Ein Haus, auf ein Haus gebaut! 1400m2 in Berlin aufgestockt | Die Gisela

Aufstockung im großen Stil: In dieser Folge besucht Johannes zusammen mit Investor Fabian ein außergewöhnliches Berliner Immobilienprojekt. Ein bestehendes Mehrfamilienhaus wurde um zwei komplette Etagen erweitert, 22 neue Wohnungen auf 1.400 m² entstanden dabei auf einem bereits bewohnten Gebäude. Was das baulich, logistisch und finanziell bedeutet, zeigt dieses Video sehr eindrücklich.

Was ist eine Aufstockung und warum ist sie so komplex?

Eine Aufstockung bedeutet, dass auf ein bestehendes Gebäude eine oder mehrere neue Etagen aufgesetzt werden. Klingt simpel, ist in der Praxis aber eines der anspruchsvollsten Bauvorhaben, die es im Bestandsimmobilienbereich gibt. Fabian hat das bei seinem Projekt "Die Gisela" in Berlin hautnah erlebt. Zwei neue Etagen wurden auf ein bestehendes zweigeschossiges Wohnhaus gesetzt, wo vorher lediglich ein Trockenboden für Wäsche genutzt wurde.

Das Besondere daran: Das Dach wurde vollständig geöffnet, die oberste Etage abgerissen, neu aufgemauert und dann eine weitere Etage draufgesetzt. Das bedeutet, dass während der Bauphase das gesamte darunter liegende Gebäude mit seinen Bewohnern und seiner Substanz dem Wetter ausgesetzt war. Wer in dieser Phase mit unzuverlässigen Handwerkern arbeitet, riskiert massive Wasserschäden in allen darunterliegenden Wohnungen. Das ist kein theoretisches Risiko, das ist die Realität auf der Baustelle.

Fabian fasst es klar zusammen: Bei einer Aufstockung brauchst du zwingend Profis. Etwas mehr zu bezahlen lohnt sich, wenn dafür die Qualität stimmt und der Zeitplan halbwegs gehalten wird.

Projektdaten: Was steckt hinter der Gisela?

Die nackten Zahlen dieses Projekts sprechen für sich:

• 1.400 m² Wohnfläche insgesamt im aufgestockten Neubauteil
• 22 Wohnungen, darunter eine Musterwohnung mit 47 m²
• Geplantes Abverkaufsvolumen: rund 14,5 Millionen Euro
• Projektstart: Mitte 2022, Fertigstellung zum Zeitpunkt des Videodreh bei rund 95 %
• Baukosten deutlich im siebenstelligen Bereich
• Lage: Berlin, fußläufig zur S-Bahn, gute Anbindung Richtung Innenstadt

Der Vertriebsstart war zum Zeitpunkt des Videos kurz bevorstehend. Die Wohnungen werden sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger angeboten. Für Kapitalanleger gibt es ein optionales Möbelpaket sowie einen Erstvermieterservice, sodass nach dem Kauf unmittelbar Mieteinnahmen fließen können.

Baugenehmigung in Berlin: Zeitfresser Nummer eins

Wer in Berlin baut, weiß, dass die Baugenehmigung eine eigene Geschichte ist. Fabian hat das klug gelöst: Er hat das Objekt inklusive einer bereits vorliegenden Baugenehmigung gekauft, diese dann abgeändert und auf dieser Basis gebaut. Ohne diesen Schachzug wären statt zwei Jahren locker vier bis fünf Jahre für die Genehmigungsphase allein draufgegangen.

In Berlin rechnet man realistisch mit einem bis anderthalb Jahren allein für die Baugenehmigung. Wer das bei der Kalkulation seines Projekts nicht einplant, sitzt schnell auf einer Finanzierung, die läuft, ohne dass auch nur ein Stein bewegt wurde. Gerade bei Baukosten im Millionenbereich ist das ein ernstes Thema.

