Eigenkapitalrendite: Berechnung, Leverage-Effekt und Mietrendite
Eigenkapitalrendite: wie gut dein eingesetztes Geld arbeitet
Die Eigenkapitalrendite misst, welche Verzinsung dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftet. Berechnet wird sie, indem du den Jahresüberschuss nach Zinsen durch das eingesetzte Eigenkapital teilst und mit 100 multiplizierst. Anders als die Mietrendite bezieht sie die Finanzierung mit ein und zeigt deshalb, was die Investition für dich persönlich abwirft und nicht, was das Objekt an sich leistet.
Was zum Eigenkapital zählt
Eigenkapital ist alles, was du aus eigener Tasche in das Projekt steckst. Wer hier zu knapp rechnet, bekommt eine zu schöne Rendite.
Der Eigenanteil am Kaufpreis.
Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, sofern nicht mitfinanziert.
Sanierungs- oder Modernisierungskosten, die du selbst trägst.
Nachschüsse während der Haltedauer, etwa zur Deckung eines negativen Cashflows.
Formel in Worten
Jahresnettomiete minus nicht umlagefähige Kosten ergibt das operative Ergebnis. Davon ziehst du die Schuldzinsen ab, nicht die Tilgung, weil Tilgung kein Aufwand ist, sondern eine Vermögensumschichtung. Das Ergebnis teilst du durch das eingesetzte Eigenkapital.
Rechenbeispiel mit Zahlen
Beispielobjekt, alle Werte frei gewählt, die Zinssätze sind Beispielwerte und keine Marktaussage.
| Kaufpreis | 300.000 Euro |
| Kaufnebenkosten (10 Prozent) | 30.000 Euro |
| Gesamtinvestition | 330.000 Euro |
| Darlehen | 240.000 Euro |
| Eingesetztes Eigenkapital | 90.000 Euro |
| Jahresnettomiete | 14.400 Euro |
| Nicht umlagefähige Kosten | 1.800 Euro |
| Operatives Ergebnis | 12.600 Euro |
Die Objektrendite, also die Verzinsung der gesamten Investition ohne Finanzierung, beträgt 12.600 geteilt durch 330.000, das sind 3,82 Prozent. Jetzt kommt die Finanzierung dazu. Bei einem Beispielzins von 3,0 Prozent zahlst du 7.200 Euro Zinsen. Es bleiben 5.400 Euro. Geteilt durch 90.000 Euro Eigenkapital ergibt das eine Eigenkapitalrendite von 6,0 Prozent.
Der Leverage-Effekt
Der Hebel funktioniert, solange die Objektrendite über dem Fremdkapitalzins liegt. Die Differenz landet auf deinem Eigenkapital und verstärkt dessen Verzinsung. Liegt der Zins über der Objektrendite, dreht der Effekt und frisst Rendite. Dieselbe Rechnung mit drei Zinsstufen:
| Beispielzins | Zinsaufwand | Überschuss | Eigenkapitalrendite |
| 3,00 Prozent | 7.200 Euro | 5.400 Euro | 6,00 Prozent |
| 3,82 Prozent | 9.168 Euro | 3.432 Euro | 3,81 Prozent |
| 4,50 Prozent | 10.800 Euro | 1.800 Euro | 2,00 Prozent |
Bei 3,82 Prozent Zins passiert nichts, weil Zins und Objektrendite identisch sind. Der Hebel ist dort neutral. Wichtig: Der Hebel verstärkt in beide Richtungen. Wer mit wenig Eigenkapital kauft, vergrößert nicht nur die Chance, sondern in gleichem Maß auch das Risiko bei Mietausfall oder steigenden Zinsen nach Ablauf der Bindung.
Abgrenzung zur Mietrendite
Die Mietrendite beschreibt das Objekt, die Eigenkapitalrendite beschreibt dein Investment. Im Beispiel oben liegen drei verschiedene Zahlen nebeneinander, die alle korrekt sind und trotzdem Unterschiedliches aussagen.
Bruttomietrendite: 14.400 geteilt durch 300.000, also 4,80 Prozent. Nimmt nur Kaufpreis und Kaltmiete.
Nettomietrendite: 12.600 geteilt durch 330.000, also 3,82 Prozent. Berücksichtigt Nebenkosten und Bewirtschaftung.
Eigenkapitalrendite: 5.400 geteilt durch 90.000, also 6,00 Prozent. Berücksichtigt zusätzlich die Finanzierung.
Wenn dir jemand eine Rendite nennt, frag zuerst, welche gemeint ist. Die Spanne zwischen 3,82 und 6,00 Prozent entsteht bei ein und demselben Objekt.
