Eigengenutzte Wohnung steuerfrei verkaufen / Steuern bei Fix & Flip / Interview mit Eric

Steuern bei Fix and Flip sind eines der Themen, bei denen viele Einsteiger die größten Fehler machen. In dieser Folge spricht Johannes mit Eric, einem auf Immobilien und Vermögensstrukturierung spezialisierten Steuerberater, über die wichtigsten steuerlichen Szenarien beim Fix and Flip, die Frage ob eine eigengenutzte Wohnung steuerfrei verkauft werden kann und was es mit der Tippgeberprovision auf sich hat.

Wer ist Eric und warum lohnt sich sein Input?

Eric ist Steuerberater mit einem ungewöhnlichen Hintergrund: Er hat beim Finanzamt angefangen, ein duales Studium absolviert und war sogar kurz in der Steuerfahndung tätig. Irgendwann hat er gemerkt, dass er kein guter Beamter ist, und sich als Steuerberater selbständig gemacht. Heute ist er auf Vermögensstrukturierungen, Umwandlungen und Immobilien spezialisiert. Er berät vor allem Unternehmer, die mit Fix and Flip anfangen wollen oder bestehende Gesellschaftsstrukturen optimieren möchten.

Dieser Hintergrund macht ihn besonders wertvoll als Gesprächspartner: Er kennt die Denkweise des Finanzamts von innen und weiß, was wirklich geprüft wird und was in der Praxis eher kein Risiko darstellt.

Die drei Wege beim Fix and Flip aus steuerlicher Sicht

Wer mit dem Flippen anfängt, hat grundsätzlich drei Möglichkeiten, wie er das steuerlich aufstellt:

• Als Privatperson: Man kauft als Einzelperson, renoviert und verkauft wieder. Der Gewinn, also Verkaufspreis minus Renovierungskosten minus Kaufpreis, wird als privates Veräußerungsgeschäft versteuert und fließt in das persönliche Gesamteinkommen ein. Das kann schnell sehr teuer werden, besonders wenn man ohnehin schon gut verdient.
• Als Einzelunternehmer mit Gewerbe: Wer regelmäßig flippen möchte, sollte ein Gewerbe anmelden. Es entsteht Gewerbesteuerpflicht, allerdings wird die Gewerbesteuer in vielen Fällen auf die Einkommensteuer angerechnet, sodass die Gesamtbelastung oft ähnlich bleibt. Ausnahme: Gemeinden mit einem Hebesatz über 400 Prozent, wo die Anrechnung nicht mehr vollständig greift.
• Über eine GmbH: Bei höherem Einkommen und langfristiger Planung kann es sinnvoll sein, das Fix and Flip-Geschäft komplett in eine GmbH auszugliedern. Dort fallen auf einbehaltene Gewinne nur rund 30 Prozent Steuern an statt des persönlichen Spitzensteuersatzes von 42 Prozent.

Welcher Weg der richtige ist, hängt stark vom persönlichen Gesamteinkommen und den langfristigen Zielen ab. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht.

Drei Wohnungen im Bestand: Wird der Flip-Bestand infiziert?

Ein häufiges Missverständnis betrifft das sogenannte Infizierungsrisiko. Wer bereits mehrere Wohnungen im Bestand hält und damit anfängt zu flippen, fragt sich: Kann das Finanzamt meine Bestandsimmobilien jetzt auch als gewerblich einstufen?

Eric gibt hier Entwarnung, aber mit einer klaren Einschränkung. Solange die Bestandsimmobilien langfristig vermietet werden und im Privatbereich bleiben, ändert ein einzelner Fix and Flip daran zunächst nichts. Problematisch wird es erst dann, wenn man in einem relativ kurzen Zeitraum, zum Beispiel innerhalb von fünf Jahren, mehrere Immobilien verkauft. In diesem Fall könnte das Finanzamt unterstellen, dass auch der Bestand gewerblich gehandelt wird, und die Bestandsimmobilien beim Verkauf entsprechend besteuern. Die laufende Vermietung an sich bleibt davon unberührt, die steuerliche Einstufung trifft erst beim Verkauf.

Eric schildert dazu einen Fall aus seiner Zeit als Betriebsprüfer: Ein junger, umtriebiger Immobilieninvestor hatte rund 12 bis 13 Immobilien im Bestand, davon mehrere verkauft und eine selbst gebaut, in der er ein halbes Jahr gewohnt hatte. Alles lief ohne Steuerberater im Privatbereich. Bei der Prüfung wurden sämtliche Verkäufe der letzten sieben Jahre nachträglich als gewerblich eingestuft. Die Steuernachzahlung belief sich auf 80.000 bis 90.000 Euro. Er musste eine Bestandsimmobilie verkaufen, um die Steuer überhaupt bezahlen zu können.

