Auf drei Fix & Flip Projekte 2025 ungeschönt zurückgeblickt

Johannes schaut in diesem Video ungeschönt auf drei Fix-and-Flip-Projekte aus dem Jahr 2025 zurück. Du bekommst ehrliche Einblicke in die Vorher-Nachher-Zustände, konkrete Zahlen zu den erzielten Gewinnen und klare Aussagen dazu, was er beim nächsten Mal anders machen würde.

Projekt 1: Die 60-m²-Zweizimmerwohnung mit rund 80.000 Euro Gewinn

Das erste Projekt startete im Januar 2025. Eine 60 m² große Zweizimmerwohnung, die über einen Immobilienmakler angekauft wurde, fast ohne Konkurrenz bei der Besichtigung. Der Zustand beim Kauf war alles andere als einladend: vollgestellte Räume, Fekalien in den Teppichböden und an den Wänden, dunkle Holzdecken, veraltete Elektrik. Ein typischer Fall, der auf den ersten Blick viele Interessenten abschreckt und genau deshalb günstig zu haben war.

Das Ergebnis nach der Renovierung konnte sich sehen lassen. Das Objekt wurde ohne Inserat und ohne Preisverhandlung verkauft, lediglich zwei Interessenten haben besichtigt, einer hat den vollen Kaufpreis geboten. Johannes spricht von rund 75.000 bis 80.000 Euro Gewinn an diesem Projekt.

Was hat diesen schnellen Verkauf ausgelöst? Vor allem das Konzept im Flur. Sein Bruder, der als Schreiner arbeitet, hat dort eine abgehängte Holzkonstruktion mit LED-Streifen eingebaut, die seitlich nach links und rechts abstrahlen, nicht nach oben oder unten. Das erzeugt ein indirektes, warmes Licht zwischen 3.000 und 4.000 Kelvin und hebt den Flur optisch deutlich an. Solche Details, die man so nicht kaufen kann, sind aus Johannes' Sicht ein zentraler Grund, warum Wohnungen schnell und zum vollen Preis verkauft werden.

Weitere Highlights dieses Projekts:

• Deckenhohe Massivholztüren, die für rund 1.200 Euro in einer Lackiererei grundiert, lackiert und versiegelt wurden. Ein Detail, das man in Neubauten kaum noch findet.
• Steckdosen der Serie Busch-Jäger Future Linear in Schwarz-Matt durchgehend im gesamten Objekt.
• Gleiche Fliese in Küche, Bad und WC: die Alpamatt von Hornbach im Format 60x60 cm, beige-grau mit leicht warmer Note.
• Im WC ein Geberit-Vorbauelement mit wandhängendem WC, ein kleines Waschbecken und ein Holzregal aus Eiche mit Revisionsklappe, gebaut vom Vater.
• Im Badezimmer ein Aufsatzwaschbecken von Tickr Moon für rund 300 Euro sowie eine selbst gebaute Holzleiter als Dekoelement.

Was würde Johannes nicht mehr so machen? Den Rauputz im Badezimmer. Es gab Kommunikationsprobleme mit den Handwerkern, der Putz wurde zu grob aufgetragen. Putzqualität Q2 wäre hier die richtige Wahl gewesen. Außerdem würde er die Hauseingangstür außen komplett austauschen, statt sie nur innen aufzubereiten. Der erste Eindruck zählt.

Projekt 2: Skandinavischer Stil, graue Türen und 70.000 Euro Gewinn

Das zweite Objekt war ein Experiment, das sich gelohnt hat, mit ein paar Abstrichen. Die Wohnung war zwei Jahre leer gestanden, entsprechend verkalkt und abgenutzt. Johannes und sein Team haben hier einen klaren skandinavischen Stil umgesetzt, der sich in jedem Detail widerspiegelte.

Das auffälligste Element: sämtliche Innentüren und Zargen wurden in einem hellen Taubengrau lackiert. Die Zargen wurden bündig mit der Wand eingebaut, sodass eine saubere Schattenfuge entstand. Ein Stilmittel aus den 1980er-Jahren, das modern interpretiert sehr elegant wirkt. Viele Kommentare dazu: manche fanden die Türen wie Kellertüren. Johannes sieht das pragmatisch, er hat es ausprobiert, würde es nicht unbedingt wiederholen, findet es aber nicht falsch.

