DIY "Fugenloses Bad" und ein einfacher Immobilien-Flip | Roomtour

In dieser Folge fährt Johannes nach Augsburg, um gemeinsam mit Thomas eine Flip-Wohnung zu besichtigen. Die 58-Quadratmeter-Wohnung mit zwei Zimmern befindet sich noch mitten in der Sanierung, und im Fokus steht eine ungewöhnliche Methode im Bad: das sogenannte fugenlose Bad in DIY-Ausführung, bei dem die vorhandenen Fliesen einfach überspachtelt werden, statt sie herauszureißen.

Das Objekt: 58 Quadratmeter in Augsburg

Die Wohnung, die sich Johannes in diesem Video anschaut, liegt in Augsburg und hat 58 Quadratmeter auf zwei Zimmer verteilt. Thomas, der Investor hinter dem Projekt, hat die Wohnung als zweites Objekt parallel zu einem anderen Flip übernommen. Zum Zeitpunkt der Besichtigung ist sie eine echte Baustelle, aber das Potenzial ist sofort erkennbar.

Was sofort auffällt: Das Haus selbst bringt schon einiges mit. Die Elektrik ist laut Thomas auf einem vernünftigen Stand, die Installationen mussten nicht komplett neu gemacht werden. Das ist bei einem Gebäude aus dem Jahr 1992 keine Selbstverständlichkeit, aber hier war es ein klarer Vorteil beim Einkauf. Wer sich Objekte ansieht, sollte genau darauf achten, was das Haus bereits mitbringt, denn das hat direkten Einfluss auf den Sanierungsaufwand und damit auf die spätere Rendite.

Fugenloses Bad als DIY-Lösung: Was steckt dahinter?

Das Herzstück dieses Videos ist die Badezimmer-Lösung, die Thomas hier ausprobiert. Der Begriff fugenloses Bad taucht auf Instagram und in der Immobilien-Community immer häufiger auf, und gemeint ist eine Optik in Betonlook, bei der keine Fugen mehr sichtbar sind.

Der klassische Weg wäre: Fliesen raus, neue Fliesen rein oder eine Feuchtraumplatte verlegen. Das kostet Zeit, Geld und Nerven. Thomas geht einen anderen Weg:

• Die vorhandenen Fliesen bleiben an der Wand.
• Darüber wird eine Spachtelmasse aufgetragen, die die Fugenstruktur der alten Fliesen überdeckt.
• Die raue Oberfläche wird leicht angeschliffen.
• Anschließend kommt eine passende Farbe oder ein Versiegelungsanstrich drauf, der dem Ganzen eine fugenlose Betonoptik verleiht.
• Sanitäranschlüsse und Grundriss bleiben unverändert, lediglich Klo und Waschbecken werden erneuert.

Johannes ist offen gespannt, aber auch ehrlich: Er hat das Ergebnis zum Zeitpunkt der Aufnahme noch nicht gesehen. Die Wände waren beim Besuch bereits teilweise verspachtelt, und man konnte die Struktur darunter noch erahnen. Ob das Ergebnis wirklich überzeugend wird, soll in einem späteren Video gezeigt werden.

Wichtig dabei: Diese Methode funktioniert nur, wenn der Grundriss stimmt und die Anschlüsse passen. Wer ein Bad grundlegend umbauen muss, für den ist die Überspachtel-Lösung keine Option. Aber wenn die Raumaufteilung passt und die Fliesen strukturell in Ordnung sind, kann man damit tatsächlich Zeit und Geld sparen, ohne dass das Ergebnis billig wirkt.

Was kostet weniger und was sollte man abgeben?

Ein Thema, das in diesem Video besonders deutlich wird, ist die Frage: Was macht man selbst, und was gibt man in Profihände? Thomas hat sich bei den Türzargen entschieden, das Lackieren nicht selbst zu machen. Johannes erklärt warum:

Wenn du Türzargen lackierst und nicht weißt, welches Material du verwenden musst, welche Technik der Profi nutzt und wie du Nasen oder Läufer vermeidest, dann wirst du mehr Zeit investieren und ein schlechteres Ergebnis bekommen. Ein guter Lackierer weiß genau, welches Produkt er einsetzt, wie er abklebt und wie er das Ergebnis sauber abliefert. Das spart auf den zweiten Blick Lehrgeld.

Das ist ein Grundsatz, der sich durch viele Fix-and-Flip-Projekte zieht:

• Sachen, die du beherrschst, kannst du selbst machen und damit Kosten sparen.
• Sachen, die du nicht hundertprozentig verstehst, solltest du abgeben, sonst zahlst du am Ende mehr für die Nachbesserung als für den Profi von Anfang an.

Das gilt besonders für Arbeiten, bei denen das Ergebnis sichtbar ist und direkt den Verkaufspreis oder die Vermietbarkeit beeinflusst.