Eigengenutzte Wohnung steuerfrei verkaufen: So funktioniert es

Das ist eines der interessantesten Themen im gesamten Gespräch. Grundsätzlich gilt: Immobilien im Privatbesitz, die nie vermietet wurden und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, können steuerfrei verkauft werden, unabhängig davon wie kurz man darin gewohnt hat. Selbst ein einziger Tag Eigennutzung reicht theoretisch aus.

Der Hintergedanke dahinter ist ein altes Grundprinzip im deutschen Steuerrecht: Wertzuwächse im privaten Bereich, wo keine Einnahmen erzielt werden, sollten ursprünglich gar nicht besteuert werden. Dieses Prinzip ist beim selbstgenutzten Wohneigentum bis heute erhalten.

Wichtig dabei: Es darf kein Gewerbe für Fix and Flip angemeldet sein, und die Immobilie darf zu keinem Zeitpunkt vermietet gewesen sein.

Hat man die Wohnung hingegen auch nur einen Tag vermietet, gilt die reguläre 10-Jahresfrist. Wer diese Frist nicht abwarten möchte, kann trotzdem steuerfrei verkaufen, wenn er in drei Kalenderjahren ausschließlich selbst darin gewohnt hat. Dabei müssen nicht drei volle Kalenderjahre vollständig sein. Es reicht, wenn das Verkaufsjahr und das Jahr des Einzugs als angebrochene Jahresscheiben dazwischenstehen und in der Mitte mindestens ein volles Kalenderjahr der ausschließlichen Eigennutzung liegt.

Wer also zum Beispiel im Dezember 2022 einzieht, das gesamte Jahr 2023 selbst bewohnt und im Januar 2024 verkauft, könnte das unter diese Regelung fallen lassen.

Wo liegt die Grenze: Steuervermeidung oder Steuergestaltung?

Natürlich stellt sich die Frage, was passiert, wenn jemand dieses Modell systematisch betreibt, also alle zwei Jahre eine Wohnung kauft, kurz selbst einzieht und steuerfrei verkauft. Eric ist hier klar: Wer das einmalig macht und nachvollziehbare Gründe dafür hat, etwa einen Jobwechsel, Familienzuwachs oder einen Umzug in eine andere Stadt, bewegt sich in einem sehr sicheren Bereich. Es gibt keine Vorschrift, die einen in diesem Fall zur Versteuerung zwingt.

Wer es aber mehrfach hintereinander macht, ohne plausiblen Lebenssachverhalt, und dabei die Absicht hatte, von Anfang an wieder zu verkaufen, der verlässt diesen sicheren Bereich. Das Finanzamt kann dann argumentieren, dass die Eigennutzung nur vorgeschoben war und der gewerbliche Grundstückshandel schon ab der ersten Immobilie greift.

Wer bereits aktiv in GmbHs als gewerblicher Grundstückshändler tätig ist und nebenbei privat eine Wohnung kauft und selbst nutzt, muss das laut Eric nicht zwingend als problematisch betrachten. GmbH und Privatperson sind im Rechtsverkehr klar getrennte Einheiten. Wenn die private Nutzung nachvollziehbar ist und man es nicht übertreibt, ist das Risiko überschaubar. Aber auch hier gilt: Einzelfall prüfen, am besten mit einem Steuerberater.

Tippgeberprovision: Geld verdienen ohne Gewerbe

Ein weiteres Thema im Video ist die Tippgeberprovision. Wer einen Deal findet, ihn aber selbst nicht kaufen kann oder möchte, kann ihn an einen Investor oder Makler weitergeben und dafür eine Provision erhalten. Johannes beschreibt aus eigener Erfahrung, wie er Deals off-market akquiriert und an Makler vermittelt hat, wofür er fünfstellige Beträge bekommen hat.

Wie wird das steuerlich behandelt? Eric erklärt:

• Wer das ein- bis zweimal im Jahr macht, muss kein eigenes Gewerbe anmelden.
• Es fällt keine Umsatzsteuer an, solange man unter der Kleinunternehmergrenze bleibt und es sich um einzelne, unregelmäßige Vorgänge handelt.
• Die Provision wird als sonstige Einkünfte in der Steuererklärung angegeben, in der entsprechenden Anlage.
• Als Nachweis reicht eine Gutschrift des Empfängers, also des Maklers oder Investors. Er schreibt auf seinem Briefpapier eine Art umgekehrte Rechnung mit dem Wort "Gutschrift" drauf. Das ist der offizielle Beleg, den der Tippgeber beim Finanzamt einreichen kann.