Der Fußboden war ursprünglich als Vinyl geplant. Auf ausdrücklichen Wunsch des Käufers, der die Wohnung noch während der Bauphase besichtigt und direkt gekauft hat, wurde Eichenparkett verlegt. Ein dunkles, lebhaftes Landhausparkett, das nicht unbedingt Johannes' erste Wahl gewesen wäre, im Kontext der späteren Einrichtung des neuen Eigentümers aber sehr gut funktioniert hat. Der Käufer hat sich als Eigennutzer eingerichtet und sogar eine Küche direkt beim Bruder von Johannes in Auftrag gegeben, mit einem selbst gebauten Dunstabzug im hochwertigen Look, der sonst 3.000 bis 4.000 Euro kostet.

Was hat bei diesem Projekt gut funktioniert:

• Ein selbst gebauter Spiegel, der von unten bis oben geht und auf allen vier Seiten indirekt beleuchtet wird. Kosten laut Johannes: rund 500 Euro beim Schreiner.
• Eine Lichtleiste in Schwarz aus dem Online-Handel für rund 100 bis 150 Euro. Die bleibt immer in der Wohnung, wird nicht ausgebaut und wiederverwendet. Sie transportiert eine Emotion, die beim Verkauf hilft.
• Auf dem Balkon wurden zwei Steckdosen nach außen gezogen, die vorher nicht vorhanden waren. Ein Heizstrahler auf Wunsch des Käufers wurde noch vor dem Notartermin eingebaut. Eine neue Markisenabdeckung in Grau für rund 300 Euro hat den Balkon optisch deutlich aufgewertet. Dazu Terrassendielen aus dem Baumarkt mit Gummiunterkon­struktion zur Schallminimierung.
• Im Badezimmer wieder der gleiche Holzunterschrank aus Eiche mit Weißölung, der einen kalkigen, hellen Look erzeugt und das typische Orange-Braun von Eiche vermeidet.

Was lief nicht rund: Die Spots im Badezimmer wurden vom Elektriker an den falschen Positionen gebohrt, obwohl die Planung zweimal über die WhatsApp-Gruppe mit Einzeichnung kommuniziert wurde. Johannes hat es am Ende so gelassen. Außerdem hat eine klappbare Duschscheibe technisch nicht funktioniert und musste im Nachgang vom Käufer auf eigene Kosten ausgetauscht werden. Die Idee war gut, die Umsetzung nicht.

Gewinn an diesem Projekt: rund 70.000 bis 72.000 Euro. Für Johannes liegt der typische Gewinnkorridor mittlerweile zwischen 70.000 und 100.000 Euro pro Flip.

Projekt 3: Der Messi-Flip als Renovation Light

Das dritte Projekt war der härteste Fall vom Ausgangszustand her. Die Wohnung wurde direkt vom Eigentümer angekauft, einer Familie, die dort als Messie gewohnt hat. Vollgestellt, ungereinigte Katzenklos, Wände tiefgelb bis tiefbraun vom Rauch, kein einziger weißer Fleck an den Wänden. Der Geruch beim Besichtigungstermin war entsprechend. Johannes schildert das ohne Beschönigung und merkt an, dass man bei solchen Projekten immer auch ein Stück weit in die Geschichte der Menschen dahinter eintaucht.

Die strategische Entscheidung hier war klar: Renovation Light. Kein Parkett, keine glatten Wände auf dem höchsten Qualitätsniveau, kein aufwendiges Designer-Bad. Der Einkaufspreis war gut, das Haus blockartig mit nicht besonders attraktiver Fassade, also wurde das Renovierungsbudget gezielt niedrig gehalten.

