Durchbruch auf der Baustelle | Wir renovieren eine Wohnung Teil 2

In Teil 2 der Renovierungsserie geht Johannes direkt auf die Baustelle und zeigt, was in den letzten vier bis fünf Arbeitstagen passiert ist. Der große Durchbruch ist fertig, das Bad wurde teilweise abgebrochen und mehrere Räume sind weitgehend für die nächsten Gewerke vorbereitet. Ein kompaktes Update mit einem ehrlichen Blick auf den aktuellen Stand der Wohnung.

Der Durchbruch ist fertig

Das Herzstück dieses Updates ist der fertige Wanddurchbruch. Wer Teil 1 gesehen hat, weiß, dass genau hier der entscheidende Eingriff in die Bausubstanz geplant war. Jetzt ist er durch, und der erste Eindruck übertrifft die Erwartungen. Wo vorher zwei getrennte, eher dunkle Räume waren, entsteht jetzt ein offener, heller Bereich mit einer komplett neuen Raumwirkung.

In den fertigen Durchbruch kommt ein Industrie-Fensterelement, das die zwei Bereiche optisch verbindet, aber trotzdem klar voneinander trennt. Das gelbgoldene alte Holzelement, das dort früher saß, ist längst Geschichte. Das neue Element kann aber erst bestellt werden, wenn die finale Deckenhöhe feststeht, da die Decke noch um ca. 6 cm abgehangen wird. Solange heißt es warten.

Das Ergebnis wird ein vollwertiges, begehbares Wohnzimmer sein, das durch die große Fensterfront komplett hell ist. Die Küche soll ebenfalls in diesen Bereich integriert werden, inklusive neuer Anschlüsse in der Wand. Johannes stellt sich dort eine L-Küche vor, vielleicht mit einer kleinen Bar oder Hochtischen zum Frühstücken. Dazu kommt eine Fußbodenheizung, die bis in diesen Bereich reicht und dem künftigen Mieter oder Käufer volle Flexibilität bei der Küchenplanung lässt.

Was im Bad passiert ist

Im Badezimmer wurde bereits einiges abgebrochen, aber noch nicht alles. Die Entscheidung fiel, die vorhandenen Fliesen an bestimmten Wänden zu belassen. An zwei Wänden kommt stattdessen Aquapanel (Enopuz), das direkt überfliest werden kann, ohne die alten Fliesen aufwendig zu entfernen. Das spart Zeit und Kosten.

Geplant ist außerdem ein erhöhtes Podest im Badbereich, das dem Raum eine besondere Optik gibt. Die restlichen Wände werden verputzt. Das Bad ist damit noch nicht fertig, aber die Grundstruktur und die Planung stehen.

Tapeten, Laminat und der Aufwand dahinter

Was von außen simpel klingt, ist auf der Baustelle echter Knochenjob. In mehreren Räumen lagen drei Lagen Tapete übereinander auf den Wänden. Das Abkotzen, wie Johannes es nennt, hat die Handwerker ordentlich beschäftigt. Wer schon mal alte Tapeten von einer Altbauwand gezogen hat, weiß, wie zäh das sein kann, besonders wenn jede Schicht anders auf dem Untergrund haftet.

Auch der Laminatboden muss noch raus. Er hat offenbar Widerstand geleistet, ist also noch nicht vollständig entfernt. Wird aber noch erledigt. Sobald Tapeten und Boden weg sind, kann in diesen Räumen mit Verputzen und Spachteln begonnen werden.

Türversetzung und Trockenbau

Eine weitere Maßnahme, die bereits angestoßen wurde: Eine Tür wird versetzt. Die ursprüngliche Tür mit Stahlzarge war an einer Position, die den Raum einschränkte. Die neue Position liegt einige Zentimeter versetzt, mit einem kleinen Wandabstand. Dahinter entsteht eine neue Trockenbauwand, die den Bereich klar abtrennt und gleichzeitig mehr nutzbaren Raum schafft. Die alte Stahlzarge ist bereits entfernt, die Öffnung wird mit Trockenbau geschlossen.

Nächste Schritte: Elektriker und Schlitzen

Die nächste große Aufgabe auf der Baustelle ist der Elektriker. Er kommt in der Folgewoche und muss sich zunächst mit den anderen Handwerkern vor Ort abstimmen, bevor das Schlitzen beginnen kann. Interessant dabei: Unter den alten Tapeten wurden deutlich mehr Dosen und Leitungen gefunden als ursprünglich erwartet. Das reduziert den Aufwand für die neue Elektrik, weil einiges bereits vorhanden ist und nur noch angepasst werden muss.

