Der Genehmigungs-Krimi in meiner Wohnung | Fix & Flip

Ein Flip ohne Probleme wäre kein Flip. In dieser Folge geht es um vier Themen, die bei diesem Projekt eine Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erfordern: die Fassade, die Eingangstür, eine Kernbohrung durch die Betondecke für ein versetztes Fallrohr und eine Hecke im kleinen Garten. Dazu gibt es noch einen spannenden Einblick ins geplante Lichtkonzept mit Unterputz-LED-Schienen.

WEG-Genehmigung: Warum du als Fix-and-Flip-Investor damit rechnen musst

Wer eine Eigentumswohnung kauft und sie mit dem Ziel eines gewinnbringenden Weiterverkaufs renoviert, bewegt sich nicht nur handwerklich auf komplexem Terrain. Sobald Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum oder an der Außenhülle des Gebäudes geplant sind, braucht es die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. In diesem Projekt sind gleich vier solcher Punkte aufgelaufen, die vor der nächsten Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung müssen.

Das ist keine Ausnahme, das ist die Regel. Wer in einem Mehrfamilienhaus flipped, sollte diesen Faktor von Anfang an in der Zeitplanung und Kalkulation berücksichtigen. Eine Eigentümerversammlung findet selten von heute auf morgen statt. In diesem Fall beträgt die Wartezeit bis zur Versammlung 20 Tage. In dieser Zeit können bestimmte Gewerke einfach nicht abgeschlossen werden.

Punkt 1: Die Fassade muss weiß werden

Das Haus hat rund 30 Wohnungen. Die meisten davon haben ihre Fassade bereits auf Weiß umgestellt. Die hier behandelte Wohnung hat noch die alte grüne Fassadenfarbe, die aus der Zeit gefallen ist und beim Verkauf keinen guten Eindruck macht.

Das Ziel ist klar: Die Außenfassade soll weiß gestrichen werden, um optisch mit dem Rest des Hauses übereinzustimmen. Da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, muss die WEG zustimmen. Dieser Punkt wird in der kommenden Eigentümerversammlung formal beantragt.

Für Flipper ist das ein wichtiger Hinweis: Optische Eingriffe an der Außenhülle, auch wenn sie offensichtlich sinnvoll sind, erfordern immer eine Abstimmung. Plane entsprechend Puffer ein.

Punkt 2: Die Eingangstür muss ausgetauscht werden

Die bestehende Eingangstür ist in die Jahre gekommen. Sie entspricht nicht mehr den heutigen energetischen Anforderungen und soll durch eine moderne Tür ersetzt werden. Das klingt simpel, ist es aber nicht. Denn die neue Tür muss optisch zur alten passen und vom Aussehen her vom Hausverwaltung genehmigt werden.

Das Problem: Die alte Tür hatte ein charakteristisches Ornamentglas mit großen Glasflächen. Moderne Haustüren sehen anders aus, haben schmale Glasstreifen oder kaum Glas. Eine passende Alternative zu finden, die sowohl dem Geschmack der Hausverwaltung als auch den funktionalen Anforderungen entspricht, ist eine echte Herausforderung.

Auch dieser Punkt zeigt, wie wichtig die frühzeitige Abstimmung mit der Hausverwaltung ist. Wer einfach eine Tür einbaut, ohne Freigabe zu haben, riskiert im schlimmsten Fall eine Rückbaupflicht.

Punkt 3: Fallrohr versetzen und Kernbohrung durch die Betondecke

Das ist das technisch aufwendigste und bürokratisch heikelste Thema dieser Folge. Im Zuge der Grundrissänderung wurden Küche und Bad getauscht. Was früher die Küche war, wird zum Bad, und umgekehrt. Das ergibt aus Verkaufssicht mehr Sinn und generiert Mehrwert beim Weiterverkauf.

Das Problem: Das Fallrohr der Toilette liegt nun im falschen Raum, nämlich in der zukünftigen Küche. Ein Fallrohr mitten in der Küche ist nicht akzeptabel, weder optisch noch funktional. Es muss um ca. 60 cm versetzt werden.

Das Fallrohr geht durch die Betondecke bis in die Tiefgarage. Um das Rohr zu versetzen, muss eine Kernbohrung durch die Betondecke durchgeführt werden. Das bedeutet:

• Eingriff in die Betonkonstruktion des Gebäudes
• Relevanz für die Brandschutzverordnung
• Zustimmungspflicht durch die WEG, da das Rohr bis zur Übergabestelle Gemeinschaftseigentum ist
• Kosten trägt der Eigentümer der Wohnung, also der Flipper selbst

Johannes rechnet damit, dass die Genehmigung durchgehen wird, auch wenn theoretisch einzelne Miteigentümer dagegen stimmen könnten. Die Argumentation ist einfach: Wenn jemand dagegenstimmt, muss trotzdem eine funktionsfähige Lösung her, und die kostet. Im schlimmsten Fall bleibt das Fallrohr dort, wo es ist, was für alle Beteiligten keine gute Lösung ist.