Was konkret gemacht wurde:

• Wände und Decken verputzt und weiß gestrichen, durchgehend in allen Räumen.
• Standardtüren aus dem Baumarkt für rund 110 Euro pro Stück, mit schwarzen Türdrückern für 20 bis 30 Euro.
• Steckdosen wieder in Busch-Jäger Future Linear Schwarz-Matt.
• Eichenoptik-Laminat für rund 15 Euro pro Quadratmeter, keine Niveauanpassung zwischen Flur und Zimmern, weil der Aufwand für diesen Flip-Typ nicht gerechtfertigt war.
• Rollläden komplett ausgetauscht durch eine Fachfirma, zwei neue nachgerüstet, inklusive Balkonmarkise: Gesamtkosten rund 25.000 Euro. Johannes sieht das als rundum-sorglos Paket und würde es jederzeit wiederholen.
• Im Badezimmer eine 120 x 120 cm Fliese für rund 23 Euro pro Quadratmeter, ein runder Holzunterschrank, ein LED-Spiegel mit schwarzem Rahmen und eine Badewanne statt einer Dusche, passend zum Renovierungsansatz.
• Im WC ein kleines Holzregal, wieder vom Vater gebaut, das gleichzeitig den Wasseranschluss und die Wasseruhr verbirgt.

Heizkörper wurden bei diesem Projekt lediglich lackiert statt ausgetauscht. Johannes sagt klar, das würde er künftig nicht mehr so machen. Ein neuer Heizkörper kostet überschaubar mehr, sieht besser aus, ist effizienter und ergibt ein rundes Bild.

Das Objekt wurde letztlich an einen Eigennutzer verkauft, obwohl es ursprünglich als Kapitalanlage-Flip geplant war. Johannes räumt ein, dass man bei Hochhäusern generell mit Abschlägen beim Verkaufspreis rechnen muss. Hier hätte man vielleicht 15.000 bis 20.000 Euro mehr erzielen können, wenn man länger gewartet hätte. Aber seine klare Devise beim Flippen lautet: Geschwindigkeit vor maximaler Marge. Lieber ein frühes Angebot annehmen und das Kapital schnell wieder frei haben, als auf einen hypothetischen Bestkäufer warten und das Objekt dadurch möglicherweise zu verbrennen.

Was du aus diesen drei Projekten mitnehmen kannst

Über alle drei Projekte hinweg zieht sich ein roter Faden, der zeigt, wie Fix and Flip in der Praxis wirklich funktioniert.

Emotionen verkaufen. Kleine Details wie indirekte Beleuchtung, Eichenholzelemente mit Weißölung oder eine durchgehende Fliese im gesamten Objekt erzeugen ein Gesamtbild, das Käufer spüren. Das ist kein Nice-to-have, sondern oft der Grund, warum eine Wohnung ohne Inserat zum vollen Preis weggehen kann.

Den Renovierungsansatz dem Objekt anpassen. Nicht jede Wohnung braucht Parkett und ein Designer-Bad. Wenn der Einkaufspreis stimmt und das Haus eine blockartige, wenig attraktive Immobilie ist, reicht eine saubere Renovation Light, um einen ordentlichen Gewinn zu erzielen. Wer bei solchen Projekten überinvestiert, verbessert seinen Return on Investment nicht, er verschlechtert ihn.

Handwerker klare Vorgaben geben und mehrfach kommunizieren. Trotzdem kann es schiefgehen, wie das Beispiel mit den falsch gesetzten Spots zeigt. Wer das weiß, plant einen Puffer für Nachbesserungen ein und reagiert pragmatisch statt mit Druck.

Kaufentscheidungen früh einbinden. Im zweiten Projekt hat ein potenzieller Käufer die Wohnung während der Bauphase gesehen und sofort zugesagt. Das hat ermöglicht, den Bodenbelag kurzfristig auf seine Wünsche abzustimmen, ohne Mehrkosten zu riskieren. Diese Art von frühem Käuferkontakt ist kein Zufall, sondern Teil einer Strategie.

Geschwindigkeit ist Kapital. Eigenkapital, das in einem Flip steckt, arbeitet nicht. Je schneller das Geld zurückkommt, desto früher kann es im nächsten Projekt eingesetzt werden. Das ist das Grundprinzip hinter Fix and Flip, und Johannes hat es über vier Jahre und inzwischen mehr als 30 laufenden Baustellen quer durch Deutschland konsequent angewandt.

Rückwärts verstehen, vorwärts handeln. Jeder Flip lehrt etwas. Perfekte Projekte gibt es nicht, aber wer genug davon gemacht hat, weiß, welche Fehler sich wiederholen und wie man sie abstellt.