Eigengenutzte Wohnung steuerfrei verkaufen / Steuern bei Fix & Flip / Interview mit Eric

Steuern bei Fix & Flip sind eines der Themen, die viele Immobilieninvestoren lieber meiden, weil die Materie schnell komplex wird. In dieser Folge spricht Johannes mit Eric, einem auf Immobilien und Vermögensstrukturierung spezialisierten Steuerberater, der früher selbst beim Finanzamt und in der Steuerfahndung gearbeitet hat. Gemeinsam beleuchten sie, wie Anfänger das Fix-and-Flip-Geschäft steuerlich richtig aufsetzen, ob und wie eine eigengenutzte Wohnung steuerfrei verkauft werden kann und was es mit der Tippgeber-Provision auf sich hat.

Wie solltest du mit Fix & Flip starten: Privat, Einzelunternehmen oder GmbH?

Bevor du die erste Immobilie kaufst und wieder verkaufst, musst du dir eine grundlegende Frage stellen: Über welche Struktur wickle ich das ab? Eric erklärt drei Varianten, die du kennen solltest.

• Privatperson: Du kaufst die Immobilie als Privatperson, renovierst sie und verkaufst sie wieder. Das nennt sich privates Veräußerungsgeschäft. Den Gewinn, also Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Renovierungskosten, musst du versteuern, weil du die Immobilie noch keine zehn Jahre gehalten hast. Der Gewinn fließt in dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen ein und wird mit deinem persönlichen Steuersatz belastet.
• Einzelunternehmen mit Gewerbe: Wer das Flippen längerfristig und mit mehr als einer Immobilie betreiben möchte, sollte ein Gewerbe anmelden. Dann ist eine Gewinnermittlung und eine Gewerbesteuererklärung nötig. Der entscheidende Punkt: Die Gewerbesteuer wird auf die Einkommensteuer angerechnet, sodass die Gesamtbelastung in den meisten Gemeinden kaum höher ist als ohne Gewerbe. Ausnahme: Gemeinden mit einem Gewerbesteuerhebesatz über 400%, bei denen die Anrechnung nicht mehr vollständig greift.
• GmbH: Wer sein Fix-and-Flip-Geschäft dauerhaft und mit nennenswertem Volumen betreiben will, kommt früher oder später an einer GmbH nicht vorbei. Der Vorteil: Die Gewinne werden mit rund 30% Körperschaft- und Gewerbesteuer belastet, statt mit bis zu 42% privatem Spitzensteuersatz. Wichtig ist dabei, dass private und gewerbliche Ebene sauber voneinander getrennt werden.

Ob Variante eins, zwei oder drei für dich passt, hängt laut Eric vor allem davon ab, wie hoch dein sonstiges Einkommen ist und wie viele Flips du langfristig planst. Wer schon ein Angestelltengehalt und Mieteinnahmen aus mehreren Wohnungen hat, rutscht schnell in den Spitzensteuersatz von 42%. Dann macht es wenig Sinn, einen Flip-Gewinn von 80.000 Euro auch noch privat zu versteuern und davon rund 35.000 Euro ans Finanzamt abzugeben.

Infiziert der Flip deine Bestandsimmobilien?

Eine Frage, die in der Fix-and-Flip-Szene immer wieder auftaucht: Wenn ich Wohnungen im Bestand halte und vermiete, und dann anfange zu flippen, zieht das Finanzamt dann meine Bestandsimmobilien in das Gewerbe mit rein? Dieses Stichwort nennt sich infizierter Bestand.

Erics klare Antwort: Grundsätzlich nein. Langfristig vermietete Immobilien, die im Privatbereich liegen und dort auch bleiben sollen, werden durch einen oder wenige Flips nicht automatisch gewerblich. Reine Vermietungseinkünfte bleiben privat, ein Flip ändert daran zunächst nichts.

Aber: Wer innerhalb von weniger als fünf Jahren mehrere Immobilien verkauft, riskiert, dass das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel unterstellt. Und dann könnten auch die Bestandsimmobilien bei einem späteren Verkauf gewerblich behandelt werden. Die Gefahr entsteht also nicht durch das Halten und Vermieten, sondern durch das Verkaufen. Wer drei oder mehr Flips plant, sollte das deshalb von Anfang an über eine saubere Struktur, also mindestens ein angemeldetes Gewerbe, idealerweise eine GmbH, abwickeln.