Dazu kam der Zinsanstieg während der Bauphase, der das Projekt zusätzlich unter Druck gesetzt hat. Fabian erwähnt, dass er froh ist, noch zu stehen. Das ist keine Übertreibung, sondern eine ehrliche Einschätzung der Marktlage, die viele Bauträger in dieser Zeit zu spüren bekommen haben.

Baukosten bei Aufstockungen: Warum Wohnraum hier zwangsläufig teuer ist

Wer im Kommentarbereich fragt, warum eine 50-m²-Wohnung hier nicht 200.000 Euro kostet, bekommt von Fabian und Johannes eine klare Antwort: Die Kostenstruktur einer Aufstockung ist grundlegend anders als beim klassischen Neubau auf der grünen Wiese.

Allein einige der Kostenpositionen dieses Projekts:

• Architekt inklusive Bauleitung: rund 250.000 Euro
• Statik: rund 50.000 bis 60.000 Euro
• Kran, der per Mobilkran in den Innenhof gehoben wurde, damit die Aufstockung überhaupt realisiert werden konnte
• Fernwärme-Anschluss extra von der Parallelstraße, da das Bestandshaus keinen Anschluss hatte
• Neue Versorgungsstränge, die komplett von unten durch das gesamte Gebäude hochgezogen wurden

Hinzu kommen die generell höheren Baukosten bei einer Aufstockung im Vergleich zum Neubau. Du baust nicht auf freiem Gelände, du baust auf einem bewohnten Gebäude, mit allen logistischen Einschränkungen, die das mit sich bringt. Das treibt den Quadratmeterpreis in der Erstellung deutlich nach oben.

Das Ergebnis ist ein Luxusprodukt, das sich aus diesen Rahmenbedingungen heraus zwangsläufig ergibt. Nicht weil jemand übertrieben profitgierig ist, sondern weil die Kosten die Preisgestaltung bestimmen.

Unerwartete Probleme: Grundwasser und die Aufzüge

Selbst wenn ein Projekt so weit fortgeschritten ist wie die Gisela, können noch unvorhergesehene Probleme auftauchen. Im Fall dieses Projekts: Grundwasser. Bei den Aushubarbeiten für die Aufzugsschächte im Innenhof wurde Wasser gefunden, obwohl beim Kranfundament an gleicher Stelle kein Wasser vorhanden war.

Die Konsequenz: Grundwasserabsenkung, Betonunterfahrten für die Aufzüge, und das Einleiten des Wassers in den Kanal kostet 1.000 Euro pro Tag, noch bevor das Wasser überhaupt getestet wurde. Das ist kein Planungsfehler, das ist Bestandsbau. Wenn du in bestehenden Strukturen arbeitest, wirst du Überraschungen erleben. Wer keine Pufferreserven einplant, gerät in echte Schwierigkeiten.

Das ist eine der wichtigsten Lektionen aus diesem Projekt: Immer eine substanzielle Sicherheitsreserve einkalkulieren, besonders wenn du im Bestand baust und bei Aufstockungen sowieso.

Ausstattung und Qualität: Kein Kompromiss

Was Johannes bei der Besichtigung auffällt und positiv überrascht: Die Ausstattungsqualität ist wirklich durchdacht und hochwertig, nicht nur auf dem Papier.

• Sichtbare Holzbalkendecken aus Österreich, in allen Wohnungen verbaut, für einen warmen, wohnlichen Charakter
• Echtholzparkett auf den Böden
• Wände sauber gespachtelt, keine billigen Abkürzungen
• Villeroy und Boch Fliesen im Bad, Hansgrohe-Armaturen, Geberit-Installationen
• Massive Türen mit neuen Bändern und Zargen, nicht die Baumarktware mit Pappkern
• Kork-Dehnungsfugen statt der üblichen hässlichen Aluleisten beim Übergang zwischen den Materialien
• Induktionskochfelder, Küche inklusive bei möblierten Einheiten
• Fußbodenheizung und Fernwärmeanschluss
• Barrierefreie Bäder mit ebenerdigen Duschen in einem Teil der Wohnungen, gesetzlich vorgeschrieben, aber hier auch sauber umgesetzt

