Diese 3 Fehler haben Nerven, Zeit & Geld gekostet

Beim Fix and Flip läuft nicht immer alles nach Plan. In diesem Video nimmt dich Johannes mit in ein konkretes WG-Projekt, bei dem gleich drei unvorhergesehene Probleme aufgetaucht sind: ein Wasserschaden am Sonntag, ein versteckter "Wasserdieb" in Form einer angeschlossenen Gewerbeeinheit und ein schwerwiegender Bankfehler bei der Grundschuldeintra­gung. Was genau passiert ist, wie es gelöst wurde und was du daraus für deine eigenen Projekte mitnehmen kannst, erfährst du hier.

Fehler 1: Wasserschaden am Sonntag durch angesägtes Stahlrohr

Es fängt klassisch an: Ein Handwerker war mit der Entkernung der Wohnung beschäftigt und ist dabei etwas zu tief in die Wand gegangen. Dabei hat er ein Stahlrohr erwischt, das direkt unter einem Kronleuchter an der linken Wandseite zwischen zwei Türen verlief. Das Ergebnis war ein konstanter Wasseraustritt, der einer Sprinkleranlage ähnelte.

Das Ganze passierte an einem Sonntag. Niemand war vor Ort, niemand konnte den Hauptwasserhahn absperren. Am Ende musste ein Sanitär-Notdienst her. Der Stundenlohn für einen Handwerker, der am Sonntag spontan anrückt, liegt bei rund 120 Euro. Der Sanitäter hat das Rohr zunächst provisorisch mit einer Klemme und Gummi abgedichtet, damit kein weiteres Wasser austritt. Am darauffolgenden Montag konnte dann die dauerhafte Reparatur erfolgen.

Was lernst du daraus? Bei Renovierungsprojekten ist es essenziell, vor Beginn der Entkernung zu wissen, wo genau Leitungen in den Wänden verlaufen. Alte Bestandsimmobilien haben häufig keine saubere Dokumentation der Hausinstallationen. Wer das ignoriert, riskiert genau solche Szenarien. Ein kurzer Blick mit einem Leitungssucher oder eine Absprache mit dem Sanitärbetrieb vor dem Pickel-Einsatz kann hier viel Geld sparen.

Dazu kommt: Für den Notdienst am Wochenende zahlt man nicht nur den erhöhten Stundenlohn, sondern oft auch Anfahrt, Notdienst-Zuschlag und Material zu Mondpreisen. Was unter der Woche vielleicht 200 Euro kostet, wird am Sonntag schnell zum Dreifachen.

Fehler 2: Die Gewerbeeinheit zapfte das Wasser aus der Wohnung ab

Während das Wasser wegen des Schadens abgestellt wurde, tauchte kurz darauf eine aufgebrachte Mieterin auf der Baustelle auf. Sie betrieb in der Gewerbeeinheit direkt vor dem Objekt, also zur Straße hin, einen Maniküre- und Pediküre-Salon und war plötzlich ohne Wasser.

Was dann herauskam, war kurios: Die Gewerbeeinheit war über die Wasserleitungen der Wohnung mitversorgt worden. Das Wasser floss praktisch direkt aus der Dreizimmerwohnung in den Salon, ohne dass ein eigener Zähler oder ein eigener Anschluss vorhanden war. Die Gewerbeeinheit hatte de facto nie für das Wasser bezahlt.

Wie konnte das entstehen? Der Vorbesitzer hatte offenbar sowohl die Wohnung als auch die Gewerbeeinheit besessen. Für ihn war es egal, ob das Wasser hier oder dort verbraucht wurde, weil es in jedem Fall sein Kreislauf war. Im Zuge des Verkaufs wurde diese Konstellation aber nicht offengelegt und niemand hat darauf hingewiesen.

Die Lösung: In der Wohnung wurde ein separater Wasserzähler für die Leitung eingebaut, die in die Gewerbeeinheit führt. Damit kann der Verbrauch des Salons jetzt sauber erfasst und abgerechnet werden. Klingt simpel, war aber zunächst mit einigen Diskussionen verbunden.

Für dich als Investor bedeutet das: Prüfe bei jedem Kauf, ob Versorgungsleitungen aus deinem Objekt heraus in andere Einheiten führen. Das gilt nicht nur für Wasser, sondern auch für Strom und Heizung. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien, die früher von einer einzigen Person oder Familie genutzt wurden, sind solche Verflechtungen keine Seltenheit. Eine gründliche Begehung und ein offenes Gespräch mit dem Vorbesitzer oder Verwalter können solche Überraschungen vermeiden.

Fehler 3: Die Bank hat die falsche Grundschuld eingetragen

Das ist der Fehler, der das meiste Potenzial hatte, wirklich teuer zu werden. Nach dem Notartermin meldete sich eine externe Gutachterfirma, die im Auftrag der finanzierenden Bank eine Besichtigung des Objekts durchführen wollte. Solche Besichtigungen sind bei Grundschuldeinträgen üblich: Die Bank schickt jemanden, der einfach sicherstellt, dass das Gebäude existiert, die Substanz passt und keine wesentlichen Punkte aus dem Exposé verschwiegen wurden.

