Diese 3 Fehler haben Nerven, Zeit & Geld gekostet

Wasserschaden am Sonntag, ein Gewerbe das jahrelang kostenlos Wasser aus unserer Wohnung gezapft hat, und eine Bank, die die Grundschuld auf das falsche Objekt eingetragen hat. In diesem Video nimmt dich Johannes mit in ein echtes Fix-and-Flip-Projekt und zeigt drei Fehler, die so niemand auf dem Zettel hatte. Was passiert ist, wie es gelöst wurde und was du daraus mitnehmen kannst, erfährst du hier.

Fehler 1: Wasserschaden am Sonntag

Wer schon mal eine Renovierung koordiniert hat, weiß, dass Baustellen unberechenbar sind. In diesem Projekt hat ein Handwerker bei der Entkernung ein bisschen zu tief in die Wand gesägt und dabei ein Stahlrohr erwischt. Das Rohr lag direkt hinter der Wand, zwischen zwei Türen, und hat nach dem Anschnitt konstant Wasser ausgetreten wie eine Sprinkleranlage.

Das Tückische daran: Es war Sonntag. Niemand war im Haus, niemand konnte den Hauptwasserhahn absperren, und Johannes und sein Team waren nicht vor Ort. Die einzige Option war ein Sanitärbetrieb auf Notdienst. Der Stundenlohn für einen Einsatz am Sonntag lag bei rund 120 Euro, plus Anfahrt, plus Arbeitszeit für die provisorische Reparatur. Das Rohr wurde zunächst mit einer Klemme und Gummi abgedichtet, damit am Montag eine dauerhafte Lösung her konnte.

Was man daraus lernt: Bei Renovierungsprojekten, in denen aktiv in Wände gegangen wird, sollte immer klar sein, wo die Leitungsführung liegt. Ein Leitungsortungsgerät kostet im Verleih wenig und kann teuren Notdienst am Wochenende verhindern. Wer ein Objekt im Fix-and-Flip-Verfahren umbaut, sollte außerdem sicherstellen, dass im Notfall jemand erreichbar ist und weiß, wo der Haupthahn sitzt.

Fehler 2: Die Gewerbeeinheit, die unser Wasser benutzt hat

Als das Wasser wegen des Schadens abgestellt wurde, kam eine aufgebrachte Nachbarin auf die Baustelle gestürmt. Sie betrieb in der vorderen Gewerbeeinheit des Hauses ein Nagelstudio und hatte plötzlich kein Wasser mehr. Dass ihr das auffiel, war der Beginn einer unerwarteten Entdeckung.

Nach einigen Minuten Recherche stellte sich heraus: Die Wasserversorgung der Gewerbeeinheit lief über die Leitung der Wohnung, die Johannes gerade renovierte. Das bedeutet, das Nagelstudio hat die ganze Zeit über das Wasser der Wohnung genutzt, ohne dafür zu zahlen. Die Abrechnung lief komplett an der Gewerbeeinheit vorbei.

Wie konnte das passieren? Der Vorbesitzer hatte offenbar sowohl die Wohnung als auch die Gewerbeeinheit besessen. In dieser Konstellation war es für ihn egal, ob das Wasser aus der einen oder anderen Leitung kam. Im Rahmen eines Verkaufs ist diese Konstruktion natürlich ein Problem, weil ein neuer Käufer die Wohnung erwirbt und dabei unbewusst die Wasserversorgung eines fremden Gewerbes mitübernimmt.

Niemand hat Johannes bei der Transaktion darauf hingewiesen. Im Kaufvertrag tauchte es nicht auf, im Exposé auch nicht. Das ist ein klassischer Informationsverlust beim Verkauf, der erst dann ans Licht kommt, wenn man aktiv in das Objekt eingreift.

Die Lösung war pragmatisch: In die Leitung, die in die Gewerbeeinheit führt, wurde ein eigener Wasserzähler eingebaut. Damit kann der Verbrauch sauber getrennt und nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden. Kein großer technischer Aufwand, aber ohne diesen Moment wäre es wahrscheinlich noch lange so weitergegangen.

Für alle, die in Immobilien investieren oder Objekte im gemischten Nutzungsbestand kaufen: Prüft die Versorgungsleitungen im Vorfeld. Wer hat Anschluss an welche Leitung? Gibt es separate Zähler für jede Einheit? Gerade bei älteren Gebäuden mit mehreren Nutzungseinheiten, also Wohnungen und Gewerbe im selben Haus, gibt es solche gewachsenen Konstruktionen öfter als man denkt.

Fehler 3: Die Bank hat die Grundschuld auf das falsche Objekt eingetragen

Dieser Fehler war der potenziell teuerste. Nach dem Notartermin meldete sich ein Gutachter, der im Auftrag der Bank die Besichtigung zur Grundschuldeintragung koordinieren wollte. Er fragte nach einem Termin für die Hausnummer 17. Johannes' Projektleiter war irritiert, denn das Objekt liegt in der Nummer 13.

Was war passiert? Die Bank hatte schlicht die falsche Hausnummer in ihre Unterlagen übernommen. Die Grundschuld wäre auf ein Objekt eingetragen worden, das dem Team überhaupt nicht gehört. Das eigentlich erworbene Objekt wäre im Grundbuch nicht abgesichert gewesen.