Ursprünglich war das Projekt komplett für Eigennutzer konzipiert, daher die besonders hohe Ausstattungsqualität. Dass jetzt auch Kapitalanleger davon profitieren, ist ein schöner Nebeneffekt. Wer als Kapitalanleger kauft, bekommt eine Wohnung, bei der Mieter langfristig zufrieden sein werden, was Fluktuation und Leerstand reduziert.

Terrassen, Laubengang und Lage

Alle Wohnungen im Staffelgeschoss verfügen über eigene Terrassen, abgetrennt vom Treppenhaus. Der Blick geht Richtung Westberlin, Friedrichshain liegt direkt nebenan. Die S-Bahnstation ist in zwei Minuten zu Fuß erreichbar. Das ist eine Lage, die für sich spricht, gerade wenn man über Vermietbarkeit und langfristige Wertstabilität nachdenkt.

Der Laubengang verbindet die Wohnungen im Außenbereich und gibt dem Gebäude eine eigene Struktur, die man so aus dem Neubau eher selten kennt.

Was würde Fabian heute anders machen?

Eine ehrliche Frage, eine ehrliche Antwort. Was hat Fabian bei diesem Projekt am stärksten unterschätzt?

Logistik. Die Koordination eines solchen Vorhabens, mit Kran im Innenhof, mehreren Gewerken gleichzeitig, offenen Dach, laufenden Strängen durchs gesamte Gebäude und einem Berliner Genehmigungsapparat im Rücken, ist eine Aufgabe, die man nicht unterschätzen darf.

Aus heutiger Sicht würde er außerdem die Wohnungen kleiner planen. Kleinere Einheiten bedeuten mehr Flexibilität beim Vertrieb, eine breitere Zielgruppe und in der Regel eine höhere Rendite pro Quadratmeter. Die 30-m²-Einheiten, die er sich für künftige Projekte vorstellt, sind da die logische Konsequenz.

Einen Punkt lobt er dagegen rückblickend ausdrücklich: Das Projekt nicht vorher verkauft zu haben. Die Baukosten stiegen während der Bauzeit erheblich, was es möglich machte, die Verkaufspreise anzupassen. Wer vorher verkauft und sich zu einem fixen Preis verpflichtet hätte, wäre in dieser Marktphase unter Umständen in echte Probleme geraten.

Was dieses Projekt für Immobilieninvestoren bedeutet

Die Gisela ist kein typisches Fix-and-Flip-Projekt. Es ist ein Bauträgervorhaben im oberen Segment, das zeigt, was in Berlin an Nachverdichtung möglich ist, wenn man die richtigen Partner hat, ausreichend Eigenkapital mitbringt und einen langen Atem beweist.

Für alle, die im Bestand investieren oder entwickeln wollen, gibt es aus diesem Projekt mehrere konkrete Lektionen:

• Baugenehmigung wenn möglich mitkaufen oder sehr früh in den Prozess einsteigen, gerade in Berlin
• Puffer für Unvorhergesehenes immer fest einkalkulieren, Grundwasser, Verzögerungen, Kostensteigerungen
• Nur mit Profis arbeiten, wenn das Dach offen ist und ein ganzes Haus darunter liegt
• Ausstattungsqualität zahlt sich aus, besonders wenn das Produkt für die Vermietung gedacht ist
• Zeitrahmen realistisch planen: Selbst mit vorhandener Genehmigung und gutem Team sind zwei Jahre für ein solches Projekt eher sportlich

Im zweiten Teil der Folge zeigt Johannes mit Fabian noch eine größere Wohnung im Projekt und taucht tiefer in Fabians Investorenkarriere ein. Wer das nicht verpassen will, sollte den Kanal abonnieren.