibt es keine Denkmal-AfA. Sie ist Grundlagenbescheid, das Finanzamt prüft die Denkmaleigenschaft nicht selbst. Entscheidend ist die Reihenfolge: Die Maßnahmen müssen vor Baubeginn mit der Behörde abgestimmt sein. Wer erst saniert und dann fragt, bekommt die Kosten in der Regel nicht mehr anerkannt. Plane für das Verfahren mehrere Monate ein und halte jede Abweichung vom abgestimmten Leistungsverzeichnis schriftlich nach.
Rechenbeispiel mit Zahlen
Du kaufst ein denkmalgeschütztes Wohnhaus für 400.000 Euro. Der Kaufvertrag weist 80.000 Euro Grundstücksanteil aus, 320.000 Euro entfallen auf das Gebäude, Baujahr 1905. Die abgestimmte Sanierung kostet 250.000 Euro.
Normale AfA: 2,5 Prozent von 320.000 Euro gleich 8.000 Euro pro Jahr
Denkmal-AfA Jahr 1 bis 8: 9 Prozent von 250.000 Euro gleich 22.500 Euro pro Jahr
Denkmal-AfA Jahr 9 bis 12: 7 Prozent von 250.000 Euro gleich 17.500 Euro pro Jahr
In den ersten acht Jahren setzt du also 30.500 Euro jährlich ab. Liegt dein persönlicher Grenzsteuersatz bei 42 Prozent, entspricht allein der Denkmal-Anteil von 22.500 Euro einer Steuerwirkung von rund 9.450 Euro pro Jahr. Über acht Jahre sind das etwa 75.600 Euro. Der Grundstücksanteil von 80.000 Euro bleibt abschreibungsfrei.
Was das für Fix und Flip bedeutet
Für einen klassischen Fix und Flip taugt die Denkmal-AfA nicht. Sie entfaltet ihre Wirkung über zwölf Jahre Haltedauer, ein Flip endet nach sechs bis achtzehn Monaten. Verkaufst du innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig und die bereits genutzte AfA erhöht den Veräußerungsgewinn zusätzlich, weil sie den Buchwert mindert. Kommt gewerblicher Grundstückshandel dazu, weil du mehr als drei Objekte in fünf Jahren drehst, fällt die private Betrachtung ganz weg.
Sinnvoll ist die Denkmal-AfA deshalb im Bestand: Du sanierst, vermietest und hältst. In der Beratung durch uns rechnen wir solche Objekte grundsätzlich zweigleisig, einmal als Flip ohne AfA-Effekt und einmal als Halteobjekt mit Steuerwirkung. Oft trägt erst die zweite Rechnung das Projekt. Wichtig ist auch die Verkäuferseite: Ein saniertes Denkmal verkauft sich an Kapitalanleger besser, wenn die Bescheinigung vorliegt und der Sanierungsanteil sauber im Kaufvertrag ausgewiesen ist.
Häufige Fehler
Baubeginn vor der Abstimmung mit der Denkmalbehörde, damit sind die Kosten verloren
Kaufpreis und Sanierungskosten im Bauträgermodell nicht sauber getrennt, das Finanzamt kürzt den begünstigten Anteil
Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt, um die AfA-Basis zu schönen, hält einer Prüfung selten stand
Denkmal-AfA als Renditeersatz gerechnet, obwohl Miete und Zustand das Objekt nicht tragen
Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, wodurch die Steuerwirkung im Veräußerungsgewinn wieder aufgeht
Angenommen, jedes alte Haus sei ein Denkmal, entscheidend ist allein der Eintrag in der Denkmalliste
Worauf du vor dem Kauf achtest
Lass dir vor dem Notartermin den Auszug aus der Denkmalliste zeigen und sprich mit der Unteren Denkmalschutzbehörde über den geplanten Umfang. Frag konkret, welche Fenster, Fassaden und Materialien vorgegeben sind, denn denkmalgerechte Ausführung kostet in der Regel spürbar mehr als eine Standardsanierung. Rechne diesen Aufschlag in die Kalkulation ein, bevor du die Steuerwirkung dagegenrechnest. Die konkrete steuerliche Beurteilung deines Falls gehört zu deinem Steuerberater, die Behörde entscheidet über die Bescheinigung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal-AfA genau?
Bei vermieteten Objekten schreibst du die begünstigten Sanierungskosten nach § 7i EStG in den ersten acht Jahren mit je 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren mit je 7 Prozent ab, insgesamt 100 Prozent in zwölf Jahren. Bei Eigennutzung sind es nach § 10f EStG zehn Jahre mit je 9 Prozent, also 90 Prozent.
Was passiert, wenn ich vor der Genehmigung mit der Sanierung anfange?
Dann verlierst du die erhöhte Abschreibung für diese Maßnahmen in aller Regel komplett. Die Denkmalbehörde bescheinigt nur Arbeiten, die vorher mit ihr abgestimmt wurden. Ohne Bescheinigung erkennt das Finanzamt die Kosten nicht als begünstigt an, sie laufen dann bestenfalls über die normale Gebäudeabschreibung.
Lohnt sich ein Denkmal für Fix und Flip?
Selten. Die Steuerwirkung verteilt sich auf zwölf Jahre, ein Flip endet viel früher. Dazu kommen höhere Baukosten durch Auflagen und längere Genehmigungszeiten. Als Halteobjekt mit Vermietung kann sich dasselbe Haus dagegen rechnen, weil Abschreibung und Miete zusammen die Mehrkosten tragen.
Gilt die Denkmal-AfA auch für den Kaufpreis des Hauses?
Nein. Begünstigt sind nur die Sanierungskosten nach dem Kauf. Der Kaufpreisanteil für die Altbausubstanz läuft über die normale Gebäude-AfA, bei Baujahren vor 1925 in der Regel mit 2,5 Prozent pro Jahr. Der Grundstücksanteil ist überhaupt nicht abschreibbar und muss im Kaufvertrag sauber getrennt sein.
Wer stellt die Bescheinigung für die Denkmal-AfA aus?
Die zuständige Denkmalschutzbehörde deines Landkreises oder deiner Stadt, meist die Untere Denkmalschutzbehörde. Sie prüft nach Abschluss der Arbeiten, welche Kosten dem Erhalt des Denkmals dienten, und stellt darüber einen Grundlagenbescheid aus. Das Finanzamt ist an diese Bescheinigung gebunden und prüft die Denkmaleigenschaft nicht erneut.