Eigengenutzte Wohnung steuerfrei verkaufen: So funktioniert es

Das wohl spannendste Thema im Video ist die Möglichkeit, eine Immobilie durch Eigennutzung steuerfrei zu verkaufen, auch wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist.

Grundgedanke im deutschen Steuerrecht: Wertzuwächse aus privaten Vermögenswerten sollen eigentlich nicht besteuert werden. Deshalb gibt es die Zehnjahresfrist: Wer eine Immobilie mindestens zehn Jahre hält, darf sie steuerfrei verkaufen. Für selbst genutzte Immobilien gibt es jedoch eine Sonderregelung: Wer die Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, also nie vermietet hat, darf sie unabhängig von der Haltedauer steuerfrei verkaufen. Selbst wenn du nur einen Tag drin gewohnt hast, greift diese Regelung, solange keine Vermietung stattgefunden hat.

Hat die Immobilie aber auch nur kurz vermietet, gilt die Zehnjahresfrist. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wer die Wohnung in drei Kalenderjahren vor dem Verkauf ausschließlich privat genutzt hat, darf sie trotzdem steuerfrei veräußern. Dabei muss ein Kalenderjahr nicht vollständig sein, also ein angebrochenes Jahr zählt ebenfalls.

Ein Beispiel aus dem Video: Du kaufst eine Wohnung, vermietest sie ein Jahr, ziehst dann selbst ein und nutzt sie in drei Kalenderjahren ausschließlich privat. Dann darfst du sie steuerfrei verkaufen, obwohl du zwischendurch vermietet hattest.

Eric weist aber auch auf ein reales Negativbeispiel aus seiner Zeit als Betriebsprüfer hin. Ein junger, aktiver Immobilieninvestor hatte über sieben Jahre hinweg rund vier bis fünf Immobilien aus seinem Bestand verkauft, darunter auch eine, in der er selbst ein halbes Jahr gewohnt hatte. Das Finanzamt unterstellte bei der Prüfung eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht, zog alle Verkäufe in die Gewerblichkeit und verhängte eine Steuernachzahlung von rund 80.000 bis 90.000 Euro. Der Investor musste letztlich eine seiner Bestandsimmobilien verkaufen, um die Schulden zu begleichen.

Die Lehre daraus: Die Selbstnutzungsregelung ist legitim und funktioniert, wenn sie authentisch gelebt wird, etwa weil du einen neuen Job in einer anderen Stadt antrittst, eine Wohnung kaufst, dort lebst und sie nach dem Wegzug verkaufst. Wer das dagegen systematisch und wiederholt als Steuervermeidungsstrategie einsetzt, läuft Gefahr, dass das Finanzamt eine Veräußerungsabsicht unterstellt und die Steuerfreiheit versagt.

Noch ein wichtiger Punkt von Eric: Wer wie Johannes bereits zwei GmbHs als gewerbliche Grundstückshändler eingetragen hat, muss nicht automatisch fürchten, dass ein privater Eigennutzungsverkauf problematisch wird. GmbH und Privatperson sind im Rechtsverkehr strikt getrennte Einheiten. Solange die private Nutzung glaubwürdig ist und es sich um einen Einzelfall handelt, sieht Eric das als wenig risikoreich an.

Tippgeber-Provision: Geld verdienen ohne großen Aufwand

Ein weiteres Thema im Gespräch ist die sogenannte Tippgeber-Provision. Wer ein attraktives Objekt findet, es aber selbst nicht kaufen will oder kann, gibt den Tipp an einen Investor oder Makler weiter und erhält dafür eine Provision, manchmal im fünfstelligen Bereich.

Steuerlich ist das laut Eric unkompliziert, solange es nur einmal oder zweimal im Jahr vorkommt:

• Es handelt sich um sonstige Einkünfte, die in der Steuererklärung in der Anlage SO angegeben werden.
• Kein eigenes Gewerbe nötig, keine Umsatzsteuer, wenn man unter der Kleinunternehmergrenze bleibt.
• Als Nachweis reicht eine Gutschrift, die der Makler oder Investor auf seinem Briefpapier ausstellt. Statt Rechnung steht Gutschrift drauf, mit dem Namen und der Anschrift des Tippgebers, dem Grund und dem Betrag.