Der Gutachter nannte dabei eine Adresse, die nicht stimmte. Er wollte zur Hausnummer 17, obwohl das gekaufte Objekt die Nummer 13 hat. Was war passiert? Die Bank hatte bei der Vorbereitung des Grundschuldeintrags die Hausnummer verwechselt und wollte eine Grundschuld auf ein völlig anderes Gebäude eintragen, das Johannes und seinem Team gar nicht gehört.

Das klingt zunächst nach einem kleinen Zahlendreher, hat aber erhebliche Konsequenzen. Wäre das nicht aufgefallen, hätte das gekaufte Objekt keine ordnungsgemäße Grundschuld gehabt. Die Finanzierung wäre damit nicht korrekt abgesichert gewesen. Im schlimmsten Fall hätte das die gesamte Transaktion gefährdet oder zu Problemen mit der Auszahlung der Darlehensmittel geführt.

Es folgten mehrere Telefonate, die Bank musste den Fehler einräumen und die Korrektur in die Wege leiten. Am Ende wurde alles bereinigt, aber der Aufwand war unnötig und kostet vor allem eines: Zeit und Nerven.

Was Johannes dabei betont: Solche Fehler kommen häufiger vor als man denkt. Das ist kein Einzelfall. Auch andere Investoren berichten davon, dass Banken schon mal die falsche Adresse, eine falsche IBAN oder fehlerhafte Daten in Unterlagen eintragen. Deshalb gilt: Vertrauen ist gut, aber Kontrolle ist besser. Schau dir alle Dokumente selbst an, auch wenn du dem Bankberater, dem Notar und dem Makler vertraust. Prüfe Adressen, Hausnummern, IBANs und alle relevanten Zahlenangaben, bevor du etwas unterschreibst oder Zahlungen freigibst.

Was diese drei Fehler gemeinsam haben

Alle drei Probleme lagen außerhalb des unmittelbaren Einflussbereichs. Der Handwerker hat das Rohr erwischt, der Vorbesitzer hat die Wasserverbindung zur Gewerbeeinheit nie dokumentiert, die Bank hat die falsche Hausnummer genommen. Trotzdem war es jedes Mal der Investor, der die Konsequenzen tragen musste, zumindest zunächst.

Das ist die Realität im Immobilienbusiness. Du arbeitest immer mit Partnern: Handwerkern, Maklern, Banken, Gutachtern, Notaren. Alle diese Partner sind Menschen, und Menschen machen Fehler. Was zählt, ist wie schnell du einen Fehler erkennst und wie effizient du ihn löst. Ein Fehler, der nach zwei Stunden behoben ist, kostet viel weniger als einer, der erst nach drei Wochen auffällt.

Fehler in der Immobilienbranche haben eine andere Gewichtsklasse als in anderen Bereichen. Wenn du vergisst, ein Streaming-Abo zu kündigen, zahlst du vielleicht 14 Euro zu viel. In der Renovierung oder beim Kauf einer Immobilie können Fehler schnell fünf- bis sechsstellige Summen kosten. Das ist kein Grund, sich aus dem Geschäft raushalten zu lassen, aber es ist ein guter Grund, sorgfältig zu arbeiten und auf Erfahrung zu setzen.

Wie du Lehrgeld vermeidest oder zumindest reduzierst

Johannes hat in den letzten Jahren nach eigener Aussage rund 50.000 Euro Lehrgeld bezahlt. Das klingt nach viel, und das ist es auch. Gleichzeitig ist es der Preis dafür, ein Geschäftsmodell aus eigener Erfahrung zu verstehen und aufzubauen. Wer diese Fehler selbst macht, lernt sie am tiefsten. Wer sie bei anderen beobachten kann, spart sich einiges davon.

Konkret hilft Folgendes:

• Leitungspläne vor der Entkernung prüfen und im Zweifel einen Sanitärbetrieb hinzuziehen, bevor mit dem Pickel in Wände gegangen wird.
• Versorgungsleitungen bei der Besichtigung hinterfragen, insbesondere wenn das Objekt früher von einer einzigen Partei genutzt wurde oder Gewerbeeinheiten im Haus vorhanden sind.
• Alle Dokumente selbst gegenlesen, auch wenn Fachleute sie erstellt haben. Adressen, Hausnummern, IBANs und Flurstücksbezeichnungen sind besonders fehleranfällig.
• Erfahrene Ansprechpartner einbinden, die ähnliche Situationen schon erlebt haben. Ein Mentor oder ein erfahrener Partner kann helfen, typische Stolperfallen früh zu erkennen.

Fix and Flip ist ein erlernbares Geschäftsmodell. Eine Wohnung finden, günstig einkaufen, professionell renovieren lassen und mit Gewinn verkaufen, das ist in rund sechs Monaten mit überschaubarem Zeitaufwand von fünf bis zehn Stunden pro Woche realisierbar. Aber es setzt voraus, dass du die häufigsten Fehler kennst und weißt, wie du mit unvorhergesehenen Situationen umgehst. Genau dafür ist dieses Video ein gutes Beispiel: nicht als Abschreckung, sondern als ehrlicher Einblick in das, was im echten Projektgeschäft passiert.