Das ist eine sehr einfache und saubere Möglichkeit, um sich erste Erfahrungen in der Immobilienbranche zu verschaffen und dabei Geld zu verdienen, ohne sofort eine Gesellschaft gründen oder ein Gewerbe anmelden zu müssen.

GbR und Umwandlung in eine GmbH: Was hat sich geändert?

Seit dem 1. Januar 2024 müssen GbRs, die Immobilien kaufen wollen, vorab in ein neues Register eingetragen werden. Das bedeutet: Wer bisher einfach gemeinsam mit einem Partner zum Notar gegangen ist und dort eine GbR gegründet hat, muss nun zuerst die GbR beim Notar eintragen lassen und kann danach erst die Immobilie erwerben. Das macht den Ablauf etwas aufwendiger, ist aber kein grundsätzliches Hindernis.

Der Vorteil der eingetragenen GbR: Durch dieses Register ist jetzt auch der Weg geöffnet, eine GbR über eine Umwandlung in eine GmbH umzuwandeln, ohne dabei Grunderwerbsteuer auszulösen. Das war vorher nicht möglich, weil die GbR nicht ins Handelsregister eingetragen war und damit bestimmte umwandlungsrechtliche Wege versperrt waren.

Besonders interessant ist dabei die Möglichkeit der Rückwirkung: Eine Umwandlung kann bis zu acht Monate rückwirkend anerkannt werden. Das heißt, wenn man im Laufe eines Jahres merkt, dass sich in der GbR schon ordentliche Gewinne angesammelt haben und man diese lieber mit dem niedrigeren GmbH-Steuersatz von rund 30 Prozent versteuern würde statt mit dem persönlichen Spitzensteuersatz, kann man noch im selben Jahr die Umwandlung anstoßen und diese rückwirkend zum Jahresbeginn gelten lassen.

Johannes berichtet, dass er und sein damaliger Geschäftspartner genau das gemacht haben: Sie hatten eine GbR, haben kurz eine UG gegründet und diese dann rückwirkend in eine GmbH umgewandelt. Das Ergebnis war eine fünfstellige Steuerersparnis auf die Jahresgewinne. Die Kosten für Steuerberater, Notar und Rechtsanwalt lagen je nach Struktur und Immobilienwerten zwischen 4.000 und 15.000 Euro netto. Wenn die Steuerersparnis diesen Betrag übersteigt, rechnet sich das Modell eindeutig.

Fazit: Steuern beim Fix and Flip sind kein Hexenwerk, aber auch kein Thema für Laien

Das Gespräch mit Eric zeigt, dass es beim Fix and Flip sehr viele legale Gestaltungsmöglichkeiten gibt. Gleichzeitig wird klar, dass falsche Entscheidungen teuer werden können, wie das Beispiel des Investors mit der 80.000-Euro-Nachzahlung zeigt. Ein paar wichtige Punkte zum Mitnehmen:

• Wer nur ein einziges Flip-Projekt macht, kann das unter Umständen im Privatbereich abwickeln. Ab dem zweiten oder dritten Projekt sollte zumindest ein Gewerbe angemeldet sein.
• Wer ohnehin schon ein hohes Einkommen hat, sollte das Fix and Flip von Anfang an in eine GmbH ausgliedern, um nicht mit dem Spitzensteuersatz belastet zu werden.
• Die eigengenutzte Wohnung kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei verkauft werden, selbst wenn man nur kurz drin gewohnt hat. Das muss aber nachvollziehbar und glaubwürdig sein.
• Tippgeberprovisionen sind bei gelegentlicher Tätigkeit steuerlich einfach zu handhaben und erfordern kein eigenes Gewerbe.
• Die eingetragene GbR eröffnet neue Möglichkeiten zur Umwandlung in eine GmbH, inklusive steuerlicher Rückwirkung.

Wer sich in diesem Bereich bewegt, sollte sich einen Steuerberater suchen, der wirklich Ahnung von Immobilien und Unternehmensstrukturen hat, und nicht nur jemanden, der Steuererklärungen stempelt. Der Unterschied kann schnell mehrere zehntausend Euro ausmachen.