DIY "Fugenloses Bad" und ein einfacher Immobilien-Flip | Roomtour

In dieser Folge fährt Johannes nach Augsburg, wo sein Bekannter Thomas gerade ein zweites Flip-Objekt parallel saniert. Gemeinsam schauen sie sich die Wohnung erstmals an und diskutieren, was es mit dem Trend des fugenlosen Bades auf sich hat, warum die Sanierung bewusst kosmetisch bleibt und wie man als Immobilieninvestor klug entscheidet, welche Arbeiten man selbst macht und welche man besser abgibt.

Das Objekt: 58 Quadratmeter in Augsburg mit Flip-Potenzial

Das Objekt, das sich Johannes und Thomas in dieser Roomtour ansehen, liegt in Augsburg und umfasst 58 Quadratmeter auf zwei Zimmer plus Wohnküche. Die Wohnung stammt aus dem Baujahr 1992 und bringt laut Thomas einige Vorteile schon von Haus aus mit: Die Elektrik ist in einem ordentlichen Zustand, die Anschlüsse passen, und an der Bausubstanz muss grundsätzlich nichts verändert werden. Wer als Immobilieninvestor schon mal ein Objekt besichtigt hat, das in der Substanz marode war, weiß, wie wertvoll diese Ausgangslage ist.

Der Grundriss ist funktional, der Flur geräumig. Das Parkett in den Zimmern ist zwar in die Jahre gekommen, aber noch vorhanden. Für diesen Flip wird bewusst kein teures Eichenparkett verlegt, sondern auf Laminat gesetzt, das durchgängig in der gesamten Wohnung verlegt wird. Auf rund 50 Quadratmeter Nutzfläche kommt so ein ordentlicher Bodenbelag rein, der optisch was hermacht und gleichzeitig kalkulierbar bleibt.

Das fugenlose Bad: DIY-Technik mit Betonoptik über den Fliesen

Der interessanteste Raum in dieser Roomtour ist das Bad. Hier probiert Thomas etwas aus, das man auf Instagram immer öfter sieht: das fugenlose Bad in Betonoptik. Die Idee dahinter ist simpel, aber handwerklich anspruchsvoll: Die vorhandenen Fliesen werden nicht herausgerissen, sondern direkt überspachtelt. Anschließend wird geschliffen, eine Farbe aufgetragen, und am Ende entsteht eine durchgehende, fugenlose Optik, die nach Beton oder Microcement aussieht.

Was das so attraktiv macht:

• Es wird kein Fliesenabbruch nötig, was Kosten und Zeit spart.
• Die Anschlüsse und Leitungen bleiben an ihrem Platz, es muss nichts umgelegt werden.
• Das Ergebnis wirkt modern und hochwertig, wenn es sauber ausgeführt wird.
• Die Fugenlinie verschwindet komplett, was den Raum optisch aufwertet.

Johannes ist ehrlich: Er ist gespannt, wie das Ergebnis am Ende aussieht, weil er diese Technik selbst noch nicht gesehen hat in der Praxis. Gleichzeitig macht er klar, unter welchen Bedingungen das Sinn ergibt und wann nicht. Wenn das Bad eh komplett neu aufgeteilt werden müsste oder die Fliesen so beschädigt sind, dass eine stabile Unterlage fehlt, ist das Überspachteln keine sinnvolle Option. Hier in Augsburg aber stimmt der Grundriss, die Substanz trägt, und die Maßnahme ist deshalb eine schlaue Lösung.

Kosmetische Sanierung vs. Kernsanierung: Bewusste Entscheidung für den Kapitalanleger-Markt

Thomas macht in dieser Roomtour deutlich, für wen das Objekt nach der Sanierung gedacht ist: nicht für den Eigennutzer, sondern für einen Kapitalanleger. Das klingt erstmal wie ein Detail, ist aber eine grundlegende Entscheidung, die die gesamte Sanierungsstrategie beeinflusst.

Ein Kapitalanleger kauft eine Wohnung, um sie zu vermieten. Er achtet auf:

• Eine solide, pflegeleichte Ausstattung, die über Jahre Mietbelastung standhält.
• Keine überteuerten Materialien, die sich über die Miete nicht amortisieren.
• Einen vernünftigen Zustand der Technik, also Elektrik, Heizung und Sanitär.

Ein Eigennutzer hingegen schaut auf anderes: Er will vielleicht Eichenparkett für 40 Euro pro Quadratmeter, hochwertige Armaturen, individuelle Details. Das alles in eine Wohnung zu stecken, die dann vermietet wird, lohnt sich für den Investor nicht. Die Mietrendite gibt das schlicht nicht her.

Thomas hat sich deshalb bewusst gegen teure Materialien entschieden und setzt stattdessen auf Laminat, einfache aber saubere Elektroinstallation, Staging in der Küche und einen frischen Anstrich. Das Ergebnis soll ordentlich, modern und funktional sein, nicht luxuriös. Das ist kein Kompromiss, sondern eine kluge Kalkulation.

