Auf drei Fix & Flip Projekte 2025 ungeschönt zurückgeblickt

Johannes blickt in diesem Video auf drei abgeschlossene Fix-and-Flip-Projekte aus 2025 zurück, von der einfachen Messy-Wohnung bis hin zu einer skandinavisch gestalteten Zweizimmerwohnung. Er zeigt offen, was gut gelaufen ist, wo Fehler passiert sind und was er beim nächsten Mal anders machen würde. Ein ehrlicher Rückblick ohne Beschönigung, mit konkreten Zahlen, Materialempfehlungen und handfesten Learnings.

Projekt 1: Die 60-m²-Zweizimmerwohnung mit rund 80.000 Euro Gewinn

Das erste Projekt startete im Januar 2025. Es handelte sich um eine 60 m² große Zweizimmerwohnung, die über einen Immobilienmakler angekauft wurde. Die Konkurrenz bei der Besichtigung war minimal, was den Einkauf zu sehr guten Konditionen ermöglichte. Am Ende stand ein Gewinn von rund 75.000 bis 80.000 Euro, ohne das Objekt jemals online inserieren zu müssen. Zwei Interessenten, eine Besichtigung, voller Kaufpreis. So sieht ein gelungener Flip aus.

Was hat in dieser Wohnung funktioniert? Der Flur war das absolute Herzstück. Johannes und sein Team haben dort eine abgehängte Decke mit integrierten LED-Streifen verbaut, die das Licht seitlich nach links und rechts abstrahlen, nicht nach oben oder unten. Das schafft eine warme Atmosphäre und hebt den Flur optisch auf ein ganz anderes Level. Wer durch diesen Eingangsbereich gegangen ist, wollte die Wohnung haben. Kein Onlineinserat nötig.

Ein weiteres Highlight waren die deckenhohen Holztüren, die erhalten und aufbereitet wurden. Das Lackieren in einer professionellen Lackiererei hat rund 1.200 Euro gekostet. Für Elemente, die man heute kaum noch findet und die eine Wohnung sofort charakterstärker machen, ein sehr überschaubarer Aufwand. Die Türen wurden grundiert, lackiert und versiegelt.

Bei den Steckdosen setzt das Team konsequent auf die Busch-Jaeger Future Linear in Schwarz-Matt. Die Schalterserie lässt sich einfach googeln und ist in verschiedenen Ausführungen erhältlich. Wer ein klares, modernes Bild in einer renovierten Wohnung will, sollte auf solche Details achten, weil sie auffallen, ohne aufzudringen.

Im Badezimmer wurde ein Waschtisch von Tikamoon verbaut (rund 300 Euro), der gut zur durchgezogenen Fliese gepasst hat. Die Fliese selbst ist die Alpe Matt von Hornbach im Format 60x60, in Anthrazit-Beige-Grau mit einer leicht warmen Note. Johannes empfiehlt, im ganzen Objekt die gleiche Fliese zu verlegen, ausser man setzt bewusst auf einen gestalterischen Kontrast.

Was er rückblickend anders machen würde: Die Hauseingangstür hätte komplett ausgetauscht werden sollen, innen aufbereitet wurde sie, aussen blieb sie alt. Auch der Ruheputz im Badezimmer war zu grob ausgefallen. Kommunikationsprobleme mit dem Handwerker führten dazu, dass die Körnung deutlich rauer wurde als gewünscht. Stufe Q2 wäre hier die richtige Wahl gewesen. Ein Lernpunkt, der in den nächsten Projekten direkt umgesetzt wurde.

Projekt 2: Skandinavischer Stil und ein Eigennutzer, der die Küche selbst bestellt

Das zweite Projekt war vom Stil her etwas experimenteller. Der Ansatz war skandinavisch geprägt: Türen in einem hellen Taubengrau, Zargen bündig mit der Wand, eine Schattenfuge statt einer vorstehenden Zarge. Viele Zuschauer haben die Türen mit Kellertüren verglichen, Johannes sieht das entspannt. Er hat etwas ausprobiert, es funktioniert, und er würde es wahrscheinlich kein zweites Mal genauso machen, aber das gehört beim Flippen dazu.