Grundsätzlich gilt bei jeder Renovierung: Überraschungen in der Elektrik sind der Normalzustand, nicht die Ausnahme. Alte Leitungen, vergessene Dosen, Installationen aus verschiedenen Jahrzehnten, das gehört zum Alltag auf einer Fix-and-Flip-Baustelle dazu. Wer das einplant, erlebt weniger böse Überraschungen.

Wenn Werkzeug kaputtgeht: Hilti auf dem Beton

Ein kurzes, aber ehrliches Update gibt es auch zum Thema Kosten und Werkzeugverschleiß. Der Beton beim Durchbruch war extremst nervig zu bearbeiten. Eine Hilti-Maschine ist dabei draufgegangen, Schätzwert laut Johannes rund 500 Euro. Das Werkzeug gehört dem Generalunternehmer, nicht Johannes direkt, also liegt das Risiko beim GU. Trotzdem ist es ärgerlich: kaputtes Werkzeug kostet Zeit, Geld und ist schlicht Ressourcenverschwendung.

Wer Fix and Flip macht und mit Generalunternehmern oder Subunternehmern arbeitet, sollte genau solche Punkte vertraglich klarstellen: Wer haftet für Werkzeugschäden auf der Baustelle? Wer trägt die Kosten, wenn Material oder Gerät durch besonders harte Bausubstanz beschädigt wird? Das sind keine theoretischen Fragen, sondern genau die Situationen, die in der Praxis regelmäßig passieren.

Gestaltungsidee: Holzlatten-Wandpaneele als Akzent

Neben den rein handwerklichen Updates hat Johannes auch schon eine konkrete Idee für die Gestaltung im Kopf. Eine der verbleibenden Wände im Wohnzimmerbereich soll die künftige Fernsehwand werden, weil es schlicht die einzig sinnvolle Wand dafür ist. Die andere ist zu nah an der Tür.

Die Überlegung: Diese Wand mit Holzlatten-Paneelen mit schwarzem Hintergrund verkleiden. Diese Art von Wandverkleidung ist aktuell sehr gefragt, weil sie einem Raum sofort einen modernen, hochwertigen Look gibt, ohne großen handwerklichen Aufwand. Fertige Paneele gibt es im Handel für rund 100 Euro pro Panel, ein Panel deckt ca. 1,67 Quadratmeter ab.

Für eine Wand mit rund 6 bis 7 Quadratmetern ergibt sich inklusive Verschnitt ein Budgetbedarf von ungefähr 500 bis 600 Euro. Für den Effekt, den so eine Wand macht, ist das überschaubar, und bei einer Kapitalanlage oder einem Flip-Objekt kann genau solche Optik den Unterschied machen, wie schnell und zu welchem Preis die Wohnung verkauft oder vermietet wird.

Warum Baustellen immer länger dauern als geplant

Johannes spricht in diesem Video auch kurz an, warum sich der Start der Renovierung so hingezogen hat: Urlaub, Notartermine, bürokratische Verzögerungen. Das ist kein Einzelfall, sondern strukturelles Problem im deutschen Immobilienmarkt. Zwischen Kaufvertrag, Grundbucheintrag, Kaufpreisfälligkeit und dem tatsächlichen Start der Baumaßnahmen können Wochen oder Monate vergehen.

Für Immobilieninvestoren, die mit Fix and Flip Geld verdienen wollen, bedeutet das: Jeder Monat, in dem die Wohnung steht und noch nicht renoviert wird, kostet Eigenkapital oder Finanzierungskosten. Die Kalkulation muss das von Anfang an einschließen. Wer davon ausgeht, dass er zwei Wochen nach dem Notartermin anfangen kann zu renovieren, wird in der Realität meistens enttäuscht.

Bürokratische Puffer von zwei bis drei Monaten zwischen Kauf und Baustart sind keine Seltenheit. Das gilt besonders dann, wenn mehrere Gewerke koordiniert werden müssen, Elektriker, Trockenbauer, Putzer, Fliesenleger, und jeder seinen eigenen Zeitplan hat.

Fazit nach Teil 2

Der Stand auf der Baustelle ist solide. Der Durchbruch ist fertig und sieht besser aus als erwartet. Das Bad ist in Arbeit, mehrere Räume sind vorbereitet, und die nächsten Gewerke stehen in den Startlöchern. Die Elektrik ist der nächste große Schritt, danach geht es an Verputzen, Spachteln und schließlich den Innenausbau.

Was dieses Update zeigt: Bei einer Renovierung ist Geduld kein nettes Extra, sondern eine Grundvoraussetzung. Nicht jede Woche sieht man dramatische Fortschritte, aber wenn der Durchbruch sitzt und der Raum das erste Mal so aussieht, wie man es sich vorgestellt hat, dann weiß man, dass man auf dem richtigen Weg ist.