Was wird konkret gemacht: der Sanierungsplan im Überblick

Aus der Roomtour lässt sich der grobe Sanierungsplan gut ablesen:

• Bad: Fliesen werden überspachtelt und mit Betonoptik versehen, fugenloser Look. Klo und Waschbecken werden erneuert, Anschlüsse bleiben.
• Boden: Durchgängiges Laminat in allen Räumen, rund 50 Quadratmeter.
• Elektro: Neue Dosen, Steckdosen und Schalter.
• Fenster: Befinden sich in gutem Zustand, Fensterbänke werden aufgearbeitet oder erneuert.
• Zargen und Türen: Werden lackiert, aber von einem Fachmann. Hier hat Thomas bereits Erfahrung gesammelt und gelernt, dass das Lackieren von Zargen Präzision und das richtige Material erfordert.
• Küche: Kein Einbau einer neuen Küche, stattdessen Staging mit einer einfachen Musterküche.
• Wände: Werden gestrichen, Farbkonzept noch offen.
• Fliesenspiegel in der Küche: Wird mit Laminat oder einer anderen ebenen Verkleidung überarbeitet.

Lehrgeld sparen: Arbeiten abgeben, die du nicht wirklich kannst

Ein Punkt, den Johannes in diesem Video besonders betont, ist das Thema Eigenleistung versus Fremdvergabe. Thomas hat früher Zargen selbst lackiert. Er macht das heute nicht mehr. Nicht weil er es grundsätzlich nicht könnte, sondern weil er gelernt hat, dass ein Profilackierer das Ergebnis sauberer hinbekommt: kein Nasenbildung, der richtige Lack für den Untergrund, gleichmäßige Deckkraft.

Johannes fasst das so zusammen: Sachen, die du nicht hundertprozentig verstehst, gibst du ab. Das spart Lehrgeld. Das klingt banal, ist aber einer der wichtigsten Grundsätze beim Fix-and-Flip. Wer anfängt, jede Arbeit selbst zu machen, um Geld zu sparen, macht oft das Gegenteil: Er produziert Nacharbeit, verliert Zeit und am Ende kostet es mehr als der Handwerker gekostet hätte.

Natürlich gibt es Arbeiten, die sich gut selbst erledigen lassen: Streichen, einfache Installationen, Entrümpelung, Styling. Aber Holzlackierung, Fliesenarbeiten, Elektro oder das fugenlose Bad sind Disziplinen, bei denen das Ergebnis sofort sichtbar ist, wenn es nicht sitzt. Und bei einem Flip, der am Ende verkauft oder vermietet werden soll, ist Optik Verkaufsargument.

Was die Substanz des Hauses schon mitbringt

Ein unterschätzter Faktor beim Immobilien-Flip ist die Frage, was das Haus oder die Wohnung schon von sich aus mitbringt. Bei diesem Objekt in Augsburg ist das einiges:

• Die Elektrik wurde bereits erneuert und entspricht einem vernünftigen Standard. Nichts muss aufgerüstet werden.
• Die Sanitäranschlüsse liegen günstig, sodass das Bad ohne Umbauten übernommen werden kann.
• Die Fenster sind in gutem Zustand und müssen nicht ersetzt werden.
• Der Grundriss funktioniert, es ist kein Durchbruch oder keine Wandversetzung geplant.

Das ist der Idealfall für einen einfachen Flip: Du kaufst eine Wohnung, die optisch abgewohnt wirkt, aber technisch in Ordnung ist. Du machst Kosmetik, bringst alles auf einen frischen, ordentlichen Stand, und verkaufst oder vermietest dann zu einem Preis, der die Maßnahmen deutlich übertrifft. Genau das ist das Prinzip hinter diesem Objekt.

Fazit: Einfacher Flip mit cleverer Badlösung

Diese Roomtour zeigt sehr gut, was einen funktionierenden, einfachen Immobilien-Flip ausmacht. Du brauchst kein Luxusobjekt, keine Kernsanierung und keine exotischen Materialien. Was du brauchst, ist ein Objekt mit solider Substanz, ein klares Konzept, wer dein Käufer oder Mieter ist, und den Mut, Arbeiten abzugeben, die nicht in deinen Kompetenzbereich fallen.

Das fugenlose Bad ist dabei ein spannender Ansatz, den Johannes selbst noch beobachten möchte. Wenn die Technik sauber umgesetzt wird, ist es eine kosteneffiziente Alternative zum klassischen Fliesenbad, die gleichzeitig einen modernen Look liefert. Ob es beim nächsten Objekt auch Einsatz findet, wird sich zeigen. Für diese 58-Quadratmeter-Wohnung in Augsburg jedenfalls ergibt die Strategie Sinn, und Johannes kündigt bereits an, bei der Fertigstellung wieder vorbeizuschauen.