Besonders schön war der Parkettboden, der auf Wunsch des Käufers eingebaut wurde. Ursprünglich war Vinyl geplant. Als sich ein Eigennutzer schon während der Bauphase für die Wohnung interessierte und fragte, ob Parkett möglich sei, wurde kurzerhand umgestellt. Der Bodenleger war noch nicht an der Arbeit, also kein Problem. Das zeigt, wie flexibel man im Flip sein kann und wie eine frühe Kaufzusage auch Mehrwert für beide Seiten schafft.

Der Käufer hatte klare Vorstellungen und richtete die Wohnung mit einem dunklen Eichen-Landhausparkett ein, einem Retro-Kühlschrank in Türkis und einem Einrichtungsstil, der zu der sorgfältig gestalteten Küche passte. Die Küche wurde separat vom Kaufvertrag durch Johannes' Bruder als Schreiner eingebaut, auf direkten Wunsch des neuen Eigentümers und vollständig unabhängig vom Kaufpreis. Ein cleveres Modell, weil die Wohnung formal ohne Küche verkauft wird und der Käufer trotzdem ein Rundum-Paket bekommt, wenn er es möchte.

Der Spiegel im Flur war ein Eigenbau: von unten bis oben, auf allen vier Seiten indirekt beleuchtet, gefertigt vom Bruder. Kosten für eine solche Schreinerlösung: rund 500 Euro. Kauft man sowas fertig, landet man schnell beim Dreifachen oder Vierfachen.

Im Badezimmer gab es eine Besonderheit: Da keine ebenerdige Dusche realisierbar war und die Decke wegen der zu niedrig sitzenden Zargen nicht abgehängt werden konnte, entschied sich das Team für ein gemauertes Podest. Der Travo für die LED-Leiste wurde geschickt per Leerrohr unter das Waschbecken geführt. Was nicht funktioniert hat: die klappbare Duschscheibe. Die Idee war, Platz zu gewinnen, wenn gerade nicht geduscht wird. In der Praxis hat der Mechanismus nicht richtig funktioniert, der Käufer hat sie später auf eigene Kosten ausgetauscht.

Auch hier ein konkreter Handwerkerfehler: Die beiden Deckenspots im Badezimmer waren mehrfach per Zeichnung und WhatsApp-Nachricht korrekt positioniert kommuniziert worden, wurden aber trotzdem falsch gesetzt. Am Ende wurde der Fehler hingenommen, weil das Ausbessern von Trockenbau und erneutes Bohren mehr Aufwand bedeutet hätte als der Nutzen. Gewinn bei diesem Flip: rund 70.000 bis 72.000 Euro.

Projekt 3: Die Messi-Wohnung und der Flip Light

Das dritte Projekt war die härteste Ausgangssituation. Die Wohnung wurde direkt vom Eigentümer angekauft und war in einem Zustand, der beim Besichtigen körperlich belastet. Fekalien in den Teppichböden, nie gereinigte Katzenklos, Wände in Tiefgelb bis Dunkelbraun, kein einziger weisser Fleck. Eine Messi-Wohnung im klassischen Sinne.

Die Entscheidung für dieses Objekt war trotzdem richtig, weil der Einkaufspreis sehr gut war. Und genau das ist die Grundlage für jeden gelungenen Fix and Flip: günstig einkaufen, solide renovieren, schnell verkaufen. In diesem Fall war von Anfang an klar, dass kein Parkett kommt, keine glatten Wände im Feinputz und kein High-End-Bad. Es war ein sogenannter Flip Light: renoviert, sauber, funktional, aber ohne die gestalterischen Highlights der anderen Projekte.

Verbaut wurde ein Eiche-Laminat im Landhausoptik für rund 15 Euro pro Quadratmeter. Neue Türen gab es von Hornbach, Obi oder Bauhaus, die klassische Standardtür für rund 110 Euro. Türdrücker in Schwarz kosten zwischen 20 und 30 Euro und kommen von Amazon oder Bauhaus. Auch hier wieder Busch-Jaeger Future Linear in Schwarz-Matt. Das sind die Dinge, die dem Objekt einen einheitlichen, modernen Look geben, ohne das Budget zu sprengen.

