Durchbruch auf der Baustelle | Wir renovieren eine Wohnung Teil 2

In Teil 2 der Renovierungsserie nimmt Johannes dich direkt mit auf die Baustelle und zeigt, was in den vergangenen Tagen passiert ist. Der wichtigste Meilenstein: Der Durchbruch ist fertig, und er verändert das Raumgefühl der Wohnung grundlegend. Dazu gibt es einen ehrlichen Blick auf das, was noch vor dir liegt, wenn du eine Bestandswohnung komplett umstrukturierst.

Der Durchbruch ist durch: Was das konkret bedeutet

Der zentrale Moment dieses Updates ist der fertige Wanddurchbruch. Wer sich schon mal gefragt hat, wie ein einziger struktureller Eingriff eine Wohnung komplett neu definieren kann, bekommt hier die Antwort aus der Praxis. Durch den Durchbruch entstehen zwei Räume, die sich jetzt zu einem großzügigen, durchgehenden Wohnbereich verbinden. Das Ergebnis ist laut Johannes besser als erwartet: heller, offener, moderner.

Konkret sieht das so aus: Wo vorher eine Wand stand und der Raum eher abgeschlossen wirkte, entsteht jetzt ein begehbares, offenes Wohnzimmer mit Fensterfront. Das Licht fällt durch die gesamte Fläche, und der Raum fühlt sich spürbar größer an. Genau das ist das Ziel bei einer durchdachten Fix-and-Flip-Renovierung: Mit gezielten baulichen Maßnahmen den wahrgenommenen Wert der Immobilie steigern, bevor überhaupt der erste Pinsel angesetzt wird.

Dieser Schritt ist allerdings nicht ohne Aufwand. Der Beton beim Durchbruch war laut Johannes extrem hart, so hart, dass dabei eine Hilti-Maschine kaputt gegangen ist. Ein solches Gerät kostet schnell um die 500 Euro. Die Kosten trägt zwar der Generalunternehmer, aber es ist ein gutes Beispiel dafür, dass auf Baustellen immer unvorhergesehene Dinge passieren können. Als Investor musst du damit rechnen, auch wenn du die Arbeiten vergibst.

Raumplanung und gestalterische Entscheidungen auf der Baustelle

Ein Fix-and-Flip-Projekt ist kein starres Skript. Viele Entscheidungen fallen erst, wenn du vor Ort stehst und siehst, was möglich ist. In diesem Update zeigt Johannes mehrere solcher Entscheidungsmomente:

• Industrieoptik-Fensterelement: Das alte, gelbgoldene Holzelement wird durch ein modernes Industrie-Fensterelement ersetzt. Bestellt werden kann es aber erst, wenn die Deckenhöhe final feststeht, weil die Decke noch um ca. 6 cm abgehangen wird. Das zeigt, wie eng einzelne Gewerke voneinander abhängen.
• Türversetzung: Die ursprüngliche Tür mit Stahlzarge wurde versetzt. Der neue Standort gibt dem angrenzenden Raum mehr Nutzfläche. Die alte Öffnung wird mit Trockenbau geschlossen.
• Holzlatten-Paneel als Akzentwand: Johannes überlegt, eine der verbleibenden Wände als TV-Wand mit Holzlatten-Paneelen zu gestalten. Diese Paneele mit schwarzem Hintergrund sind fertig kaufbar und kosten rund 100 Euro pro Panel bei ca. 1,67 Quadratmetern. Für die rund 6 bis 7 Quadratmeter große Wand wäre man mit Verschnitt bei ungefähr 500 bis 600 Euro. Ein überschaubarer Betrag für einen optischen Effekt, der in der Vermarktung viel ausmacht.
• Küchenplanung: Im neuen offenen Bereich ist Platz für eine L-Küche, eventuell mit kleiner Bar oder Hochtischen. Die Fußbodenheizung ist bereits bis in diesen Bereich verlegt, was dem späteren Käufer oder Mieter maximale Flexibilität bei der Küchengestaltung gibt.

Badezimmer: Kluge Entscheidungen beim Abriss

Auch das Bad ist bereits teilweise abgebrochen. Hier lohnt ein genauerer Blick auf die Strategie: Nicht alles wird rausgerissen. An zwei Wänden bleiben die Fliesen größtenteils erhalten, weil dort Enopuz (eine Verbundabdichtungs- und Fliesenträgermatte) draufkommt. So spart man Zeit und Material, ohne Abstriche bei der Qualität zu machen.