Der bürokratische Aufwand ist also minimal. Wer in der Immobilienbranche Fuß fassen will, kann so erste Einnahmen generieren, ohne eigenes Kapital einsetzen zu müssen.

GbR umwandeln in eine GmbH: Steuern sparen durch Umwandlung

Seit dem 1. Januar 2024 gibt es ein neues Register für Gesellschaften bürgerlichen Rechts. GbRs, die Immobilien kaufen wollen, müssen sich vorher in diesem Register eintragen lassen. Das macht den Prozess zwar einen Schritt aufwendiger als früher, eröffnet aber gleichzeitig eine interessante Möglichkeit: die Umwandlung einer GbR in eine GmbH.

Bisher war das schwierig, weil die GbR nicht im Handelsregister stand. Jetzt gibt es durch das neue Register auch den rechtlichen Weg, eine eingetragene GbR in eine GmbH umzuwandeln, teilweise mit bis zu acht Monaten Rückwirkung. Das bedeutet: Wer im Laufe des Jahres erkennt, dass die Gewinne erheblich sind und eine GmbH steuerlich sinnvoll wäre, kann die Umwandlung noch rückwirkend auf den Jahresbeginn beziehen. Die Gewinne des gesamten Jahres werden dann als GmbH-Gewinne behandelt und mit rund 30% statt mit dem privaten Spitzensteuersatz von bis zu 42% besteuert.

Johannes beschreibt das aus eigener Erfahrung: Er und sein Partner haben damals über eine GbR angefangen, dann rückwirkend eine UG gegründet und diese in eine GmbH umgewandelt. Das Ergebnis war eine Steuerersparnis im guten fünfstelligen Bereich, bei Umwandlungskosten von damals rund 4.000 Euro.

Eric ergänzt: Die Kosten für so eine Umwandlung variieren je nach Komplexität und den enthaltenen Immobilienwerten. Da Notarkosten sich an den Bilanzwerten bemessen, kann man bei größerem Bestand mit Gesamtkosten von 8.000 bis 15.000 Euro rechnen. Ob sich das lohnt, muss im Einzelfall geprüft werden. Ist die Steuerersparnis größer als die Umwandlungskosten, ist die Antwort klar.

Was du aus diesem Video mitnehmen solltest

Steuern sind im Fix-and-Flip kein lästiges Beiwerk, sondern ein entscheidender Hebel für deine tatsächliche Rendite. Wer von Anfang an die richtige Struktur wählt, spart nicht nur Geld, sondern schläft auch besser. Einige der wichtigsten Punkte aus dem Gespräch mit Eric im Überblick:

• Wer nur einmal flippen will, kann das privat machen, muss aber den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuern.
• Wer mehrere Flips plant, sollte mindestens ein Einzelunternehmen mit Gewerbeanmeldung aufsetzen.
• Bei hohem Gesamteinkommen lohnt sich der Blick auf eine GmbH-Struktur, die mit rund 30% Steuerbelastung deutlich günstiger ist als die private Ebene.
• Die Selbstnutzungsregelung für steuerfreie Verkäufe ist legitim und wirksam, solange sie authentisch ist und nicht systematisch als Steuervermeidungsstrategie eingesetzt wird.
• Tippgeber-Provisionen sind steuerlich einfach handhabbar, solange sie selten anfallen und korrekt in der Steuererklärung angegeben werden.
• Die Umwandlung einer GbR in eine GmbH kann rückwirkend erhebliche Steuern sparen, setzt aber eingetragene GbR und die richtige Beratung voraus.
• Spar nie am falschen Ende: Ein guter, auf Immobilien spezialisierter Steuerberater ist eine Investition, die sich in der Regel mehrfach auszahlt.

Wenn du Fragen zu den Themen aus diesem Video hast, schreib sie gerne in die Kommentare. Ein Follow-up-Video mit Eric ist geplant. Und wenn du das Thema Steuern live und in einem größeren Kontext erleben willst, lohnt sich der Blick auf die nächsten Seminartermine von Flipper Immo.