Praktisch gesehen wird der Estrich vorerst mit Aussparung gelegt, damit das Rohr später noch versetzt und vergossen werden kann. Die neue Toilette bekommt einen Geberit-Unterputzkasten, der sauber in der Wand verschwindet. Der Duschablauf wird ebenfalls über den Estrich geführt und endet als Duschschiene im Bodenbereich.

Dieser Schritt zeigt exemplarisch, warum Grundrissänderungen in Bestandsgebäuden teurer und zeitaufwendiger sind als in Neubauten. Wer einen Flip plant, der Sanitärarbeiten mit Leitungsversatz beinhaltet, muss Puffer für WEG-Abstimmungen, Kernbohrungskosten und verzögerte Folgegewerke fest einkalkulieren.

Das Lichtkonzept: Unterputz-LED-Schienen im Badezimmer

Neben den Genehmigungsthemen gibt es einen kreativen Einblick ins Lichtkonzept der Wohnung. Eingesetzt werden Unterputz-LED-Schienen, die bündig in den Gipskarton eingebracht werden. Über eine Schutzabdeckung aus Milchglas entsteht ein gleichmäßiges, indirektes Licht.

Besonders interessant: Im Badezimmer wird eine spezielle Eckschiene verwendet. Diese sitzt an der Stelle, wo die Fliesenverkleidung der Dusche endet und der Rest des Badezimmers beginnt. Normalerweise würde dort ein einfaches Fliesenabschlussschienenprofil aus Metall oder Kunststoff eingesetzt werden. Hier kommt stattdessen ein LED-Profil für Ecken zum Einsatz, das gleichzeitig als Fliesenabschluss und als indirekte Beleuchtungsquelle dient.

Das Ergebnis: Eine elegante, indirekte Beleuchtung direkt an der Duschkante, ohne sichtbare Leuchten an der Wand. Ergänzt wird das durch eine weitere Unterputzschiene in der Decke, die ca. 60 bis 80 cm von der Wand entfernt eingebracht wird und das Badezimmer gleichmäßig ausleuchtet.

Dieses Lichtkonzept zeigt, wie man mit verhältnismäßig kleinem Mehraufwand einen deutlichen Qualitätsunterschied beim Käufer erzeugt. Indirekte Beleuchtung wirkt hochwertig, ist im Badezimmer funktional und hebt die Wohnung von Standardrenovierungen ab.

Punkt 4: Die Hecke im Garten

Auch die Hecke im kleinen Privatgarten ist ein Thema. Da sie nicht ausschließlich der eigenen Wohnung gehört, sondern auch den Nachbarn betrifft, kann sie nicht einfach gestutzt oder entfernt werden. Eine Veränderung würde ebenfalls eine Abstimmung erfordern.

Die Abwägung ist klassisch: Hecke lassen bedeutet mehr Privatsphäre für den künftigen Bewohner, aber weniger Lichteinfall ins Gebäude. Hecke stutzen oder entfernen bedeutet mehr Licht, aber weniger Sichtschutz.

Die Entscheidung fällt pragmatisch: Die Hecke bleibt vorerst stehen. Ein Holzzaun im eigenen Gartenbereich wird als optische Aufwertung eingebracht. Ob die Hecke am Ende gestutzt wird, soll der Käufer entscheiden. Das ist ein guter Ansatz, weil er dem Käufer Mitsprache lässt, ohne dass der Verkäufer eine Entscheidung trifft, die der Käufer möglicherweise bereut.

Was dieser Flip lehrt: Genehmigungen sind Projektarbeit

Dieses Video zeigt deutlich, dass ein Fix-and-Flip-Projekt weit mehr ist als Renovierung und Weiterverkauf. Wer in einer WEG kauft, übernimmt Verantwortung innerhalb einer Gemeinschaft. Jede Veränderung, die über die eigenen vier Wände hinausgeht, muss koordiniert, beantragt und mehrheitlich genehmigt werden.

Konkret bedeutet das für die Projektplanung:

• Frühzeitig prüfen, welche Maßnahmen WEG-pflichtig sind, idealerweise vor dem Kauf
• Eigentümerversammlungen als festen Termin in der Zeitplanung berücksichtigen
• Wartezeiten von mehreren Wochen bis zur Abstimmung einkalkulieren
• Gewerke, die von der Genehmigung abhängen, nicht zu früh beauftragen
• Kosten für Sondermaßnahmen wie Kernbohrungen realistisch einschätzen und im Kaufpreis gegengecheckt haben

Ein Flip ohne Probleme ist kein Flip, das gilt hier ganz besonders. Wer das von Anfang an weiß und plant, verliert keine Zeit und kein Geld durch böse Überraschungen. Wer es ignoriert, sitzt irgendwann mit einem halbfertigen Badezimmer und einem Fallrohr in der Küche da und wartet auf eine Abstimmung, die in drei Wochen stattfindet.

In der nächsten Folge gibt es das Ergebnis der Eigentümerversammlung und weitere Updates aus der Baustelle.