Das geplante Podest im Bad ist ein weiteres Gestaltungselement, das dem Raum Charakter gibt und gleichzeitig technische Installationen kaschieren kann. Der Rest der Wände wird verputzt. Es entsteht also ein Mix aus Fliesen und Putz, was optisch modern wirkt und handwerklich sinnvoll ist.

Was die Wände erzählen: Tapeten und Altlast

Wer eine Bestandsimmobilie kauft und renoviert, kennt das Phänomen: Unter der ersten Tapete kommt die zweite, darunter die dritte. In dieser Wohnung lagen in mehreren Räumen drei Lagen Tapete übereinander. Das bedeutet erheblichen Mehraufwand beim Abriss, kostet Zeit und Nerven der Handwerker. In einem Fall hat der Laminatboden noch nicht entfernt werden können, weil die Tapete so viel Kapazität gebunden hat.

Das ist keine Kritik an den Handwerkern, sondern einfach die Realität alter Bausubstanz. Als Investor solltest du bei der Kalkulation immer einen Puffer für solche Überraschungen einplanen. Drei Lagen Tapete oder versteckte Elektrodosen hinter Wandverkleidungen sind kein Einzelfall, sondern bei Wohnungen aus den 70er und 80er Jahren eher die Regel als die Ausnahme.

Apropos Elektro: Beim Abriss wurden unter alten Tapeten zahlreiche Elektrodosen entdeckt, die bisher unbekannt waren. Das ist grundsätzlich positiv, weil dadurch weniger Nachrüstarbeit nötig ist. Gleichzeitig muss der Elektriker nun mit den Handwerkern vor Ort abstimmen, damit Schlitzen und weitere Elektroarbeiten koordiniert ablaufen. Der Elektriker kommt in der nächsten Woche.

Bürokratie und Zeitplan: Warum Renovierungen immer länger dauern

Johannes spricht in diesem Update auch offen darüber, warum es manchmal so aussieht, als würde sich auf der Baustelle nichts bewegen. Die Antwort ist fast immer dieselbe: Bürokratie. Notartermine, die sich verschieben. Urlaub. Abstimmungen zwischen verschiedenen Gewerken. Das kostet Zeit, die kein Handwerker der Welt aufholen kann.

Das ist ein wichtiger Hinweis für alle, die selbst in Fix-and-Flip oder Renovierungsprojekte einsteigen wollen:

• Plane großzügige Puffer in deinen Zeitplan ein, besonders zwischen Kauf und Baubeginn.
• Notartermine, Genehmigungen und Gewerkekoordination brauchen Zeit, auch wenn du alles richtig machst.
• Die eigentliche Bauzeit ist oft kürzer als die organisatorische Vorlaufzeit.
• Kommunikation zwischen Elektriker, Trockenbauer, Putzer und anderen Gewerken muss aktiv gesteuert werden, am besten durch dich oder einen verlässlichen Bauleiter.

Sobald der Startschuss aber gegeben ist und die Handwerker ihren Rhythmus gefunden haben, geht es oft schneller als gedacht. In gerade mal vier bis fünf Werktagen wurden hier Abriss, Durchbruch, Entrümpelung und Vorbereitungsarbeiten in mehreren Räumen gleichzeitig erledigt.

Fazit nach Teil 2: Wo die Wohnung jetzt steht

Nach diesem Baustellenbesuch ist klar: Das Projekt nimmt Fahrt auf. Der Durchbruch ist das wichtigste Signal, dass die Umstrukturierung der Wohnung funktioniert. Was vorher ein beengter Grundriss war, wird zu einem modernen, offenen Wohnkonzept mit klarer Raumtrennung durch das geplante Industrieelement.

Die nächsten Schritte sind:

• Elektriker koordinieren und mit dem Schlitzen beginnen
• Decke abhängen und finale Deckenhöhe messen, damit das Fensterelement bestellt werden kann
• Verputzen und Spachteln in mehreren Räumen starten
• Entscheidung treffen, welche Wand die Holzlatten-Akzentwand bekommt
• Restlichen Laminatboden entfernen
• Bad weiter vorbereiten und Podest aufbauen

Dieses Projekt zeigt anschaulich, dass eine Fix-and-Flip-Renovierung kein linearer Prozess ist. Es ist ein Zusammenspiel aus Planung, Reaktion auf das, was du vor Ort vorfindest, und dem Mut, gestalterische Entscheidungen zu treffen, die den späteren Verkaufs- oder Vermietungserfolg maßgeblich beeinflussen. Wer sich das von Anfang bis Ende durchdenkt, legt die Grundlage für eine solide Rendite.