Durchgangszimmer? So wird daraus ein vollwertiges Zimmer!

Ein Durchgangszimmer, das niemand nutzt, und eine überdimensionierte Diele, die wertvolle Wohnfläche vernichtet: Das war der Ausgangszustand einer 92-Quadratmeter-Wohnung, die wir zuletzt komplett renoviert und vermarktet haben. In diesem Video zeigt Johannes, wie wir aus einer klassischen Zweizimmerwohnung drei vollwertige Schlafzimmer gemacht haben, ohne dabei Kompromisse beim Raumgefühl einzugehen.

Das Ausgangsproblem: 92 Quadratmeter, zwei Schlafzimmer und zu viel Flur

Die Wohnung hatte auf dem Papier ordentlich Fläche: 92 Quadratmeter. Was sich dahinter verbarg, war allerdings weniger überzeugend. Ein großer Teil der Grundfläche entfiel auf einen unverhältnismäßig langen Flur, der die Wohnung durchzog und dabei kaum nutzbaren Wohnraum bot. Zwei Schlafzimmer waren vorhanden, ein drittes existierte nur als Durchgangszimmer ohne eigenständigen Zugang.

Wer schon mal versucht hat, eine Wohnung mit diesem Grundriss zu vermarkten, kennt das Problem: Kaufinteressenten oder Mieter sehen sofort, dass die Fläche nicht effizient genutzt wird. Viel Laufweg, wenig Zimmer, und eine Diele, die niemand braucht. Das war hier genauso. Der Flur war schlicht astronomisch groß und fraß wertvolle Quadratmeter, die als echter Wohnraum hätten dienen können.

Für ein Fix-and-Flip-Projekt ist das der klassische Fall, bei dem eine Grundrissänderung nicht nur möglich, sondern wirtschaftlich sinnvoll ist. Denn mit dem richtigen Umbau lässt sich die Wohnung in eine deutlich attraktivere Immobilie verwandeln, die mehr Käufer oder Mieter anspricht und damit auch einen höheren Preis erzielt.

Warum ein 7-Quadratmeter-Zimmer keine Lösung ist

Der erste Gedanke bei so einem Grundriss ist oft simpel: Man schließt einfach die Durchgangsöffnung und schafft damit ein weiteres Zimmer. Klingt gut in der Theorie. In der Praxis bleibt aber oft zu wenig übrig. In diesem Fall wären es 7 bis 8 Quadratmeter geworden, nachdem der notwendige Laufweg abgezogen war.

Und das ist eine Falle, in die viele Renovierer tappen. Ein Zimmer mit 7 Quadratmetern als vollwertiges Schlafzimmer zu vermarkten funktioniert nicht. In der Besichtigung fällt es sofort auf, Käufer fühlen sich getäuscht und das Vertrauen ist weg. Als Homeoffice-Ecke mag man es noch durchgehen lassen, aber als echtes Schlafzimmer taugt es nichts. Wer nachhaltig im Immobilienbereich arbeiten will, sollte diesen Weg vermeiden.

Der Anspruch bei diesem Projekt war klar: ein vollwertiges Zimmer mit echter Nutzfläche, kein Rumpelkämmerchen, das den Grundrissplan aufbläht, aber im Alltag niemanden überzeugt.

Die Lösung: Schräge Wände statt Zickzack-Flur

Nachdem die einfachen Varianten ausgeschieden waren, wurde es kreativ. Die entscheidende Frage lautete: Wie schafft man kurze Laufwege, erhält dabei einen sinnvollen Flur und gewinnt gleichzeitig ein vollwertiges Zimmer?

Die Antwort war eine schräge Wandführung. Anstatt den Flur gerade weiterzuführen oder einen Umweg über eine Ecke zu erzwingen, wurde die Trennwand zum neuen Zimmer diagonal gesetzt. Das klingt ungewöhnlich, hat aber mehrere entscheidende Vorteile:

• Der Flur wird kürzer, weil die Diagonale den Weg abkürzt.
• Das neue Zimmer gewinnt an Fläche, weil keine großen Ecken verloren gehen.
• Der Garderobenbereich im Eingangsbereich bleibt erhalten.
• Der direkte Zugang vom Flur zum WC ist weiterhin möglich.
• Man braucht keine umständlichen Umwege über externe Wände oder zusätzliche Türen.

Auch das WC bekam eine angepasste schräge Ecke, sodass die Geometrie stimmig bleibt und kein Platz verschenkt wird. Das Ergebnis im bemassten Grundriss zeigt: Das neue Zimmer kommt auf knapp 10 Quadratmeter Wohnfläche. Das ist eine andere Ausgangslage als die ursprünglich anvisierten 7 Quadratmeter und damit wirklich nutzbar, ob als Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer.

Was aus der Wohnung geworden ist

Das Ergebnis kann sich sehen lassen. Aus einer 92-Quadratmeter-Wohnung mit zwei Schlafzimmern und einem riesigen, ungenutzten Flur ist eine Wohnung mit drei vollwertigen Schlafzimmern geworden. Dazu kommt eine Wohnküche mit fast 40 Quadratmetern, die durch die gewonnene Fläche aus dem ehemaligen Flurbereich deutlich großzügiger wirkt.