Eigenkapitalrendite beim Fix und Flip
Beim Flip gibt es keine laufende Miete, der Ertrag entsteht beim Verkauf. Beispielprojekt: Einkauf 250.000 Euro, Kaufnebenkosten 25.000 Euro, Sanierung 50.000 Euro, Gesamtkosten also 325.000 Euro. Darlehen 260.000 Euro, Eigenkapital 65.000 Euro. Verkauf zu 400.000 Euro, abzüglich 10.000 Euro Verkaufskosten bleiben 390.000 Euro. Der Rohgewinn beträgt 65.000 Euro. Bei einem Beispielzins von 5,0 Prozent auf 260.000 Euro fallen über zwölf Monate 13.000 Euro Zinsen an, der Gewinn vor Steuern liegt bei 52.000 Euro. Geteilt durch 65.000 Euro Eigenkapital sind das 80 Prozent in einem Jahr.
Zieht sich dasselbe Projekt auf achtzehn Monate, steigen die Zinsen auf 19.500 Euro, der Gewinn sinkt auf 45.500 Euro und die Eigenkapitalrendite auf 70 Prozent. Annualisiert sind das noch 46,7 Prozent. Beim Flip gehört die Haltedauer deshalb immer in die Angabe.
Häufige Fehler
Kaufnebenkosten nicht ins Eigenkapital rechnen. Das schönt die Rendite um mehrere Prozentpunkte.
Tilgung als Kosten abziehen. Tilgung mindert die Liquidität, nicht die Rendite.
Eigenleistung mit Stundensatz einrechnen, aber nicht als eingesetztes Kapital gegenrechnen.
Die Rendite eines Flips ohne Zeitbezug nennen. 40 Prozent in sechs Monaten und 40 Prozent in drei Jahren sind zwei verschiedene Geschäfte.
Steuern ausblenden. Bei einem Flip innerhalb der Spekulationsfrist fällt der Gewinn unter deinen persönlichen Steuersatz.
Eine hohe Eigenkapitalrendite als Qualitätsmerkmal lesen, obwohl sie nur aus einem sehr dünnen Eigenkapitaleinsatz stammt.
Wie du die Kennzahl nutzt
Rechne bei jedem Objekt beide Größen: die Objektrendite ohne Finanzierung und die Eigenkapitalrendite mit. Die erste sagt dir, ob das Objekt taugt. Die zweite sagt dir, ob dein Finanzierungsmix passt. Wenn die Eigenkapitalrendite nur durch einen sehr hohen Fremdkapitalanteil gut aussieht, kaufst du kein gutes Objekt, sondern ein hohes Risiko.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?
Du ziehst von der Jahresnettomiete die nicht umlagefähigen Kosten und die Schuldzinsen ab und teilst das Ergebnis durch dein eingesetztes Eigenkapital. Bei 5.400 Euro Überschuss und 90.000 Euro Eigenkapital ergibt das 6,0 Prozent. Die Tilgung bleibt in dieser Rechnung außen vor.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapitalrendite und Mietrendite?
Die Mietrendite bewertet das Objekt und ignoriert, wie du es finanzierst. Die Eigenkapitalrendite bewertet dein Investment und rechnet die Zinsen mit ein. Dasselbe Objekt kann deshalb eine Nettomietrendite von 3,82 Prozent und gleichzeitig eine Eigenkapitalrendite von 6,0 Prozent haben.
Wann funktioniert der Leverage-Effekt?
Der Hebel wirkt positiv, solange die Objektrendite über dem Fremdkapitalzins liegt. Dann erhöht jeder zusätzliche Euro Fremdkapital deine Eigenkapitalrendite. Liegt der Zins darüber, dreht der Effekt und die Rendite sinkt mit steigendem Fremdkapitalanteil. Das Risiko wächst in beiden Fällen.
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Ein Zielwert hängt vom Risiko ab, das dahintersteht. Eine zweistellige Eigenkapitalrendite aus einer 95-Prozent-Finanzierung ist etwas anderes als sechs Prozent bei solidem Eigenkapitaleinsatz. Vergleiche die Zahl deshalb immer mit der Objektrendite und mit deinem Fremdkapitalanteil, sonst bewertest du nur den Hebel.
Zählt die Tilgung zur Eigenkapitalrendite?
Nein. Tilgung ist kein Aufwand, sondern verschiebt Geld vom Konto in den Schuldenabbau. Sie gehört in die Cashflow-Rechnung, nicht in die Renditerechnung. Wenn du sie trotzdem abziehst, rechnest du dein Objekt systematisch schlechter, als es ist.
