Ein ganzes Mehrfamilienhaus flippen – Schritt-für-Schritt-Anleitung

Fabian hat ein heruntergekommenes Berliner Mehrfamilienhaus im Milieuschutzgebiet vollständig saniert und dabei aus 630 Quadratmetern Wohnfläche am Ende 928 Quadratmeter Gewerbe- und Wohnfläche gemacht. Geplant waren zwei Jahre, geworden sind es vier. Was alles schiefgehen kann, was wirklich dahintersteckt und was du als Investor daraus lernen kannst, erklärt Fabian in diesem Video.

Das Objekt: Berliner Altbau in Bestlage, Zustand wie 1970

Das Mehrfamilienhaus liegt an der Grenze zwischen Prenzlauer Berg und Pankow, eine der gefragtesten Lagen in Berlin. Fabian und sein Team haben das Objekt 2019 angekauft. Zu diesem Zeitpunkt war das Haus in einem Zustand, den viele wohl eher aus Dokumentarfilmen über die Wendezeit kennen:

• 11 Einheiten, alle vermietet, Kaltmiete rund 3,50 Euro pro Quadratmeter
• 630 Quadratmeter Wohnfläche, dazu Keller und nicht ausgebautes Dach
• Technik aus DDR-Zeiten: Außenwandheizer in jedem Zimmer, Ofenheizungen, veraltete Elektrik
• Gesamte Jahreskaltmiete beim Ankauf: rund 29.000 Euro
• Energieklasse DE, also sehr schlechte energetische Ausgangslage
• Verwilderter Hof, Holzfenster in desolatem Zustand, Aufputz-Telefonkabel

Die Vorbesitzerin war eine ältere Dame, die das Haus in der DDR-Zeit enteignet bekam und es 1994 zurückerhalten hatte. Geld für Instandhaltung oder Modernisierung war nie vorhanden. Das Ergebnis: Ein Objekt, das 2019 noch genauso aussah wie viele Berliner Altbauten kurz nach der Wende.

Das Milieuschutzgebiet: Der unterschätzte Faktor bei Berliner Immobilien

Wer in Berlin Mehrfamilienhäuser kauft oder flipped, kommt am Thema Milieuschutz nicht vorbei. Fabians Objekt lag im Milieuschutzgebiet Pankow, und das hat die gesamte Projektsteuerung massiv beeinflusst.

Im Milieuschutzgebiet braucht man für nahezu jede Maßnahme eine separate Genehmigung vom Milieuschutzamt, zusätzlich zur normalen Baugenehmigung. Das betrifft nicht nur große Umbauten, sondern im Extremfall sogar den Austausch einer Toilette oder das Versetzen einer Wand. Konkret bedeutet das:

• Grundrissänderungen sind genehmigungspflichtig
• Der Einbau eines zweiten Waschbeckens kann bereits eine Genehmigung erfordern
• Jede Modernisierungsmaßnahme muss vorab beantragt werden
• Das Bauamt war bei Fabian wöchentlich vor Ort und hat genau kontrolliert

Das klingt bürokratisch, und das ist es auch. Aber Fabian gibt einen wichtigen Hinweis: Die Genehmigung durch das Milieuschutzamt selbst dauert in der Regel nur rund einen Monat, wenn man die richtigen Angaben macht und das Gespräch mit dem Amt proaktiv sucht. Wer auf die zuständigen Sachbearbeiter zugeht, ihnen das Projekt erklärt und transparent kommuniziert, hat deutlich bessere Chancen auf eine schnelle Bearbeitung.

Warum aus zwei Jahren vier wurden: Baugenehmigung, Mieter und Politik

Fabian hatte das Projekt auf zwei Jahre geplant. Am Ende hat es vier Jahre gedauert. Nicht wegen mangelnder Professionalität, sondern wegen einer Kombination aus politischen Widerständen, bürokratischen Hürden und aktiven Gegenmaßnahmen der Mieter.