Im Badezimmer wurde eine 120x120-Fliese für rund 23 Euro pro Quadratmeter verlegt. Kein Duschpodest diesmal, sondern eine kleine Wanne, passend zum Flip-Light-Ansatz. Schwarze Aufputzarmaturen, drehbare Spots, ein LED-Spiegel mit schwarzem Rahmen vom Amazon. Was Johannes hier rückblickend anders machen würde: keinen Heizkörper lackieren lassen, sondern direkt austauschen. Ein neuer Heizkörper sieht besser aus, ist effizienter und kostet nur wenig mehr.

Besonders wichtig bei diesem Projekt war das Thema Rollos und Markisen. Viele der vorhandenen Rollos waren klemmend oder komplett defekt. Eine Fachfirma hat alle Rollos ausgetauscht und zwei neu nachrüsten lassen, dazu die Markise auf dem Balkon. Gesamtkosten: rund 2.500 Euro. Johannes' Fazit: immer wieder machen. Ein Rundum-Sorglos-Paket für den Käufer ist es wert.

Verkauft wurde die Wohnung am Ende an einen Eigennutzer, obwohl sie ursprünglich eher für einen Kapitalanleger gedacht war. Das zeigt: Man kann nicht immer im Voraus planen, wer kauft. Was man aber steuern kann, ist die Geschwindigkeit. Johannes' klare Devise beim Flippen lautet: Tempo vor maximalem Gewinn. Lieber ein frühes Angebot annehmen und das Kapital zeitnah wieder freisetzen, als auf einen höheren Preis zu warten, der vielleicht nie kommt. Jede Woche, die ein Objekt länger im Bestand bleibt, kostet Zinsen, Nebenkosten und Nerven.

Was Johannes nach diesen drei Projekten anders machen würde

Aus dem Rückblick auf alle drei Flips lassen sich einige klare Punkte ableiten, die auch für andere Investoren hilfreich sind:

• Hauseingangstüren immer komplett austauschen. Innen aufbereiten und aussen alt lassen erzeugt einen unschönen Widerspruch, der beim ersten Eindruck auffällt.
• Heizkörper nie lackieren lassen, sondern ersetzen. Der Mehraufwand ist gering, das Ergebnis deutlich besser.
• Putzqualität immer klar kommunizieren. Q2-Putz sollte Standard sein, grobe Körnung im Badezimmer oder Wohnbereich sieht billig aus und ist schwer rückgängig zu machen.
• Handwerkerpositionen mehrfach und eindeutig dokumentieren. Fotos, Skizzen, WhatsApp-Nachrichten, am besten alles zusammen. Trotzdem kann es schiefgehen, wie das Beispiel mit den falsch gesetzten Spots zeigt.
• Duschkonstruktionen einfach halten. Klappbare Duschabtrennungen klingen gut, funktionieren in der Praxis oft nicht zuverlässig.
• Beim Flip Light nicht übertreiben. Wenn das Objekt und der Einkaufspreis keinen High-End-Ausbau rechtfertigen, sollte man das akzeptieren und konsequent beim Ansatz bleiben.
• Emotionen verkaufen. Eine Lichtleiste für 150 Euro bleibt in der Wohnung, weil sie Stimmung erzeugt. Das ist der Unterschied zwischen einer schnellen und einer langen Vermarktung.

Was Fix and Flip wirklich bedeutet

Alle drei Projekte zusammen zeigen, was Fix and Flip in der Praxis heisst. Es geht nicht darum, jedes Mal die perfekte Wohnung zu bauen. Es geht darum, Objekte mit Potenzial günstig einzukaufen, sie solide und ansprechend zu renovieren und dann zügig wieder zu verkaufen. Wer dabei zwischen 70.000 und 80.000 Euro Gewinn pro Projekt erwirtschaften kann, hat ein funktionierendes System gefunden.

Johannes macht das seit über vier Jahren und setzt es gemeinsam mit Partnern quer durch Deutschland um. Aktuell laufen über 30 Baustellen mit Investoren, die ihren ersten Flip gemeinsam mit ihm und seinem Team angehen. Wer sich das vorstellen kann, findet den entsprechenden Link in der Videobeschreibung.

Der wichtigste Satz aus diesem Rückblick: Den Flip kann man immer nur vorwärts leben und rückwärts verstehen. Fehler gehören dazu, solange man daraus lernt und beim nächsten Projekt schneller und besser wird.