Die möglichen Konsequenzen wären weitreichend gewesen:

• Die Finanzierung hätte platzen können, weil das Objekt nicht korrekt besichert ist.
• Der Eigentümer des Hauses mit der Nummer 17 hätte eine unberechtigte Grundschuld in seinem Grundbuch gehabt.
• Zeitverlust, Anwaltskosten und Nacharbeiten beim Notar wären die Folge gewesen.

Zum Glück fiel der Fehler durch den Anruf des Gutachters auf, bevor er vollzogen war. Es folgten mehrere Telefonate, die Bank musste den Fehler eingestehen und korrigieren. Johannes betont aber klar: Das ist kein Einzelfall. Solche Zahlendreher und Adressverwechslungen bei Grundschuldeintragungen kommen häufiger vor, als man erwarten würde.

Die Lehre daraus ist einfach: Vertrau deiner Bank, aber kontrolliere trotzdem selbst. Das gilt für die Adresse in der Grundschuld genauso wie für die IBAN bei der Kaufpreiszahlung. Ein einzelner falscher Buchstabe oder eine vertauschte Ziffer kann eine Kausalkette auslösen, die viel Aufwand kostet. Wer kurz nachhakt, ob die Daten stimmen, spart sich im Zweifel Wochen an Klärungsbedarf.

Was diese Fehler über das Fix-and-Flip-Geschäft sagen

Fehler gehören zum Immobilieninvestment dazu. Das ist kein Geheimnis, aber es ist ein Punkt, den viele unterschätzen, die neu in das Thema einsteigen. Der Unterschied zu anderen Lebensbereichen ist die finanzielle Dimension. Ein vergessenes Streaming-Abo kostet vielleicht 14 Euro. Ein Fehler in einer Renovierung oder bei der Finanzierungsstruktur kann schnell im fünf- bis sechsstelligen Bereich landen.

Johannes hat nach eigenen Angaben in den ersten Jahren rund 50.000 Euro Lehrgeld bezahlt. Eigenleistung, Fehlentscheidungen, Situationen wie die in diesem Video. Gleichzeitig ist auf der anderen Seite auch Gewinn geflossen, und genau das ist der Punkt: Fehler sind nicht das Problem. Die Frage ist, wie groß sie werden dürfen und wie schnell man sie erkennt und löst.

Wer mit erfahrenen Partnern arbeitet, kann einen Teil dieses Lehrgelds einsparen. Nicht weil Fehler vollständig vermieden werden, sondern weil jemand dabei ist, der ähnliche Situationen schon kennt und weiß, wie man sie schnell auflöst. Das gilt für die Auswahl des Objekts genauso wie für die Koordination der Handwerker oder die Kontrolle der Bankdokumente.

Praktische Checkliste: Was du aus diesen Fehlern direkt mitnehmen kannst

• Leitungsplan vor der Entkernung: Immer prüfen, wo Wasser-, Strom- und Gasleitungen verlaufen, bevor in Wände gegangen wird.
• Hauptwasserhahn kennen: Jeder, der auf der Baustelle arbeitet, sollte wissen, wo er im Notfall das Wasser abstellt.
• Notfallkontakt für Sanitär: Gerade bei Projekten mit aktiver Wasserinstallation einen Notdienstkontakt bereithalten.
• Versorgungsleitungen bei Mehrobjektgebäuden prüfen: Gibt es separate Zähler für jede Einheit? Wer ist an welche Leitung angeschlossen?
• Bankdokumente gegenlesen: Adresse, Hausnummer, IBAN immer selbst prüfen, nicht nur auf die Bank verlassen.
• Grundschuld im Grundbuch kontrollieren: Nach der Eintragung prüfen, ob das richtige Objekt mit der richtigen Adresse belastet wurde.

Das klingt nach viel Aufwand, ist es aber nicht. Wer einmal eine Routine dafür entwickelt hat, läuft diese Punkte in wenigen Minuten durch. Und dieser kurze Check kann im Zweifel verhindern, dass ein Sonntags-Wasserschaden, ein verdeckter Wasserdieb oder ein Bankfehler das ganze Projekt ins Wanken bringt.

Fazit: Fehler passieren, Kontrolle bleibt deine Aufgabe

Kein Projekt läuft fehlerfrei. Das gilt für erfahrene Investoren genauso wie für alle, die gerade anfangen. Was den Unterschied macht, ist die Geschwindigkeit, mit der man Fehler erkennt, und die Ruhe, mit der man sie löst. Ein Wasserschaden am Sonntag ist ärgerlich und teuer. Aber wenn er innerhalb weniger Stunden behoben ist und das Projekt weiterläuft, bleibt es ein überschaubarer Schaden.

Die wichtigste Lektion aus diesem Video: Vertrauen ist gut, eigene Kontrolle ist besser. Egal ob Handwerker, Bank oder Notar. Alle sind Menschen, alle machen Fehler. Wer ein paar Minuten investiert, um die wichtigsten Daten selbst zu prüfen, schützt sich vor den teuersten Konsequenzen dieser Fehler.