Konkret passierte folgendes:

• Die Baugenehmigung für den Dachausbau hat allein anderthalb Jahre gedauert
• Die Mieter holten sich sofort rechtliche Unterstützung vom Mieterschutzbund, inklusive einer Rechtsanwältin, die vier Jahre lang alles blockierte, was blockierbar war
• 2019 hatte die Stadt Berlin noch ein Vorkaufsrecht auf Objekte im Milieuschutzgebiet. Das Amt prüfte das Haus, entschied sich aber gegen einen eigenen Kauf
• Ein Artikel im Tagesspiegel bezeichnete das Projekt als typisches Beispiel für die Fix-and-Flip-Strategie, also spekulativer Aufwertung zum schnellen Wiederverkauf. Fabian sieht das naturgemäß anders

Für rund anderthalb Jahre waren Fabians Hände faktisch gebunden. Instandsetzungsarbeiten wie das Treppenhaus waren möglich, echte Modernisierungen dagegen nicht. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung konnte das Projekt richtig Fahrt aufnehmen.

Mieterstruktur anpassen: Hausauskunft und Verhandlungsstrategie

Ein zentraler Schritt beim Flippen von Mehrfamilienhäusern ist die Anpassung der Mieterstruktur. Fabian beschreibt seinen Ansatz offen und direkt:

Beim Ankauf zieht er systematisch eine sogenannte Hausauskunft beim Einwohnermeldeamt. Darin steht, wer offiziell gemeldet ist. So lässt sich schnell erkennen, ob Mieter ihre Wohnungen illegal untervermietet haben. Wer dabei erwischt wird, hat zwei Optionen: freiwillig ausziehen oder eine Klage riskieren.

Für diejenigen, die freiwillig gingen, gab es Abfindungen. Fabian nennt eine Spanne von 0 bis 30.000 Euro, je nach Situation. Am Ende hatte er aus 11 Einheiten rund 70 Prozent Leerstand erzeugt, sodass beim Verkauf nur noch vier Bestandsmietparteien im Haus wohnten. Leerstehende Einheiten lassen sich deutlich teurer verkaufen als vermietete, das gilt bei Einzelwohnungen genauso wie bei ganzen Häusern.

Die Sanierungsmaßnahmen im Detail

Was tatsächlich in diesen vier Jahren alles passiert ist, klingt nüchtern aufgelistet nach wenig. In der Praxis war es ein Vollzeitprojekt auf höchstem Komplexitätsniveau. Fabian selbst nennt es seine Masterarbeit im Bereich Immobilien.

Im Einzelnen wurden folgende Maßnahmen umgesetzt:

• Vollsanierung der gesamten Liegenschaft unter Bestandsvermietung, also während Teile des Hauses noch bewohnt waren
• Neue Heizungsanlage, zentralisiert statt der alten Einzelraumheizer
• Neue Stränge (Wasser, Abwasser) im gesamten Haus
• Neue Fenster in allen Einheiten, auch in den noch bewohnten Wohnungen
• Dachgeschossausbau mit zwei neuen Wohnungen, gilt in Berlin als Neubau, was bedeutet: keine Mietpreisbindung, freie Mietsetzung möglich
• Fassadenrestaurierung mit original gezogenem Stuck nach historischer Schablone, keine Kunststoffattrappen
• Neue Balkone angesetzt
• Komplette Dachkonstruktion zurückgebaut, weil das Dach mit Lindan und DDT verseucht war, beides sind Holzschutzmittel aus DDR-Zeiten, die als Nervengift gelten und in vielen Berliner Altbauten stecken
• 7 Studioapartments im Keller neu errichtet, als Beherbergungsbetrieb genehmigt, mit Dusche, Toilette, kleiner Küche und Terrasse zum Hof
• Die ursprünglichen Kellereinheiten wurden in den Hof verlagert, dort mit einem Gründach versehen

Besonders das Thema Keller ist interessant für alle, die Mehrfamilienhäuser kaufen wollen. Fabian hat die Kellerfläche vollständig aktiviert, indem er den alten Boden rausgenommen und abgetieft hat. So entstanden vollwertige Apartments, die der Käufer heute für 80 bis 90 Euro kalt pro Quadratmeter als Kurzzeitvermietung betreibt. In Berlin muss man beim Umbau von Kellerflächen keine Parkplätze nachweisen, was die Flächenaktivierung erheblich erleichtert.