Jedes Zimmer wurde außerdem mit LAN-Dosen ausgestattet. Das klingt nach einem Detail, ist aber ein echter Mehrwert, gerade für Familien mit Homeoffice-Bedarf oder Mieter, die auf stabile Internetverbindungen angewiesen sind. Wer viel im Homeoffice arbeitet, weiß, dass WLAN in Altbauten oft schwächelt. Eine Kabelverbindung direkt aus der Steckdose ist da die bessere Lösung.

Das Renovierungsniveau lag wie immer im gehobenen Bereich: 600 bis 800 Euro pro Quadratmeter Renovierungskosten. Das ist kein Budget für Laminat drüber und Fliesen anstreichen. Da wird wirklich in die Substanz gegangen, neue Leitungen, neue Böden, neue Bäder, neue Wandstruktur. Nur so lässt sich am Ende ein Preis erzielen, der den Aufwand rechtfertigt, und nur so schafft man einen Mehrwert, hinter dem man als Verkäufer auch stehen kann.

Fix and Flip: Grundrissoptimierung als Renditehebel

Genau das ist der Kern von Fix and Flip, zumindest so wie wir es bei Flipper Immo verstehen. Es geht nicht darum, eine Wohnung mit minimalem Aufwand aufzuhübschen und dann teuer abzugeben. Es geht darum, echten Mehrwert zu schaffen, der sich im Verkaufspreis widerspiegelt und vor dem man sich nicht schämen muss.

Grundrissänderungen sind dabei einer der wirkungsvollsten Hebel. Eine Wohnung, die aus zwei Zimmern drei macht, ohne dabei die Qualität zu schmälern, ist eine andere Immobilie. Sie spricht andere Käufergruppen an, rechtfertigt einen anderen Preis und steht für sich. Familien, die ein Homeoffice suchen, Eltern mit einem Kind, die trotzdem noch ein Gästezimmer wollen: Diese Zielgruppe war bei diesem Projekt genau richtig getroffen.

Wichtig dabei: Der Umbau muss technisch sauber sein. Wände versetzen, Öffnungen schließen, neue Türen setzen, das sind keine Gefälligkeitsarbeiten. Dazu kommen Baugenehmigungen, je nach Eingriff, und die Abstimmung mit dem Handwerker-Team vor Ort. Wer das zum ersten Mal macht, unterschätzt schnell den Planungsaufwand.

Entscheidungen treffen, auch ohne perfekte Informationslage

Eine ehrliche Beobachtung aus diesem Projekt: Auch nach dem Umbau lässt sich rückblickend sagen, dass man manches vielleicht noch anders hätte lösen können. Der schräge Flur war eine Erstlösung, die gut funktioniert hat. Ob es die beste aller denkbaren Lösungen war? Vielleicht nicht. Aber das ist der Alltag im Bestandsumbau.

Wer bei Fix and Flip erfolgreich sein will, muss lernen, mit unvollständigen Informationen Entscheidungen zu treffen. 80 Prozent der Informationen sind in der Praxis oft das Maximum, das man hat, bevor eine Entscheidung getroffen werden muss. Auf die restlichen 20 Prozent zu warten bedeutet meistens, dass die Baustelle stillsteht, das Kapital gebunden bleibt und die Rendite sinkt.

Das bedeutet nicht, leichtfertig zu handeln. Es bedeutet, strukturiert zu analysieren, die sinnvollste Variante umzusetzen und im Nachgang zu lernen. Jede Baustelle liefert neue Erkenntnisse. Jeder Umbau zeigt, was beim nächsten Projekt besser gemacht werden kann. Dieses Mindset ist bei Flipper Immo über mehr als vier Jahre gewachsen, mit inzwischen über 30 aktiven Baustellen quer durch Deutschland.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Wenn du selbst über eine Immobilie nachdenkst, bei der das Potenzial nicht ausgeschöpft ist, lohnt sich der Blick auf den Grundriss fast immer zuerst. Konkret solltest du folgende Fragen stellen:

• Wie viel Fläche geht für Flur und Laufwege verloren?
• Gibt es Durchgangszimmer, die sich mit einem neuen Zugang verselbstständigen lassen?
• Lässt sich ein drittes Zimmer schaffen, das wirklich nutzbar ist, also mindestens 10 Quadratmeter hat?
• Welche Wände sind tragend, welche nicht? Das bestimmt, welche Optionen überhaupt realistisch sind.
• Rechtfertigt der zu erwartende Mehrwert im Verkaufspreis die Umbaukosten?

Gerade der letzte Punkt ist entscheidend. Eine Grundrissoptimierung kostet Geld, Zeit und Nerven. Sie lohnt sich dann, wenn das neue Zimmer den Verkaufswert der Wohnung um mehr erhöht, als der Umbau kostet. Bei diesem Projekt war das eindeutig der Fall. Aus einer 2-Zimmer-Wohnung wurde eine 3-Zimmer-Wohnung, ohne dabei die Wohnfläche zu erhöhen, nur durch klügere Flächennutzung.

Das ist der eigentliche Kern von wertschaffendem Fix and Flip: nicht mehr Fläche kaufen, sondern mehr aus vorhandener Fläche machen.