Für wen wird die Wohnung saniert?

Ein entscheidender Punkt, den Johannes in der Roomtour anspricht, ist die Zielgruppe der Sanierung. Thomas saniert die Wohnung nicht für einen Eigennutzer, der Wert auf hochwertige Materialien legt, sondern für einen Kapitalanleger.

Das macht einen großen Unterschied bei der Materialwahl:

• Kein Eichenparkett für 40 Euro pro Quadratmeter, stattdessen solides Laminat.
• Keine aufwendige Designküche, sondern eine ordentliche Staging-Küche oder der vorhandene Bestand.
• Optisch sauber und ansprechend, aber mit Blick auf die Rendite kalkuliert.

Ein Kapitalanleger schaut nicht in erster Linie auf Eichenparkett und Markenlaminat. Er schaut auf den Kaufpreis, die Mietrendite und die zu erwartenden Folgekosten. Wer für diese Zielgruppe saniert, muss die Marge im Kopf behalten und darf nicht ins Overimproving verfallen, also mehr in die Wohnung reinstecken als das Objekt im Marktvergleich rechtfertigt.

Gleichzeitig muss die Wohnung natürlich sauber und ordentlich sein, damit sie sich auch wirklich vermieten und verkaufen lässt. Der Spagat zwischen kosteneffizient und ansprechend ist das Kernhandwerk beim Fix and Flip für Kapitalanleger.

Was wurde sonst noch gemacht?

Neben dem Bad und dem Bodenbelag gibt es noch weitere Punkte, die bei dieser Sanierung angegangen werden:

• Wände streichen: Die vorhandene Farbgebung wird erneuert, ein heller, neutraler Ton ist geplant.
• Elektro: Dosen, Steckdosen und Schalter werden neu gemacht, was in einer Wohnung aus den frühen 90ern ohnehin Pflicht ist.
• Fenster: Sie sehen laut Johannes gut aus und müssen nicht ersetzt werden.
• Fensterbänke: Werden geprüft, ob sie bleiben können oder erneuert werden müssen.
• Fliesenspiegel in der Küche: Wird mit Laminat oder einer flachen Platte überdeckt, da das strukturell funktioniert und schnell ein sauberes Ergebnis liefert.
• Parkett im Schlafzimmer: Soll geschliffen und gestrichen werden, sofern der Zustand es zulässt.

Der Flur der Wohnung fällt Johannes positiv auf, er mag große, helle Flure, die die Wohnung großzügig wirken lassen. Für rund 50 Quadratmeter Laminat als neuer Bodenbelag in den Haupträumen ist das Budget eingeplant.

Was macht ein gutes Flip-Objekt aus?

Diese Roomtour zeigt exemplarisch, worauf es beim Einkauf eines Flip-Objekts ankommt. Das Haus bringt die wesentliche Infrastruktur schon mit, die Elektrik ist solide, die Installationen im Bad müssen nicht komplett neu verlegt werden, und der Grundriss funktioniert ohne größere Umbauten. Das sind die Parameter, die einen einfachen Flip von einem aufwendigen Projekten unterscheiden.

Wenn du beim Kauf feststellst, dass du das Bad grundlegend umbauen, die Elektrik komplett erneuern oder tragende Wände verändern musst, dann ist das Projekt deutlich komplexer und teurer. Bei diesem Objekt in Augsburg ist das anders: Kosmetik, Bodenbelag, Wände streichen, Badoptik aufwerten und Elektrodetails fertigstellen. Das ist das Programm.

Zahlen zum Kaufpreis nennt Johannes bewusst nicht. Seine Begründung: Es ändert für dich als Zuschauer nichts. Ob die Jungs damit verdient haben, wird sich zeigen, und das Prinzip dahinter ist das Entscheidende, nicht eine spezifische Zahl aus einem Augsburger Einzelfall.

Fazit: Fugenlos, kosteneffizient und mit klarer Zielgruppe

Diese Roomtour liefert gleich mehrere praxisnahe Lektionen für Immobilieninvestoren und Fix-and-Flip-Einsteiger. Die fugenlose Bad-Lösung per Überspachtelung ist ein interessanter Ansatz, der Zeit und Abrisskosten spart, aber nur dann funktioniert, wenn der Grundriss und die Anschlüsse stimmen. Die klare Ausrichtung auf Kapitalanleger bestimmt die gesamte Materialwahl und verhindert, dass unnötig viel Budget in Details fließt, die die Rendite nicht verbessern. Und das Prinzip, bestimmte Gewerke an Profis abzugeben, schützt vor teuren Fehlern und schlechten Ergebnissen.

Johannes kommt für das Nachher-Video wieder nach Augsburg. Es bleibt spannend, ob das fugenlose Bad in der Praxis so überzeugend aussieht wie auf Instagram versprochen.