Das Ergebnis: Zahlen, die für sich sprechen

Was nach vier Jahren harter Arbeit dabei rausgekommen ist, lässt sich in konkreten Zahlen fassen:

• Wohn- und Gewerbefläche: von 630 auf 928 Quadratmeter gesteigert
• Einheitenanzahl: von 11 auf 20 Einheiten erhöht
• Jahreskaltmiete beim Ankauf: rund 27.000 Euro
• Potenzielle Jahreskaltmiete bei Vollvermietung nach Sanierung: rund 220.000 Euro
• Energieklasse: von DE auf B verbessert, ohne Fassadendämmung
• Dachgeschosswohnungen: als Neubau genehmigt, damit keine Mietpreisbremse, bis zu 35 Euro kalt pro Quadratmeter möglich

Dass die Energieklasse B erreicht wurde, ohne das Gebäude zu dämmen, hat den Käufer zunächst misstrauisch gemacht. Er ließ es prüfen und kam dann zurück mit der Aussage: alles korrekt. Möglich wurde das durch die Kombination aus neuer Heizungsanlage, neuen Fenstern und der gesamten technischen Erneuerung.

Wie Fabian die Mietpreisbremse legal umgangen hat

In Berlin gilt grundsätzlich eine Mietpreisbremse, die es eigentlich unmöglich macht, die Miete von 3,50 Euro auf über 25 Euro pro Quadratmeter zu erhöhen. Fabian hat das dennoch geschafft, und zwar auf legalem Weg.

Er konnte 950 Euro pro Quadratmeter pro Wohnung an Modernisierungskosten gutachterlich nachweisen. Damit ließ sich nachweisen, dass die Investitionskosten an den Neubaustandard heranreichen, was in Berlin dazu berechtigt, die Mietpreisbremse zu umgehen. Der Käufer kann damit über 25 Euro kalt pro Quadratmeter verlangen. Wer in Berlin Mehrfamilienhäuser saniert, sollte diesen Mechanismus kennen und von Anfang an konsequent alle Modernisierungskosten dokumentieren und durch ein Gutachten absichern lassen.

Was du als Investor aus diesem Projekt mitnehmen solltest

Fabian zieht am Ende ein klares Fazit: Wohnungen flippen ist einfacher, schneller und bringt bessere Margen mit weniger Risiko. Das sagt er selbst, obwohl er inzwischen auf Mehrfamilienhäuser und Dachgeschossausbauten spezialisiert ist. Wer anfängt, sollte mit Einzelwohnungen starten und sich Erfahrung aufbauen, bevor man sich an ein solches Projekt wagt.

Für alle, die dennoch ein ganzes Haus flippen wollen, hier die wichtigsten Lektionen aus diesem Projekt:

• Milieuschutz kennen: In fast ganz Ostberlin gibt es Milieuschutzgebiete. Wer das ignoriert, läuft in Genehmigungsprobleme.
• Hausauskunft ziehen: Beim Ankauf sofort prüfen, wer wirklich im Haus gemeldet ist und wer illegal untervermietet.
• Dachkonstruktionen prüfen: Viele Berliner Altbauten haben Lindan und DDT im Holzdach. Das muss vollständig entfernt werden, sonst haftest du persönlich.
• Keller aktivieren: Jeder nutzbare Quadratmeter zählt. Kellerausbau zum Beherbergungsbetrieb ist eine Option, die kaum jemand auf dem Schirm hat.
• Eigenkapital und Zeit einplanen: Bei solchen Projekten nicht knapp kalkulieren. Vier statt zwei Jahre kann jeden Plan zerreißen, der zu eng gestrickt ist.
• Modernisierungskosten dokumentieren: Wenn du die Mietpreisbremse legal umgehen willst, brauchst du lückenlose Nachweise und ein Gutachten.
• Mit Ämtern kommunizieren: Wer proaktiv auf das Milieuschutzamt zugeht, kommt schneller durch als wer ignoriert oder konfrontiert.

Dieses Projekt war alles andere als ein einfacher Flip. Es war ein jahrelanger Kampf gegen Behörden, Mieter und politischen Gegenwind. Aber das Ergebnis zeigt, was möglich ist, wenn man einen Berliner Altbau konsequent zu Ende entwickelt: aus einem heruntergekommenen Haus mit 27.000 Euro Jahreskaltmiete ein vollsaniertes Objekt mit dem Potenzial für 220.000 Euro zu machen, das ist Immobilienentwicklung auf einem anderen Level.